Babylon n'a pas non plus présenté de preuve de la déclaration d'Effi dans l'affidavit selon laquelle une période de deux ans est « la période minimale requise pour amener la succursale à un flux de trésorerie positif. » Bien qu'Effi affirme dans son affidavit que la chaîne gère environ 10 agences en Israël, ainsi qu'à Londres, en Espagne et à Belgrade, et dans son témoignage au tribunal, il a déclaré avoir exploité environ 18 agences au cours de 31 ans dans l'entreprise (p. 155 de la transcription, art. 11), aucune donnée empirique n'a été apportée concernant les agences étayant la thèse alléguée, et le CPA Eini a témoigné lors du contre-interrogatoire dans des villes comme Tel Aviv : « la période est beaucoup plus courte » (p. 92 de la transcription, p. 16-25). Quant aux recettes, il ressort des données de revenus présentées pour les mois de juillet 2021 à mars 2022 que, à l'exception des mois d'été, les recettes étaient inférieures au loyer minimum, mais aucune donnée complète n'a été présentée pour étayer l'affirmation selon laquelle le terrain de jeu « a causé de lourdes pertes » (malgré le fait que le loyer minimum n'ait pas été payé), qui est restée une déclaration non étayée dans les affidavits d'Effi et de CPA Eini.
En d'autres termes, il est possible d'admettre que les circonstances de la pandémie de coronavirus ont nui au business du jeu vidéo et aux attentes commerciales de Babylon, mais les maigres données présentées, non étayées par des documents et des avis d'experts, ne prouvent pas l'étendue du préjudice, et elles ne justifient certainement pas le préjudice grave allégué.
- D'autre part, il n'est pas contesté que Babylon a investi 3,6 millions de ILS (avant TVA) dans la rénovation du bâtiment afin de le préparer en terrain de jeu, ce qui représente environ 1,2 million de ILS de plus que le montant investi par Babylon pour l'aménagement du bâtiment selon le témoignage de CPA Eini. Rabatz a donc beaucoup investi dans l'adaptation du bâtiment en terrain de jeu. Elle s'attendait également à des revenus plus élevés provenant de la propriété louée, ce qui couvrirait ses investissements en l'adaptant à l'aire de jeux et générerait un bon rendement et des bénéfices de la propriété. Le demandeur a donc également été lésé par les circonstances du coronavirus en raison des faibles revenus de l'aire de jeux ou du manque de revenus du tout (pendant la période de confinement et d'adaptation du bâtiment), d'où des loyers très bas ont été déduits après l'ouverture de l'aire de jeux , et en raison de l'accord selon lequel pendant deux ans le loyer ne serait découlé que du rachat.
Pour expliquer la situation, on peut citer décembre 2020, lorsque le chiffre d'affaires était de 21 475 ILS (et le loyer de 3 221 NIS), janvier 2021, lorsque le terrain de jeu a été fermé et qu'aucun loyer n'a été payé ; et février 2021, où le chiffre d'affaires n'était que de 8 682 ILS (et le loyer de 1 302 NIS). Pendant le reste de la période, les revenus mensuels s'élevaient généralement à des dizaines de milliers de shekels, tandis qu'en été, les rachats atteignaient l'ordre de 250 000 ILS par mois.
- Dans ce contexte de l'audience de bonne foi, l'obligation de Babylon doit également être attribuée au non-paiement du loyer et des frais de gestion (même pas selon le rachat) pour la période après juillet 2021, de son propre chef, en violation des dispositions de l'accord, tout en continuant à détenir et à utiliser le bien loué. Ce n'est qu'en juin 2022, après le dépôt du procès, que des paiements partiels du loyer pour cette période ont été effectués. Je noterai également, dans ce contexte, que selon les dispositions de l'accord, Babylone n'a pas de droit de compensation (clause 22.7 de l'accord).
- Il n'y a donc aucune justification, dans les circonstances de l'affaire, à intervenir dans la répartition contractuelle des risques telle qu'exprimée dans l'accord entre les parties et pour sa réécriture par le tribunal concernant le délai à partir duquel le loyer minimum sera payé. Je tiens à vous rappeler que, selon la jurisprudence, « l'insistance sur un droit contractuel, en soi, n'est pas habituellement considérée comme un manque de bonne foi » (Civil Appeal 1756/11 Hava c. Bank Hapoalim Ltd., au para. 25 [Nevo] (8 avril 2013) ; et que « l'intervention du tribunal dans un engagement contractuel en vertu du principe de bonne foi doit être faite avec parcimonie et retenue, et seulement après un examen attentif des motifs alternatifs reconnus, afin de ne pas déraper vers une décision 'juste' » (Civil Appeal 6145/19 Krief Mordechai Gallery, Tel Aviv c. Smadja, au paragraphe 15 [Nevo] (6 mai 2021)). Ici aussi, les paroles de l'honorable juge E. Stein, citées ci-dessus de la décision dans la demande d'autorisation d'appel dans l'affaire Isonik, sont appropriées. C'est le cas en général, et en particulier à la lumière de la ratification des termes de l'addendum à l'accord signé en mai 2020 ; En plein cœur de la période Corona.
- Je noterai enfin, entre parenthèses, qu'aux fins de cette conclusion, je ne suis pas tenu d'accepter l'affirmation de Rabatz dans ses résumés selon laquelle Babylon aurait été trompée par Babylon concernant l'estimation des revenus issus du terrain de jeu et les dépenses nécessaires à son établissement afin de faire accepter à Rabatz la condition selon laquelle, pendant deux ans, le loyer ne serait déduit que des revenus, sans paiement minimum pour le loyer. Une décision sur cette demande n'est pas requise et il s'agit d'une réclamation grave qui n'a pas été formulée dans la déclaration de la demande (aucune réponse n'a été déposée).
Les allégations de Babylon concernant les frais de gestion
- Babylon affirme dans ses résumés que le demandeur n'a pas fourni de preuve que des services de gestion avaient été fournis durant la période du 18 juillet 2019 au 20 juin 2020, mais a néanmoins facturé des honoraires de gestion à Babylon pour cette période. Il a également été affirmé que pour la période du 1er janvier 2020 au 18 février 2021, Babylon a été facturé de frais de gestion, alors que les services de gestion n'étaient pas fournis pendant cette période, sauf pendant deux semaines en décembre. Selon elle, pour ces périodes, des frais de gestion d'un montant de 386 100 ILS (TVA incluse) ont été payés, pour lesquels les services n'ont pas été reçus, et ce montant doit être déduit de tout montant accordé au demandeur.
- Le demandeur a affirmé dans l'avis daté du 27 mars 2023 et dans les résumés de la réplique qu'il s'agit d'une extension de la façade et que la loi en est la cause. Pour être précis : il ne s'agit pas d'un argument selon lequel, pendant la période pour laquelle la réclamation a été déposée, aucun frais de gestion n'a été versé, auquel cas s'il y a un litige concernant la prestation du service, la charge incombe au demandeur de prouver qu'elle a fourni les services pour lesquels les frais de gestion sont réclamés. La réclamation de Babylon est une réclamation compensée pour des frais de gestion qu'elle a déjà payés malgré le fait qu'elle n'ait pas été fournie, selon elle, des services de gestion tels que définis dans les dispositions de l'accord de gestion. Cet argument peut en effet justifier une demande de compensation (dans la mesure où il existe un droit de compensation, voir la clause 22.7 de l'accord dans ce contexte) ou une demande de restitution, et il n'est pas impossible que la perception intégrale des frais de gestion dans les circonstances du coronavirus, malgré une réduction significative des frais de gestion et des services de gestion fournis, puisse être considérée comme une violation de l'accord ou un manque de bonne foi dans son existence. Cependant, comme le prétend le plaignant, la demande n'a pas été soulevée dans la déclaration de la défense. Bien que la déclaration de la défense ait laconiquement affirmé que le centre commercial était « sale de temps en temps » et qu'il y avait des « problèmes de maintenance » (par exemple, aux paragraphes 5 et 39), la déclaration de la défense ne prétend pas que les services de gestion n'ont pas été fournis du tout durant les périodes susmentionnées, ni ne mentionne le montant des honoraires de gestion qui a été demandé à compenser pour le manquement à fournir de services de gestion. En l'absence d'une affirmation claire et explicite dans la déclaration de défense selon laquelle les services de gestion n'ont pas été fournis du tout, et que Babylon a droit à une déduction des honoraires de gestion payés pour une période définie - il n'y a aucune raison d'examiner cette demande, qui est réservée à Babylon pour une autre procédure, sous réserve bien sûr de toute réclamation de la défense que le demandeur a.
- Pour être précis : les actes de procédure visent à délimiter les factions dans le processus judiciaire. Sur la base de ce qui est affirmé dans la déclaration de la demande et des litiges découlant des actes, le défendeur exerce sa défense, y compris la délimitation des sociétés, ce qui a des implications à la fois sur le déroulement des procédures préliminaires et sur la présentation des preuves. Si un argument particulier n'a pas été soulevé du tout ou s'il a été formulé de manière ambiguë, cela peut priver la partie adverse de sa défense (voir, Minnie Manyur, Civil Appeal 1653/08 Semyon Liptz c. Bank Leumi Le-Israel Ltd., para. 5 [Nevo] (14 juillet 2011) ; Civil Appeal Authority 9123/05 Adamov Projects (89) dans l'affaire Tax Appeal (en liquidation volontaire) c. City State of the Alpo Group Ltd., par. 12 [Nevo] (25 octobre 2007)). Le niveau d'examen réside dans la question de savoir si une partie adverse raisonnable comprend l'argument contre elle à partir de la déclaration de plaidoirie (Issachar Rosen-Zvi The Reform of Civil Procedure : Guide of the Perplexed 321-327 (Troisième édition - Digital, 2025)). Ce qui est affirmé dans la déclaration de défense concernant les frais de gestion ne répond pas clairement à cette norme. Rabatz n'a pas pu traiter l'argument qui avait d'abord été soulevé dans les déclarations sous serment du principal témoin de Babylon et devrait être disqualifié comme mentionné précédemment car il s'agissait d'une extension d'un front interdit.
- Quant à l'affirmation que le centre commercial est « sale », c'est un argument généralement avancé dans une déclaration sous serment (au paragraphe 107) et la plaignante n'a pas non plus indiqué les dommages qui lui ont été causés. Les photos du 9 juin 2021 (attachées sur une clé USB) concernent un seul jour et ne sont pas basées sur elles pour donner une idée du niveau de propreté pendant toute la période, d'autant plus que les photos elles-mêmes montrent un seul sac sur le sol et des signes de fleurs tombant dessus, ce qui n'indique pas un manque de services de nettoyage ni de défauts d'entretien justifiant une réduction des frais de gestion pour la qualité du nettoyage. Quant à la période durant laquelle Yoel a admis qu'aucun service de nettoyage n'avait été fourni - d'octobre 2020 à février 2021, à l'exception de deux semaines en décembre 2020 -, il semble qu'il y ait une difficulté dans le fait que les frais de gestion complets ont été perçus sans réduire la part relative des services de nettoyage, et il n'est pas impossible qu'il y ait eu la possibilité d'accorder à Babylon le remboursement d'une part relative des frais de gestion pour cette période. Il en va de même pour la période durant laquelle les travaux d'adaptation ont été réalisés et où aucun service de nettoyage n'a été fourni, lorsque selon Rabatz - ce qui n'a pas été prouvé car il n'était pas étayé par des documents sans explication satisfaisante - l'entrepreneur de rénovation en était responsable (l'accord n'était pas joint). Cependant, Babylon n'a pas justifié la part relative du coût des services de nettoyage à partir des frais de gestion. Ni dans les données ni dans l'avis d'un expert. Elle n'a même pas suggéré dans ses résumés comment évaluer cela. En l'absence de preuves et même d'un argument ordonné à ce sujet, les données dans l'affaire ne permettent pas un remboursement partiel des honoraires de gestion (qui ont effectivement été payés) pour le non-respect des services de nettoyage durant la période où ces services n'ont pas été fournis.
Les réclamations des défendeurs pour dommages-intérêts dues à diverses violations de Rabetz n'ont pas été prouvées, et de toute façon, il s'agit généralement d'une extension de la façade
- Une partie importante des preuves de Babylon concerne les violations présumées de l'accord par Levon et les prétendues dommages causés à Babylon, ainsi que des fausses déclarations présumées. Certains de ces arguments (qui ont été soulevés dans les résumés du défendeur aux paragraphes 59-65) sont une extension de la façade, comme le prétend le demandeur. Ainsi, par exemple, la réclamation de responsabilité du demandeur pour les interruptions de l'approvisionnement en électricité et les dommages causés par cette décision. C'est le cas concernant les déclarations prétendument faites avant l'entrée dans la propriété louée concernant son état et la question des climatiseurs. Quoi qu'il en soit, toutes ces réclamations ont été soulevées dans les résumés sans qu'aucun dommage-droit dû à ces violations et insuffisances n'ait été indiqué, et même sans la présentation d'un avis d'expert justifiant la réduction des honoraires de gestion concernant ces réclamations à un degré ou un autre (pour une procédure dans laquelle le tribunal a ordonné une réduction des honoraires de gestion à l'aide d'un avis d'expert, voir Appel civil (district de Tel Aviv) 40539-04-23 The New Central Bus Station Management Company in Tel Aviv 1988 dans a Tax Appeal v. Hasidim [Nevo] (15.2.2024)). Il n'est pas non plus expliqué dans les résumés pourquoi ces arguments sont pertinents pour les recours invoqués dans le procès. Par conséquent, je n'ai pas jugé nécessaire d'aborder ces arguments sur leur fondement.
- En ce qui concerne la réclamation concernant les dommages causés aux machines à machine à la suite de coupures de courant, qui selon la réclamation relèvent de la responsabilité de Ratz, soulevée dans le procès, la réclamation n'a pas été prouvée. Il n'y a pas de détail des dates des coupures de courant survenues ; Babylon n'a pas fait référence à l'obligation contractuelle de Rabatz d'installer un générateur, et même en supposant qu'il y ait une telle obligation, l'affirmation selon laquelle ce n'était pas le défaut d'installation d'un générateur qui avait causé les dommages n'était pas étayée par un avis d'expert ; Ceux qui ont réparé les machines n'ont pas été amenés à témoigner que des dommages ont été causés par des coupures de courant, et que si un générateur avait été installé, cela aurait permis d'éviter les dommages présumés ; Et même dans les factures jointes (Annexe 21), rien n'indique que des dommages aient été causés par des coupures de courant. Il n'est pas non plus possible de savoir à partir des factures qu'elles sont liées à la succursale visée par le procès, et il est même indiqué qu'elles sont destinées à la « réparation et maintenance de machines ». En d'autres termes, le contenu des factures, qui concerne également la maintenance, ne nous permet pas d'accepter l'argument de Babylon même en supposant qu'il s'agisse de factures pour un service fourni dans et uniquement dans la succursale de Jérusalem, en l'absence de témoignage détaillé du prestataire concernant le service qu'il a fourni.
Facturer les défendeurs de frais de gestion et de loyer
- Il apparaît dans l'ensemble que la loi relative à la réclamation sur les frais de gestion et le loyer doit être acceptée, et en conséquence - les défendeurs sont tenus, solidairement, de payer le montant de la réclamation au titre des frais de gestion et de location pour la somme de 1 392 438 ILS, moins les montants incontestés payés après le dépôt de la réclamation : 200 000 ILS pour la confiscation d'une garantie bancaire en juin 2022 ; et une somme supplémentaire de 396 696 ILS que la plaignante a payée de sa propre initiative en juin 2022. En conséquence, le montant total facturé pour le loyer et les frais de gestion est de 795 742 ILS.
Il convient de noter qu'un examen de la facture sur la base duquel la réclamation a été déposée montre que la charge sur la facture pour le loyer du 18 juillet 2021 jusqu'à la date de dépôt de la demande en mars 2022 correspond au loyer minimum prévu dans l'accord (120 000 ILS plus TVA), et comme à juste titre affirmé, Babylon a admis dans ses résumés (paragraphe 33) le montant de la dette basé sur l'annexe aux termes commerciaux signés (mais a affirmé qu'un projet précédent était contraignant ; une réclamation dont elle a ensuite été rétractée dans le rapport préliminaire).