« Pour l'instant, je suis intéressé par la gestion de l'événement de vente moi-même.
Comme je vous l'ai expliqué, mon intérêt doit être avant tout
Et dans la définition de l'exclusivité telle que vous la voyez, il y a un conflit frontal entre mes intérêts et les vôtres
Et comme je l'ai mentionné lors de la dernière réunion, je dois y réfléchir parce que je pense qu'il y a un problème...
Et aussi le besoin de transférer chaque acheteur occasionnel vers toi et de ne pas l'amener chez moi
Je n'en ai pas envie
Ça nuit à l'opportunité d'accomplir le meilleur pour moi, surtout à ce moment difficile de la journée où chaque matin les gens recalculent leur trajectoire
Quand je retournerai en Israël, nous nous asseyerons pour clarifier cela
Pour l'instant, j'ai envie de geler
Merci de votre compréhension. »
Le prévenu a expliqué cela dans son témoignage (p. 48) :
« Avocat N. Dreznin : ... J'ai demandé où et sur quelle base écrite mon seigneur a l'autorité de gérer ce qu'il veut sans impliquer l'agent immobilier ? C'est tout ce que j'ai demandé, monsieur.
Le témoin, M. Almog : La question même et la présentation de ce que vous présentez montrent à quel point c'est déformé, à quel point c'était déformé que je n'aie pas pu à ce moment-là, mon appartement, ma maison, m'échapper, maintenant c'est entre ses mains. »
Et aux p. 67 (paras. 15-16) :
« Ce qui me dérange, c'est la façon dont il a pris cela en main, ce qui veut dire très simple, tout client qui viendra et ne conclura pas d'accord avec lui me nuira lors de la vente. »
Et également aux p. 62, paras. 8-12 :
« Madame la juge, je veux vous dire que d'après ce que je me souviens, on lui a dit ceci, le seul obstacle que j'ai fait était : 'Je vais me débrouiller et vous n'aurez pas les noms', parce que tout ce qui comptait, c'était le nom, pas le prix, pas ce qui s'est passé, donnez-moi juste le nom, donnez-moi le nom, donnez-moi le nom, donnez-moi le nom, et à partir de ce moment-là je lui ai dit : 'Ronnie, tu ne seras pas blessé, mais moi aussi. Non) Je vais souffrir, c'est impossible, ça ne marchera pas comme ça. »
- Sur la base de ce qui précède, je suis arrivé à la conclusion que l'interprétation du demandeur de l'accord d'exclusivité est incompatible avec la justification de l'exclusivité, et crée un conflit d'intérêts inhérent et inapproprié entre l'intérêt économique du demandeur et son devoir d'agir fidèlement au nom des défendeurs, ses clients.
- Ce qui précède conduit également à conclure que la clause d'indemnité convenue dans l'accord d'exclusivité constitue une condition discriminatoire dans un contrat standard (voir article 4(6a) de la Loi uniforme sur les contrats, 5743-1982). L'argument concernant une condition discriminatoire a d'abord été soulevé dans les résumés des défendeurs (le demandeur n'a pas abordé ce point dans les résumés de réponse), et je n'ai donc pas jugé nécessaire d'approfondir cette question.
- À la fin de ce chapitre, je préciserai que l'accord d'exclusivité accorde au demandeur le droit aux frais de courtage uniquement lorsqu'un contrat de vente a été signé entre les défendeurs et les acheteurs. De même, le droit à une indemnisation convenue, dans la mesure où il existe, est conditionnel à la signature d'un contrat de vente contraignant pour lequel le demandeur aurait pu percevoir des frais de courtage de la part des acheteurs.
Comme discuté ci-dessus, le contrat de vente conditionnelle signé pendant la période d'exclusivité et annulé n'établit pas au demandeur un droit aux frais de courtage. Ni des défendeurs, ni des acheteurs (même s'ils auraient signé un contrat de courtage avec lui), car à la fin de la condition de résiliation, il n'existe aucun contrat de vente auquel le demandeur a droit à des frais de courtage.