Affaire civile (Tel Aviv) 58538-05-19 Michael Benz et 52 autres c. Appel de l’affaire financière – Guy Nof de la Cour suprême - part 26

Ce ne sont pas de longs documents, et les demandeurs étaient censés se conformer à ces instructions.

85. Les formulaires concernés incluaient également des détails concernant les risques inhérents à la transaction. Cela provient de plusieurs endroits dans le court formulaire de candidature, qui occupe trois pages :
    3. Dès le départ, il était écrit que « au fur et à mesure que le groupe est formé et que le bâtiment est construit », le droit à recevoir une unité d'habitation sera établi. Ainsi, il n'y a aucune certitude que le groupe sera formé, et il n'y a aucun engagement à construire la structure.  Cela est également indiqué plus loin, au paragraphe 3.8.3 du formulaire, où il est écrit que « si une équipe qui acquerra les droits sur le terrain n'est pas formée, alors la redevance de gravité sera remboursée.  » Cette statistique renforce le risque présenté au début du parcours que l'équipe ne soit pas établie à la fin de la journée.
    4. Le tableau au début du formulaire indique qu'il ne s'agit que d'une « unité conceptuelle », et son numéro de série est écrit. Cette formulation indique qu'il ne s'agit pas d'un appartement.  Le prix de l'unité conceptuelle n'a pas non plus été précisé, mais il a été précisé qu'il y a une estimation de coût à l'ordre du jour, et qu'une estimation, comme on le sait, peut changer.

• Au paragraphe 2 du formulaire, il était indiqué - « Nous sommes intéressés à nous joindre en tant que candidats à l'achat conjoint des terres... » ; En d'autres termes, il ressort à nouveau qu'il n'y a aucune certitude que les plaignants seront dans le groupe et achèteront un logement, mais plutôt qu'il s'agit d'une candidature.  Le mécanisme d'achat conjoint dans le groupe acheteur est également mis en avant.

Plus loin dans le paragraphe, il a été noté que l'emplacement exact de l'unité de logement serait déterminé « seulement après avoir reçu l'approbation finale de la planification du terrain et de la construction du projet...  ».  Une fois de plus, il ressort que les fondations elles-mêmes sont incertaines, et qu'il n'y a pas d'approbation finale de la planification du terrain ni de la construction des bâtiments qui s'y trouvent.

3. Au paragraphe 3.2, il est explicitement indiqué que les demandeurs confirment qu'ils savent qu'une demande de modification du plan de zonage sur le terrain n'a pas encore été déposée, qu'un permis de construire n'a pas encore été délivré pour le projet, et que la préparation des plans finaux à cet égard n'a pas encore été achevée.
4. Le paragraphe 3.4 stipule que les demandeurs conviennent que la totalité des recettes du terrain et les frais de commercialisation seront transférés dans le but d'acheter le terrain à son propriétaire. En d'autres termes, les demandeurs confirment qu'ils savent que le terrain n'a pas encore été acheté à ce stade.

86. L'incertitude est également évidente dans le contrat de vente , qui fait environ quatre pages :
    1. Dans le second « parce que », il était indiqué que Greeny aurait droit à être enregistré comme unique propriétaire du terrain.)f) Sous réserve de l'achèvement de l'examen complet. » Ainsi, elle n'est pas actuellement enregistrée comme propriétaire, ce qui dépend de la collecte de tous les fonds nécessaires à l'achat.
    2. Dans la cinquième « raison », il a été noté que la vente reflète le droit d'établir et d'enregistrer un appartement « dans un bâtiment qui sera planifié et construit sur le terrain, dans la mesure où il sera construit [emphase ajoutée]... ».  En d'autres termes, le bâtiment n'a pas encore été planifié, et rien ne garantit qu'il sera construit en fin de journée.

• Le paragraphe 4.4 de l'accord stipule que les membres du groupe sont conscients que, pour le moment, une note d'avertissement ne peut pas être enregistrée en leur faveur.

8. Au paragraphe 8.1, il a été déterminé qu'aucune représentation, échange, ou note d'entente similaire avant la signature du contrat de vente ne sera valide, et que toute modification ne sera faite que par écrit et signée par les parties.
9. Au paragraphe 8.2, les parties déclarent expressément qu'elles ont lu et compris l'Accord « bien » et qu'« elles ont eu le temps et les ressources pour recevoir des conseils juridiques complets avant de signer l'Accord et qu'elles ne prétendront pas s'être fiées à une quelconque représentation et/ou information fournie par une quelconque partie, quelle qu'elle soit, au-delà de ce qui est indiqué dans ce Contrat et au-delà des données qu'elles examinent... »«

Ici, on voit qu'il était clair qu'aucune déclaration n'était valide, d'une quelconque nature ou autre, qui ne soit pas ancrée dans les accords à l'ordre du jour.

87. Cette incertitude découle également de l'accord de partage, dont il est clair que l'ensemble de la transaction pourrait ne pas se concrétiser. C'est là qu'il existe des conditions fondamentales qui n'ont pas encore été remplies, et qui dépendent de nombreux facteurs.  Bien que l'accord soit long et complexe, et comporte 31 pages, vous pouvez déjà voir sur sa première page quelques commentaires reflétant le risque associé à la transaction :
    1. Dans le premier « pourquoi », il a été noté que Greeni n'est pas encore propriétaire du lot, mais a le droit d'être enregistré comme son propriétaire « sous réserve de la conclusion de la transaction d'achat initiale ».
    2. Dans la troisième « raison », il a été noté que les membres du groupe travaillent à rendre possible la construction du projet sur le terrain et à la réalisation concrète « sous réserve des procédures de planification à suivre par le groupe d'acheteurs ».

• Dans la quatrième « raison », il a été noté que les parties souhaitent procéder à une division conceptuelle préliminaire entre elles des unités conceptuelles pouvant être construites sur le terrain, entre autres, « selon les plans qui seront soumis aux autorités d'urbanisme, tous soumis à l'approbation des autorités d'urbanisme comme précédemment ». Il en découle que des plans doivent encore être soumis et que des approbations doivent être obtenues, et cette question introduit une incertitude significative, car l'approbation des autorités d'urbanisme n'est pas du tout certaine.

1. Dans la cinquième « raison », il a été explicitement indiqué qu'avant la planification du projet, une demande de modification du plan n'avait pas encore été soumise, et qu'un permis de construction n'avait pas encore été délivré. Il a également été noté qu'à la lumière de tout cela, la division effective et finale des unités conceptuelles ne sera effectuée qu'après l'élaboration de plans détaillés du projet par l'architecte, après la promotion et l'approbation du plan de zonage, et après la délivrance d'un permis de construction.
2. Dans le dernier « pourquoi » à la première page de l'accord de partage, les plaignants ont même explicitement déclaré que « la responsabilité, les risques et les chances accompagnant un achat conjoint leur sont clairs et clairs », et que « tous ces éléments s'appliqueront uniquement à eux ».

88. Dans ce contexte, le premier architecte du projet, M. Danny Mualem, a témoigné que les plans présentés aux demandeurs étaient illustratifs et que « rien n'y était garanti » (p.  677, S.  33-34).  En effet, c'est un professionnel dont la capacité à comprendre le tableau de la planification est facile.  Cependant, le système contractuel, tel qu'évoqué ci-dessus, reflète bien les risques associés à cette transaction.

Les demandeurs affirment que diverses représentations leur ont été présentées, mais le risque est aussi posé par les courts documents accompagnant le système contractuel, qui incluent également une déclaration claire indiquant qu'il n'y a aucune validité à telles et d'autres déclarations qui ne sont pas ancrées par écrit.  Une lecture des accords aurait permis de comprendre le risque, et le fait que la confiance dans les représentations orales dépend du confinement.

89. De tout cela ressort que les arguments des plaignants, qui faisaient référence à la décision du tribunal de district siégeant en tant que comité d'appel dans le comité d'appel (Tel Aviv) 28717-09-22 Rom Kinneret Properties and Investments in a Tax Appeal v. État d'Israël/Commissaire à la loi sur la vente (publié dans les bases de données [Nevo], 2023) (ci-après : l'affaire Rom Kinneret).  Dans ce cas, un engagement a été discuté, qui a été formellement présenté comme un groupe acheteur, alors qu'en pratique il s'agissait d'une transaction de vente à toutes fins utiles.  Ainsi, par exemple, dans les circonstances où tous les détails de la transaction étaient certains et l'activité des représentants des membres du groupe n'a pas été établie en cours de route.

Dans le présent cas, il n'existe aucun fondement pour affirmer que le groupe en question n'était pas un groupe acheteur.  Cet argument n'a été avancé que par les plaignants en général.  Les circonstances montrent le contraire.  Les risques et incertitudes étaient nombreux.  La réalisation du projet impliquait des éléments similaires à ceux auxquels sont confrontés les promoteurs - notamment la nécessité d'acheter le terrain et de promouvoir des plans qui ne permettraient de comprendre combien d'unités d'habitation seraient construites dessus.  Le représentant des membres du groupe a travaillé en chemin, et donc l'affaire de Rom Kinneret n'a aucune incidence sur notre dossier.

90. Les plaignants savaient - ou auraient pu savoir après avoir examiné les accords et les documents - qu'ils rejoignaient un groupe d'acheteurs, et que l'incertitude qui l'entourait était très grande, et donc les risques qui en découlaient.

L'argument selon lequel les plaignants n'ont pas lu les accords ou qu'ils n'ont pas eu l'occasion appropriée de les lire ne devrait pas être accepté

91. Les plaignants affirment ne pas avoir « lu attentivement » les accords (paragraphes 10.10 des déclarations originales et amendées de la revendication), et n'ont donc pas remarqué que leur contenu contredisait les accords oraux qui leur étaient présentés avant de les signer.

Cet argument ne doit pas être accepté.

92. Elle est rejetée à la lumière de la règle établie en jurisprudence, selon laquelle « une personne qui signe un document est réputée l'avoir lu, compris son contenu et l'avoir signé avec son consentement » (Civil Appeal 6799/02 Yulzari c. United Mizrahi Bank Ltd., IsrSC 58(2) 145, 149 (2003)).  Cette présomption est lourde.  À cet égard, ce qui importe n'est pas si une personne a réellement lu le document avant de le signer ou non.  Ce qui compte, c'est de savoir s'il a eu l'opportunité de le faire.  Et tant qu'il en avait l'occasion et qu'il n'en profitait pas, il ne pourrait pas s'en plaindre.

Compte tenu de laprocédure évidente, les plaignants sont liés par les accords qu'ils ont signés, et ils ne peuvent pas les renier, sous prétexte de ne pas les avoir lus du tout ou en profondeur.

93. À cet égard, certains plaignants ont témoigné qu'ils avaient choisi de se hâter de signer les documents parce qu'on leur avait présenté que c'était une bonne affaire, qu'elle était très demandée, et qu'ils ne voulaient pas manquer l'opportunité présente. C'est donc une question de pression exercée sur eux, mais pas une qui les a empêchés de lire les documents.  De plus, elle a été activée par les représentants de Mme Or, et le procès devant moi n'est pas dirigé contre eux, ni contre Mme Or ni ses entreprises :
    1. Ainsi, lorsque M. Ofir Paz (demandeur 45 ans) a été interrogé sur la raison pour laquelle il n'avait pas lu le formulaire de demande, qui ne faisait que trois pages, avant de le signer, il a répondu qu'il « ne me semblait pas si important », et que « le montant n'y paraissait pas élevé » (p.  390, Q.  19-20).  Ainsi, de son point de vue, c'était une affaire attrayante.
    2. David Cohen (demandeur 31) a témoigné qu'il avait examiné le formulaire de jonction et avait signé que « ce serait dommage de manquer une transaction » (p.  456, Q.  29), et son épouse, la plaignante 30 (Mme Rinat Cohen), ont déclaré dans son affidavit avoir lu le formulaire d'inscription (paragraphe 9), mais ont néanmoins témoigné qu'on leur avait fourni des données qui n'y étaient pas ancrées.

• Benz a également témoigné en sa faveur et en faveur de sa femme qu'ils avaient lu le formulaire de demande, et a affirmé que, malgré la pression pour obtenir l'acquisition, ils avaient accepté de signer.  Il a expliqué que, dans le cadre de l'acquisition et de la négociation, ils avaient reçu une remise de 15 000 ILS, « Je ne voulais pas perdre l'accord et je voulais me réserver un appartement, surtout parce qu'elle a dit qu'elle vous faisait une remise » (p.  319, s.2).  Il a répété son témoignage qu'il y avait de la pression et a ajouté : « Oui, mais c'était de la pression, comme si non, c'était de la pression, mais nous étions d'accord avec cette pression, n'est-ce pas ? Ce n'est pas qu'ils se soient assis avec un pistolet sur ma tempe et m'ont dit de signer » (ibid., s.  6).

94. Les plaignants n'ont pas affirmé dans leur procès avoir signé les accords après coercition ou oppression. Ils ont tenté de justifier le fait de ne pas s'immiscer dans les documents en leur laissant pas assez de temps pour les lire, et en disant qu'ils étaient poussés à signer le système des traités.  Ainsi, il a été affirmé (au paragraphe 13.7 de la déclaration de revendication modifiée) qu'ils n'avaient pas pu lire tous les accords car ils devaient lire des dizaines de pages en environ une demi-heure.

Je ne pourrai pas non plus accepter cet argument.