Comité d’appel (Centre) 15365-08-24 Arie Tussia-Cohen c. Netanya Administration de la fiscalité immobilière

Jugement

Le juge Shmuel Bornstein, président du comité :

Contexte factuel

1. Le 20 décembre 2022, les appelants, Aryeh et Efrat Tussia-Cohen (ci-après : « les appelants »), ont signé un accord d'achat d'une unité au deuxième étage d'un immeuble au 24, rue HaBroshim à Ramat Hasharon, connue sous le nom de Bloc 6415, Parcelle 279, sous-parcelle 2. (ci-après : « le contrat de vente ; joint en annexe 1 à l'affidavit du Défendeur ») En échange de l'appartement, qui comprenait également un balcon, un toit et deux places de parking, les appelants ont versé la somme de 9 450 557 ILS aux vendeurs, Eyal Bezalel Weinberg et Yoav Weinberg (ci-après : les « Vendeurs »).  L'appartement a été construit dans le cadre d'un projet d'auto-construction conjoint des propriétaires fonciers dans le cadre d'un permis de construction résidentielle, les vendeurs signant un accord avec un entrepreneur exécutant pour la livraison d'un appartement « au promoteur », et la date de livraison selon l'accord d'exécution a été fixée au 15 mars 2023 (ci-après : le « Accord d'exécution »).
2. Les appelants ont soumis une auto-évaluation, dans le cadre de laquelle ils ont déclaré avoir acheté un « appartement en coquille » qui n'est pas habitable et devrait donc être classé comme un « bâtiment » et le taux de taxe d'achat applicable est de 6 %, comme indiqué dans le Règlement 2(1) du Règlement sur la taxe immobilière (appréciation et achat) (Taxe sur l'achat), 5735-1974 (ci-après : le « Règlement de la taxe sur l'achat »). L'intimé, l'Administration de la taxe immobilière Netanya (ci-après : « le Défendeur »), a émis aux appelants une évaluation selon le meilleur jugement le 11 septembre 2023 et a déterminé que le bien acheté était un « appartement résidentiel ».  Par conséquent, et puisqu'il ne s'agit pas d'un seul appartement résidentiel appartenant aux appelants, les taux d'impôt sur l'achat sont de 8 % et 10 % comme indiqué à l'article 9(c1f)(1) de la loi sur la taxation immobilière (appréciation et achat), 5723-1963 (ci-après : la « Loi »).  Les appelants ont déposé une objection à cette évaluation le 24 octobre 2023, mais leur objection a été rejetée dans la décision du défendeur du 20 juin 2024.  D'où l'appel.
3. Il convient de noter qu'en parallèle des procédures d'évaluation, les appelants ont déposé une plainte contre l'entrepreneur exécutant, invoquant des défauts de construction dans l'appartement qu'ils avaient acheté (A. 41655-11-23) et ont joint à cette revendication un avis d'expert en leur nom (ci-après : « avis d'expert »).  La déclaration de la demande et l'avis d'expert ont été inscrits comme pièce M/2 dans le présent appel.

Résumé des arguments des appelants

4. L'appartement a été acheté inachevé et inhabitable, et les appelants ont donc été contraints de louer un appartement pour environ huit mois, période durant laquelle ils ont achevé les travaux de finition. Le contrat de vente stipule à plusieurs reprises que l'appartement a été vendu inachevé et que les acheteurs (appelants) doivent le terminer, le coût réel de la construction dépassant 580 000 ILS.  L'appartement manquait de nombreuses installations essentielles, notamment des toilettes non reliées aux eaux usées, l'absence de sols et de revêtements dans les baignoires, des portes intérieures partielles, l'absence de rampe qui représentait un danger pour la vie, ainsi que l'absence de cuisine et de robinets.
5. Selon la formulation de la loi, telle qu'elle était en vigueur au moment de l'achat, un « appartement résidentiel » n'inclut pas un appartement qui n'implique pas d'obligation du vendeur de terminer la construction. Les vendeurs ont explicitement déclaré dans le contrat de vente qu'ils ne s'engageaient pas à achever la construction de l'appartement et à le vendre tel quel (« TEL EL »), et qu'il ne devait donc pas être classé comme un « appartement résidentiel » aux fins de la taxe d'achat.  L'accord initial signé entre les vendeurs et l'entrepreneur « jusqu'à la clé » a été modifié et réduit au stade des travaux de finition, comme l'a confirmé l'entrepreneur lui-même lors d'une conversation avec le représentant du défendeur, car les vendeurs comprenaient qu'il n'y avait aucun intérêt à investir dans des matériaux de finition coûteux avant la vente.
6. Le règlement ottoman [Ancienne version] 1916 Il y avait de graves défauts dans la conduite de la procédure par l'intimé. Le défendeur a choisi de témoigner Mme Dana Lipkis, qui n'a pas traité l'affaire personnellement et dont toute connaissance de l'affaire repose uniquement sur des documents, et son témoignage constitue donc un témoignage inadmissible pour ouï-dire.  L'intimé s'est abstenu de faire témoigner les autorités compétentes qui ont rendu l'évaluation selon le meilleur jugement et la décision de l'objection (Mme Smadar Sommer et Mme Limor Georgi), et s'est même abstenu de faire témoigner les vendeurs sur lesquels il s'est appuyé sur l'affidavit.  Cette omission établit une présomption probante selon laquelle si les témoins avaient été amenés à témoigner, leur témoignage aurait nui à l'intimé et aurait soutenu la version des appelants.

34-12-56-78 Tchekhov c.  État d'Israël, P.D.  51 (2)

7. Un autre défaut administratif grave est que l'audience de l'objection s'est déroulée uniquement par une courte conversation téléphonique, sans que les appelants aient eu le droit de plaider correctement et sans que les documents pertinents soient présentés. De plus, le défendeur a dissimulé des documents, a refusé de divulguer tous les documents sur lesquels reposait l'évaluation (comme les enregistrements des conversations) et a agi en violation de l'obligation d'équité administrative.  Les vendeurs ont unilatéralement déclaré la vente d'un « appartement résidentiel », par intérêt économique personnel évident à déclarer le bien comme un appartement résidentiel éligible afin d'être exempté de la taxe d'amélioration.
8. Le prix d'achat de l'appartement était environ 20 % inférieur au prix de marché d'un appartement parfait dans le même immeuble à l'époque, ce qui indique que les deux parties savaient qu'un investissement financier important était nécessaire pour rendre le bien habitable.
9. Dans la mesure où il est déterminé que les appelants doivent payer l'impôt conformément à l'évaluation, les intérêts, les liens et amendes accumulés au fil des ans et s'élevant à des dizaines de milliers de shekels doivent être réduits.

Résumé des arguments du défendeur

10. L'appartement acheté est un « appartement résidentiel » aux fins de la taxe d'achat, puisque les critères subjectifs et objectifs sont remplis.
11. Cité deNevo Concernant le test subjectif, l'appelant a admis dans son témoignage que l'intention des appelants était de vivre dans l'appartement et qu'en réalité ils y ont emménagé. Quant au test objectif, l'appartement a été construit dans un quartier résidentiel conformément à un permis de construire résidentiel, et dans le cadre d'un projet de construction dans lequel les vendeurs ont signé un accord avec l'entrepreneur pour l'exécution des travaux de construction « Fausli » et « témoin clé ».
12. Le 10 janvier 2022, le bâtiment a reçu un « formulaire 5 » de la municipalité de Ramat Hasharon, indiquant que la construction avait été achevée conformément au permis et que l'appartement était légalement habitable. De plus, l'appartement était connecté en permanence à l'électricité et à l'eau (après avoir reçu le formulaire 4), et depuis le 20 février 2022, les vendeurs étaient tenus de payer des taxes foncières résidentielles par la municipalité, et ont même demandé une exemption pour un « bien vide ».  L'existence de ces permis établit une présomption que la construction de cet appartement est un logement dont la construction a été terminée, et le critère concernant la taxe d'achat est encore plus souple que celui de la taxe d'amélioration.
13. Comme on peut le voir sur les photos prises à l'intérieur de l'appartement par l'inspecteur municipal de Ramat Hasharon le 28 décembre 2022 (seulement huit jours après la signature de l'accord), l'appartement est enduit et blanchi à la chaux, parquet, équipé de fenêtres en aluminium, volets électriques, accessoires électriques et de communication, un barbecue pour climatisation centrale, et une salle de bain revêtue de céramique avec douche et toilettes en verre. De plus, les photos et documents indiquent que l'appartement dispose d'une cuisine moderne avec un évier, un robinet et une préparation pour le lave-vaisselle, ainsi qu'une porte d'entrée verrouillable appropriée.  Le fait que certains travaux mineurs de finition n'aient pas été réalisés (comme l'installation d'un meuble de salle de bain) n'enlève rien au fait que la propriété est un appartement résidentiel.
14. Les appelants ont intenté un procès contre l'entrepreneur exécutant, et dans ce cadre ils ont présenté un avis d'expert détaillant les défauts de construction de l'appartement. Cet avis prouve sans équivoque que l'appartement disposait d'une cuisine, de toilettes, de revêtements en céramique, ainsi que de systèmes d'eau et d'électricité, ce qui contredit totalement les déclarations des appelants dans la présente procédure.  Les appelants ont accumulé de nombreuses difficultés et délibérément dissimulé l'opinion de l'expert, allant même jusqu'à avancer de fausses allégations constituant une extension d'une façade interdite et ont occupé des témoignages, comme l'affirmation que la photo montrant la cuisine ne représente pas leur appartement.
15. Selon la loi et la jurisprudence, il n'est pas obligé de témoigner devant la partie spécifique qui a rendu la décision, mais il suffit plutôt à une personne connaissant les détails de l'affaire et les documents qu'elle contient. Les appelants ont eu le plein droit de plaider par écrit et oralement à l'étape de l'évaluation et à l'étape de l'objection, et en tout cas, selon la doctrine de la nullité relative, il n'y a aucune raison d'annuler l'évaluation en raison de ces arguments.
16. Il n'y a aucune raison d'exempter les appelants des intérêts, des liens et des amendes, compte tenu de leur conduite manifestement de mauvaise foi, et il n'y a aucune justification de discrimination à leur égard au profit d'un autre contribuable.

Discussion et décision

17. Je commencerai par dire que, d'après les preuves présentées au comité, il ressort clairement que l'appartement acheté est un « appartement résidentiel » à toutes fins pratiques, et que le défendeur avait donc raison de déterminer que les appelants devaient être facturés de la taxe d'achat pour l'achat d'un appartement résidentiel qui n'est pas un appartement unique. De plus, la conduite de l'appelant dans le cadre de la présente procédure, qu'il a témoignée devant le comité dans un témoignage pour le moins incohérent avec la situation réelle, comme on pouvait facilement le voir dans les preuves devant le comité, y compris des photographies montrant l'état de l'appartement près de la date de son achat, a suscité un malaise.  Le résultat est que, pour déterminer la base factuelle pertinente pour la présente procédure, il est réellement difficile de s'appuyer sur le témoignage de l'appelant, et que la base probatoire présentée par l'intimé, qui était cohérente, claire, claire et fiable, doit être adoptée.

Par conséquent, l'appel devrait être rejeté, et c'est ce que je suggérerais à mes collègues.

18. Comme indiqué, la question principale de cet appel est de savoir si l'appartement acheté est un « appartement résidentiel » aux fins de la taxe d'achat selon la position de l'intimé, ou un « appartement en coquille » ou « bâtiment » selon la position des appelants.

L'article 9(c) de la loi, tel qu'énoncé à l'époque concernée, définit un « appartement résidentiel » aux fins de la taxe d'achat comme « un appartement utilisé ou destiné à être utilisé à des fins résidentielles, et dans un appartement dont la construction n'a pas encore été achevée, sauf pour un appartement dont le vendeur n'a aucune obligation de terminer la construction.  » (Il convient de noter que la définition des « appartements résidentiels » aux fins de la taxe d'amélioration est légèrement différente et inclut un élément supplémentaire, c'est-à-dire « un appartement utilisé à des fins résidentielles ou destiné à des fins résidentielles selon sa nature »).

19. Autres demandes municipales 278/84 Dalia Friedman c. Land Appreciation Tax Administration (10 août 1987) (ci-après : « l'affaire Friedman ») Il a été jugé que la désignation de l'appartement résidentiel aux fins de la taxe d'achat était examinée par deux tests cumulatifs : un test objectif (potentiel résidentiel) et un test subjectif (l'intention de l'acheteur d'utiliser le bien résidentiel).  Lorsque ces deux éléments sont remplis, le bien sera considéré comme un appartement résidentiel aux fins de la taxe d'achat.

Voici ce qu'il est écrit :