Un peu sur les fiducies, l’immobilier et la fiscalité

Beaucoup de gens confondent l'entiercement (escrow) et les fiducies (trusts) (surtout quand le même mot est utilisé en hébreu pour décrire les deux), mais les différences entre eux sont vastes, et contrairement à un escrow, qui ne change pas le statut des droits de propriété ou ne transfère pas la propriété, l'institution des fiducies classiques (ou de propriété) est un puissant outil de propriété, qui peut fournir une solution créative à de nombreux besoins, y compris la protection des actifs, la préservation et la gestion de la propriété et l'obtention d'avantages fiscaux. Cependant, en raison des problèmes de propriété qui y sont associés, cela crée également une très grande complexité fiscale qui nécessite des conseils juridiques et comptables de la part de professionnels expérimentés dans le domaine.
L'entiercement, dont traite la majeure partie de la loi israélienne sur les fiducies, ne modifie pas le statut des droits de propriété ni ne transfère la propriété. Ainsi, par exemple, dans une transaction régulière d'achat d'un appartement, un avocat de l'une des parties est généralement nommé pour conserver les actes de transfert de propriété en entiercement jusqu'à ce que la contrepartie totale soit payée et que toutes les approbations nécessaires soient reçues pour l'enregistrement au cadastre. La transaction de vente comprend des instructions au fiduciaire, mais les deux parties peuvent à tout moment donner des instructions conjointement au fiduciaire (ou l'une d'entre elles, si l'accord le prévoit) et le fiduciaire agira en conséquence. En revanche, une fiducie de propriété est une structure juridique dans laquelle la propriété des actifs est transférée à une fiducie (et il convient de souligner : non pas au fiduciaire, qui est le gestionnaire de la fiducie, mais à la fiducie elle-même), donne à la fiducie une indépendance totale dans la gestion de ses actifs, et élimine toute possibilité pour le constituant (le créateur de la fiducie) ou ses bénéficiaires de donner des instructions au fiduciaire (et ils n'ont aucun droit sur les actifs de la fiducie), de sorte que le fiduciaire n'est soumis qu'aux dispositions de l'acte de fiducie et aux restrictions qui lui sont imposées dans l'acte de fiducie, et par conséquent la grande importance de la rédaction de l'acte par un avocat ayant une vaste expérience dans le domaine.
La réglementation du domaine des fiducies de propriété en Israël n'a été effectuée qu'en 2005 par une modification de l'ordonnance israélienne relative à l'impôt sur le revenu, dans laquelle les dirigeants de la fiducie ont été définis et le mode de traitement fiscal en Israël pour le transfert d'actifs ou de fonds dans la fiducie a été établi, ainsi que le traitement fiscal de la fiducie et le mode de traitement des transferts de la fiducie aux bénéficiaires. Dans une affaire portée devant la Cour suprême en décembre 2022, il a été statué que le transfert d'un bien immobilier à une fiducie est soumis à la fiscalité immobilière, mais dans certains cas, la remise du bien au bénéficiaire sera exonérée d'impôt, par opposition au transfert à une fiducie d'actifs non immobiliers, qui dans certains cas sera exonéré d'impôt. En revanche, dans une décision de mars 2025, la commission d'appel de Jérusalem sur la planification et la construction, l'indemnisation et les taxes d'amélioration a statué que lorsque des documents ont été présentés indiquant une fiducie dans laquelle le constituant est le bénéficiaire, ainsi qu'un accord de fiducie, un acte de fiducie et des approbations de l'administration fiscale, le transfert du bien immobilier du constituant à la fiducie n'est pas considéré comme une vente et ne déclenche donc pas le paiement de la taxe d'amélioration.
Il existe d'autres problèmes fiscaux complexes à l'interface entre la fiscalité immobilière et la fiscalité des fiducies, et aussi en raison de ces décisions et de nombreux autres problèmes liés aux fiducies, qui n'ont pas encore atteint les tribunaux israéliens, d'autant plus que la question n'est pas correctement réglementée par le droit israélien et qu'en pratique, la plupart des règles sont encore fondées sur la common law, il est extrêmement important que l'engagement dans une fiducie liée à Israël soit exécuté après consultation avec un avocat qui connaît bien le domaine (et possède une licence aux États-Unis d'Amérique ou au Royaume-Uni) et un comptable ayant une expérience et une expertise dans le domaine, qui pourront ensemble structurer une fiducie sans accidents fiscaux.