Le témoin, M. Baruch : Tu es encore désolé de le dire, tu inventes des choses qui n'ont pas eu lieu, pas seulement à propos de cette propriété, qui ne m'est jamais arrivée...
Avocat Rosenwasser : Mais il y a un instant, vous ne pouviez pas confirmer que si une telle situation arrivait, vous transmettriez les détails.
Le témoin, M. Baruch : Cela n'arrive pas.
Avocat Rosenwasser : Non, mais tu ne peux pas confirmer que le même incident n'a pas eu lieu,
Le témoin, M. Baruch : Je ne veux pas m'identifier à quelque chose d'hypothétique qui n'arrive pas...
L'honorable juge Harnoff : Mon seigneur peut-il s'accorder en principe pour dire que cela réduit le nombre d'acheteurs potentiels ?
Le témoin, M. Baruch : Non, parce que ça n'arrive pas. Je vais vous le répéter, madame, vraiment. »
Les réponses évasives du demandeur sont insatisfaisantes et montrent qu'un acheteur qui se rend au demandeur et qui ne veut pas payer les frais de courtage du demandeur ne franchira pas le seuil et ne parviendra pas les défendeurs dans le but de promouvoir une transaction. Cela contredit clairement l'intérêt des défendeurs.
- Dans HCA 7706/22 Tzipora Sara Singer Attia c. Eyal Avidan (publié [Nevo], 7 mars 2023), le tribunal a statué qu'un accord d'honoraires d'avocat, qui entraîne un conflit marqué entre l'intérêt légitime du client et l'intérêt économique de l'avocat, est incompatible avec le devoir de confiance de l'avocat envers le client et contredit l'ordre public.
Par analogie du jugement de notre affaire, la disposition de l'accord d'exclusivité telle qu'interprétée par le demandeur, qui entraîne un conflit d'intérêts entre l'intérêt des défendeurs à conclure la meilleure entente, un intérêt auquel le demandeur est obligé, et l'intérêt économique du demandeur (promouvoir une transaction uniquement avec un acheteur disposé à conclure un contrat de courtage avec lui), est incompatible avec l'obligation de confiance que le demandeur doit aux défendeurs et contredit l'ordre public.
- Lorsque le défendeur a compris qu'il y avait une inquiétude que le demandeur se souciait de son propre intérêt économique (de recevoir également des frais de courtage de l'acheteur) avant de se soucier de l'intérêt des défendeurs (conclure la meilleure entente pour eux), et qu'il a compris que ce comportement du demandeur pourrait contrecarrer l'accord à l'ordre du jour, il avait le droit de mener les négociations sans impliquer le demandeur. Cela sans déroger au droit du demandeur de percevoir des frais de courtage de 2 % plus la TVA.
L'affaire a été abordée dans une correspondance WhatsApp entre les parties datée du 20 février 2023, dans laquelle le défendeur a écrit au demandeur :