Plus que ça. Un examen des accords montre qu'ils clarifient la possibilité que les permis de construction du nombre de logements commercialisés ne soient pas acceptés. Cela découle du « mécanisme d'émission » prévu à l'article 5.8 de l'accord de partage, selon lequel dans le cas où les membres du groupe se retrouvent sans logement, ils seront expulsés du groupe avec un retour sur investissement.
Dans ce contexte, il est important de noter que les plaignants font référence dans leurs résumés à la transcription de la réunion des membres du groupe du 10 novembre 2014 (au paragraphe 432 de leurs résumés, note 194), qui a été jointe en annexe 14 à l'affidavit de M. Shinar (page 174). Ils affirment que dans la transcription, l'avocat Nof dit que si jamais Mme Or a vendu aux locataires quelque chose sur lequel un appartement ne peut pas être construit, cela signifie qu'« elle doit vous rendre l'argent [emphase ajoutée] ». Cependant, les défendeurs ont soutenu dans leurs résumés à ce sujet (au paragraphe 149) qu'en écoutant l'enregistrement de cette réunion, il ressort (pièce P/12, approximativement à partir du procès-verbal 00:41:10) que la transcription correcte des propos de l'avocate Noff n'est pas « qu'elle devrait vous rendre l'argent » (Annexe 14 de l'affidavit de Shinar, page 174, Q. 27), mais « l'argent doit vous être rendu. » En effet, après avoir écouté l'enregistrement de la réunion (ibid. 00:41:28-29), j'ai constaté que les défendeurs avaient raison sur ce point. Il est explicitement indiqué que « c'est nécessaire » de vous retourner l'argent. De plus, peu avant et après cette citation, l'avocat Nof a effectivement expliqué le mécanisme d'émission ancré au paragraphe 5.8 de l'accord de partage.
À cet égard, ce n'est pas une question de sémantique. Dans la mesure où l'avocat Nof a noté que Mme Or supporterait les honoraires supplémentaires, cela reflète que le risque dans cette affaire lui incombe. Mais il ne l'a pas dit, et selon l'accord, la personne à risque est l'ensemble du groupe de 102 personnes. En cas de manque d'unités de logement pour tous ses membres, l'ensemble du groupe devra rembourser son investissement, ce qui signifie que son solde financier diminuera.
- Tout cela montre que la solution commerciale trouvée au problème de ne pas avoir assez d'appartements pour les membres du Groupe 102 n'était pas d'entraver les membres du Groupe 104, mais de formuler un mécanisme d'indemnisation pour ceux qui se retrouveraient sans appartement après l'achèvement des travaux des autorités d'urbanisme. C'est une solution qui s'accompagne effectivement d'un risque important, mais ce risque était visible et connu et a été mentionné dans les accords signés par les plaignants. Ce ne sont pas les défendeurs qui ont conçu la structure commerciale du groupe, et en ce qui les concerne, ils ont rempli leur devoir alors que la situation était évidente dans le cadre contractuel qu'ils ont élaboré.
La réclamation des demandeurs pour négligence de la part des défendeurs selon laquelle ils n'avaient pas établi de mécanisme fiduciaire
- Les demandeurs affirment (au chapitre 15 de leurs résumés) que les défendeurs ont fait preuve de négligence en ne pas établissant dans les accords un mécanisme fiduciaire permettant de conserver l'argent jusqu'à l'achat du terrain ou jusqu'à l'octroi d'un permis de construction.
- Pour évaluer cet argument, il convient de mentionner que les défendeurs n'ont pas représenté les demandeurs lors des négociations précédant la conclusion du contrat de vente. En effet, dans plusieurs cas, un mécanisme fiduciaire a été ajouté à la demande des demandeurs concrets dans le cadre d'une loi qu'ils défendaient (voir, par exemple, le paragraphe 14 de l'affidavit de M. Geva). L'avocat Nof estima qu'il y avait quelques cas où les membres du groupe ont soulevé une demande en ce sens (p. 720, 24-18), et aucune violation de ces dispositions n'a été établie là où elles étaient incluses.
- Les plaignants n'ont pas prouvé leur affirmation selon laquelle les accords existants incluaient un engagement général à détenir les fonds en fiducie. Ils ont fait référence à la clause 3.6 du formulaire de jointure, où il était écrit que le montant initial de la contribution serait transféré « à l'ordre de l'avocat Guy Nof en fiducie », mais immédiatement après est venue la clause 3.7, qui stipule que « le montant initial de la contribution sera transféré [à] un vendeur et sera utilisé, entre autres, à des fins de paiements à l'acheteur du terrain par le propriétaire ». Cela indique qu'il n'y a aucune garantie dans l'accord que le montant payé sera conservé en fiducie même après l'achat du terrain à la société vendeuse. Comme on peut s'en souvenir, la clause 8.1 du contrat de vente (qui durait environ quatre pages) stipulait que les dispositions qu'il contient sont exhaustives et ne s'appliquent pas aux déclarations ou promesses antérieures de modifications sans les ancrer par écrit.
Les plaignants étaient également au courant, ou auraient pu être conscients, que l'argent qu'ils avaient payé était, dans la plupart des cas, transféré directement à Green-City par virement bancaire ou par chèques à son ordre. Par conséquent, leur argument ne devrait pas être accepté dans leurs résumés (au paragraphe 398) car ce n'est qu'avec le recul qu'ils ont appris qu'il n'y avait pas de compte en fiducie du tout.
- Après tout cela, la question se pose de savoir si l'absence d'un mécanisme de fiducie constitue une déviation de la part des défendeurs par rapport aux normes raisonnables ? Auraient-ils dû insister - vis-à-vis de Mme Or - que les accords incluraient de tels mécanismes, et une telle non-insistance constitue-t-elle une négligence ?
Les défendeurs font référence au paragraphe 4.4 du contrat de vente, où une autre garantie, qui n'est pas une fiducie, a été établie pour le produit du produit. Il s'agit d'un enregistrement d'un privilège auprès du Registraire des sociétés sur les droits du vendeur dans la vente, qui restera en vigueur jusqu'à ce qu'une note d'avertissement soit enregistrée en faveur des différents acheteurs. Les plaignants, en revanche, affirment que cette garantie est insuffisante, puisque Mme Or a payé le terrain en deux versements, et que si elle n'avait pas effectué le paiement, les membres du groupe auraient dû faire face à une cassure de la manger.