En tant que propriétaires de biens ou possesseurs de longue date, la question se pose fréquemment : Quel est le statut juridique de celui qui possède un bien immobilier « par licence » ou « par autorisation » et non en vertu d'un contrat de bail ou de propriété ? Il s'agit de situations courantes, allant de l'autorisation de résidence pour des membres de la famille à des accords d'utilisation complexes sur des terrains publics ou privés. Est-il possible qu'une autorisation soit accordée, qui, bien que sans contrepartie, puisse être révoquée à tout moment ? Même après des dizaines d'années d'utilisation ?
En général, la « permission d'utiliser » (licence) est un droit relativement faible par rapport aux autres droits existants (tels que : bail, bail emphytéotique, servitude, etc.), car elle ne crée pas de droit de propriété sur le bien et peut être annulée à tout moment par le propriétaire. Cependant, dans des cas particulièrement exceptionnels, une « licence irrévocable » peut être créée, accordant au bénéficiaire de la permission une défense contre l'expulsion. Cette situation est généralement reconnue lorsque le possesseur a réalisé des investissements importants dans la propriété sur la base d'une promesse explicite ou implicite d'utilisation à long terme, et que la résiliation de la licence lui causerait une injustice trop difficile à supporter. Même si la licence est résiliée, le tribunal peut accorder au possesseur une compensation financière équitable pour les investissements ou une date d'expulsion différée.
Dans certains cas, il sera également possible de reconnaître une licence implicite (en l'absence de licence contractuelle écrite), qui est effectivement l'octroi d'une autorisation de posséder et d'utiliser la zone à la suite du silence du propriétaire qui, par sa conduite, a donné son consentement à l'utilisation ou à la possession du terrain. Cependant, en règle générale, une licence implicite est par nature une licence révocable qui peut être résiliée à tout moment et octroie un droit personnel contre le propriétaire du bien, et non un droit de propriété opposable à tous. Lorsqu'il s'agit d'un terrain public, les tribunaux ont tendance à ne pas reconnaître l'existence d'une licence (et certainement pas irrévocable) sur la seule base du fait que l'autorité publique n'a pas protesté ni engagé de procédure d'expulsion contre l'intrus ou le possesseur illégal.
Dans une affaire débattue en décembre 2025, au tribunal de première instance de Tel Aviv-Jaffa, le tribunal a ordonné aux possesseurs d'un complexe résidentiel adjacent à la plage de Metzitzim à Tel Aviv-Jaffa de quitter la zone dans un délai de 6 mois après l'avoir occupée pendant des dizaines d'années. Les propriétaires des terrains — la municipalité de Tel Aviv et l'Autorité foncière d'Israël — ont exigé la restitution des biens immobiliers après de nombreuses années et le tribunal a statué que, lorsqu'il s'agit d'une invasion de terres publiques, il n'y a aucune base substantielle ni justification juridique pour reconnaître l'existence d'une « licence implicite », en se basant uniquement sur le fait que l'autorité publique n'a pas protesté ni entamé de procédure d'expulsion contre l'intrus ou le possesseur illégal. De plus, le droit du titulaire de la licence est un droit personnel, qui ne peut être ni hérité ni transféré, c'est pourquoi l'allégation selon laquelle les droits avaient été accordés au père de famille, décédé entre-temps, a également été rejetée.
En conclusion, l'expulsion d'un possesseur en vertu d'une licence pose un défi juridique complexe, mais la règle veut que le droit du propriétaire prévale. Par conséquent, au moment de recevoir la licence, il est très important de préparer un accord de licence détaillé qui réglemente bien la relation entre les parties. Lorsqu'il n'y a pas d'accord qui définit cela, la règle générale pour les possesseurs est qu'il faut reconnaître que la permission révocable peut être annulée et qu'ils doivent négocier une compensation adéquate avant d'entamer le processus. La règle générale pour les propriétaires est qu'ils doivent agir en vue d'une expulsion relativement immédiate et bien documenter le caractère temporaire de l'autorisation. Compte tenu de la complexité de la jurisprudence en la matière, qui nécessite un équilibre entre le droit de la propriété et les principes de justice, il est fondamental de bénéficier de l'accompagnement juridique d'un avocat spécialisé dans ce domaine. Un avocat expérimenté saura examiner en profondeur les circonstances de l'affaire, préparer des écritures précises et gérer la procédure de manière à obtenir un résultat rapide et efficace, tout en réduisant l'exposition à des frais de justice coûteux.