Ces dernières années, nous assistons à une tendance croissante des investisseurs israéliens à tourner leur regard et leurs capitaux vers les marchés immobiliers des pays du bassin méditerranéen, principalement Chypre et la Grèce. Cependant, bien trop souvent, ces investisseurs sont aveuglés par le prix attractif de l'appartement ou le rendement garanti qui leur est présenté par les sociétés de marketing, et oublient d'examiner en profondeur l'infrastructure juridique et fiscale sur laquelle repose la transaction (et dans la mesure où ils la vérifient, ils le font sans l'aide d'un cabinet international expérimenté).
Lorsqu'il s'agit du monde occidental, il est généralement divisé en deux systèmes juridiques et concepts légaux : la "Common Law" (droit coutumier) par opposition au "Civil Law" (droit continental). À l'instar d'Israël, le système juridique de Chypre est largement basé sur la Common Law, qui met fortement l'accent sur la stabilité contractuelle, les précédents juridiques et la protection rigide de la propriété et des droits de l'acheteur. Comme en Israël, Chypre a également un passé ottoman et, par conséquent, il existe un registre foncier gouvernemental organisé, où le transfert des droits se fait par un accord dans lequel agissent les avocats qui effectuent l'enregistrement au registre foncier. Le concept est qu'un "contrat doit être respecté" strictement, et les contrats sont rédigés en profondeur et détaillent de nombreux scénarios, ce qui réduit la marge d'interprétation des tribunaux. En revanche, en Grèce, le système juridique est le système continental, basé sur la codification romaine - un système complet de lois écrites et codifiées semblable au système juridique en Allemagne, en Italie et dans d'autres pays européens. Les tribunaux s'appuient principalement sur l'analyse de la lettre de la loi et du code civil, et non sur des précédents. Cela peut engendrer des processus bureaucratiques plus complexes, mais offre un cadre juridique uniforme et clair. Il existe un registre foncier central, mais le transfert des droits immobiliers en Grèce doit se faire par le biais d'un acte public signé devant un notaire (Acte public).
À Chypre, après la signature d'un contrat d'achat immobilier, le contrat est déposé au registre foncier du district concerné et le simple fait de son dépôt crée une protection pour l'acheteur, car le vendeur est totalement empêché d'exécuter des transactions conflictuelles, de revendre ou d'hypothéquer la propriété au profit d'un tiers, et toute note/gage/privilège sera subordonné au dépôt de l'accord s'il est enregistré par la suite. Si le vendeur refuse de conclure la transaction, le tribunal peut émettre une ordonnance d'exécution spécifique qui ordonne le transfert de propriété dans le registre même sans la coopération du vendeur. Toutefois, dans les cas de constructions neuves, la question est plus complexe car il n'y a pas encore de titre de propriété (Title Deed) et la question de l'achèvement de la construction doit être réglée. En revanche, la Grèce est depuis quelques années au cœur d'un projet national d'enregistrement numérique des propriétés, mais jusqu'à son achèvement complet, il existe des propriétés (principalement en dehors des villes) qui sont encore enregistrées dans les anciens registres exigeant une diligence raisonnable extrêmement rigoureuse de la part de l'avocat concernant la chaîne de propriété et l'absence de dettes/saisies historiques. Le transfert de propriété requiert l'intervention d'un notaire public, qui agit au nom de l'État et vérifie la validité de la transaction et de la fiscalité. Les parties à la transaction se réunissent à l'étude du notaire pour signer un accord notarié qui constitue un acte de transfert de propriété une fois que chaque partie a payé ses impôts et rempli ses obligations. L'accord ne constitue qu'un droit contractuel et peut facilement être rompu par le vendeur sans pénalités importantes. Dans de tels cas, de nombreux acheteurs choisissent de conclure un accord pré-notarié, ou un accord notarié préliminaire qui ancre leur droit sur la propriété avant la conclusion de la transaction et empêche le vendeur de se rétracter.
Comme indiqué, la nature de l'investissement dans chaque lieu est différente, et il est important qu'au-delà d'une analyse approfondie des coûts et des rendements et de la structure d'investissement appropriée, il y ait l'accompagnement d'un avocat ayant l'expérience de la culture et du droit locaux (et ne pas se contenter d'un avocat local uniquement), sachant qu'il est recommandé que cet accompagnement soit assuré par un cabinet international ayant une présence en Israël, habitué à travailler dans les pays où l'on prévoit d'investir.