Il semble qu'au vu de la vue susmentionnée, il soit très difficile d'accepter la version des appelants concernant l'état de l'appartement au moment de l'achat, y compris qu'il n'est pas possible de donner un poids probant aux photographies que l'appelant a jointes à son affidavit.
- Je n'ai trouvé aucun fondement à la revendication des appelants fondée sur la valeur de l'appartement. Les appelants ont affirmé que l'appartement avait été vendu pour une valeur bien inférieure à celle de l'appartement fini, mais cette affirmation a été faite sans aucune preuve. En revanche, l'intimé a présenté un appartement similaire au rez-de-chaussée du même immeuble qui, le 11 janvier 2022, a été vendu pour 8 250 000 ILS, et a été déclaré par les deux parties comme un « appartement résidentiel ». Comme on peut se rappeler, l'appartement des appelants a été acheté à un prix plus élevé. De plus, je n'ai trouvé aucun fondement dans l'affirmation des appelants selon laquelle l'intimé aurait ignoré une conversation ayant eu lieu avec l'entrepreneur exécutant. L'appelant a déclaré lors de la conversation qu'un appartement n'était pas parfait, mais le fait que l'appartement ait été requis pour être achevé ne signifie pas qu'il s'agissait d'un « appartement en coquille » comme expliqué plus haut. Quoi qu'il en soit, dans la mesure où les appelants estimaient que son témoignage soutenait leur version, il aurait été approprié qu'ils prennent des mesures pour le convoquer à témoigner.
- J'ai porté mon attention aux arguments des appelants concernant les défauts qu'ils ont invoqués dans la procédure d'évaluation. Bien que je ne croie pas que, dans l'affaire en question, ces défauts puissent modifier l'issue de l'appel, je suis d'avis qu'il n'y a d'autre choix que de réitérer que le défendeur, en tant qu'autorité administrative, avait le devoir d'agir légalement et de convoquer les appelants à une audience sur leur objection et de permettre l'exercice du droit de plaider comme il se doit. Une audience sur l'objection, ainsi qu'à l'étape A, doit se tenir en personne et non par conversation téléphonique. Comme je l'ai noté récemment (Comité d'appel (Centre) 45230-06-22 Pinchas Salem c. Netanya Real Estate Taxation Administration (13 juillet 2026) : « En l'absence d'une disposition juridique permettant au défendeur de tenir une audience téléphonique sur une évaluation ou une objection - le défendeur doit agir légalement et convoquer un contribuable pour une audience frontale de l'évaluation ou de l'objection. » Ainsi, en l'absence de toute source juridique, ce que le défendeur appelle une « audience » téléphonique n'est pas une audience d'évaluation légale, mais seulement une « conversation », et puisque l'impression demeure que le défendeur continue d'agir de cette manière, malgré ce qui a été déclaré dans la décision du Comité d'appel, il n'est pas impossible que ce comportement conduise finalement à la disqualification de la procédure d'évaluation.
Dans le présent cas, l'appelant a effectivement confirmé dans son témoignage qu'il n'était pas empêché de soumettre un document ou une preuve qu'il souhaitait soumettre (pp. 34, parax. 21-25), cependant, je suis d'avis qu'il n'y a plus de place pour engager le Comité d'appel dans de telles enquêtes et que le défendeur devrait mener une procédure d'évaluation conformément à la loi et à la loi.
- Il en va de même pour le témoin qui a été amené à témoigner en faveur de l'intimé. Bien que l'intimé, comme tout plaideur, ait le droit de témoigner à sa discrétion, il faut prendre en compte que la sélection des témoins a une signification et des implications, notamment en ce qui concerne le poids attribuable au témoignage d'un témoin particulier.
- Je préciserai à ce stade qu'en règle générale, la personne qui a statué sur l'objection sur laquelle l'appel a été déposé est celle qui doit témoigner et détailler la manière dont elle a exercé son pouvoir discrétionnaire. Même si, dans l'affaire en question, le défendeur s'est appuyé sur les éléments du dossier, bien qu'il ait été précisé qu'aucune visite de l'appartement n'a été effectuée par une partie au nom de l'intimé, mais plutôt que le défendeur s'est appuyé sur l'avis d'expert, les photographies qui y figurent, les photographies fournies par les vendeurs et les données de l'inspecteur municipal, cela ne suffit pas à satisfaire l'esprit. Il est requis que la personne qui a statué sur l'objection, après avoir examiné les arguments de l'objection, tenu l'audience et entendu les appelants et/ou leurs représentants, examiné des documents et des preuves supplémentaires, soit celle qui viendra témoigner au nom du défendeur afin de présenter au comité d'appel la manière d'exercer le pouvoir discrétionnaire ayant conduit à la décision de l'objection.
Ce n'est que si, et dans la mesure où il existe un obstacle réel et substantiel, accompagné d'un raisonnement concret, tel que la retraite de la personne ayant pris la décision de faire appel ou de quitter l'Autorité fiscale (voir : A.A. (Tel Aviv-Jaffa) 1015-02 Yosef Shiri c. Kfar Saba Tax Assessor (3 septembre 2012)), il sera possible d'accorder un poids approprié au témoignage d'une autre partie du Bureau d'évaluation fiscale. Dans l'affaire en question, aucune raison de ce type n'a été avancée, et le défendeur doit désormais donner son avis sur cette question.
- En marge, je précise que je n'ai trouvé aucune raison d'exempter les appelants des intérêts, des liens et des amendes, en l'absence d'une raison particulière à cela.
- À la lumière de tout ce qui précède, je suis arrivé à la conclusion que l'appel doit être rejeté. À mon avis, compte tenu du comportement des appelants et des difficultés probatoires qu'ils ont soulevées dans la gestion de l'appel, même si je prends en compte mes commentaires sur la manière dont les procédures d'objection et d'appel ont été menées, il est possible de facturer aux appelants les frais de l'intimé pour la somme totale de 40 000 ILS, et voici ce que je suggérerai à mes collègues.
- Gidi Gabbay, Expert immobilier - Membre du comité :
J'ai lu la décision du président du Comité, l'honorable juge Bornstein, et je suis d'accord avec ses conclusions et son raisonnement.