Obligation des défendeurs envers la compensation convenue
- La disposition de l'article 19.6 établit qu'une personne a droit à une indemnisation convenue pour une violation fondamentale de l'accord. Voici sa formulation [mon insistance - 30:3] :
En cas de violation fondamentale du contrat par le locataire, qui n'a pas été corrigée par le locataire dans les 10 jours suivant la réception de la notification écrite de la violation fondamentale alléguée, le locataire versera au propriétaire une indemnisation préconvenue d'un montant égal au dernier loyer et aux frais de gestion payés avant la rupture, plus la TVA, pour une période de trois mois (ci-après : la « compensation monétaire »), sans qu'il soit nécessaire de prouver l'existence du contrat. Que le propriétaire ait choisi de respecter le contrat ou non. Les parties déclarent et confirment que le montant de ladite indemnisation a été déterminé par elles après une évaluation minutieuse et attentive des dommages probables qui seront causés au propriétaire à la suite de cette rupture, et aucune réclamation ne sera entendue du locataire selon laquelle ce montant est déraisonnable ou déterminé par une amende, empêchant le locataire de faire une telle réclamation.
- Selon Rabatz, elle a droit à une indemnisation convenue en vertu de cette disposition en raison du non-paiement du loyer et des frais de gestion, tels que revendiqués dans la plainte. Le défendeur, quant à lui, avance une longue liste de réclamations concernant la compensation convenue.
- Selon Babylon, la plaignante n'a pas précisé la violation pour laquelle l'indemnisation convenue était réclamée, et elle n'a donc pas droit à la réclamation d'une compensation convenue. Je ne crois pas qu'il y ait un quelconque fondement à cet argument. La réclamation est simple et claire, et il est explicitement affirmé qu'en raison du non-paiement de la dette de loyer et de la gestion qui fait l'objet du procès, le demandeur exige une indemnisation convenue.
- Un autre argument avancé par Babylon est que la compensation convenue devrait être calculée en fonction des loyers et honoraires de gestion effectivement payés dans les trois derniers mois précédant la violation (ILS 143 385 ; paragraphes 143-145 de l'affidavit d'Effie) et non pour les sommes qu'elle était censée payer en vertu de l'accord pour les trois derniers mois, comme le prétend la demanderesse. Il a été soutenu que cela est explicitement indiqué par le libellé de l'accord. Cet argument doit être accepté dans les circonstances de l'affaire.
- Tout d'abord, je note que la revendication du plaignant selon laquelle il s'agit d'un argument selon lequel il s'agit d'une extension de la façade devrait être rejetée. La déclaration de la demande était formulée de manière lacunale et ne précisait pas la manière dont la compensation convenue par le défendeur pour la somme de 501 162 ILS a été calculée (à l'article 11). Au paragraphe 10 de la déclaration de la demande, la plaignante elle-même écrit même qu'elle a droit à une indemnisation convenue « d'un montant égal à trois fois le loyer mensuel et les derniers frais de gestion payés avant la rupture, plus un appel fiscal [emphase dans l'original - L. C]. » En d'autres termes, d'après le texte clair de la déclaration de la demande, il apparaît que, selon le demandeur lui-même, la compensation convenue correspond au loyer et aux frais de gestion des trois derniers mois qui ont effectivement été payés, comme le prétend le défendeur, et non aux paiements qui auraient dû être versés, comme le prétendent les résumés du demandeur. Compte tenu de la formulation de la réclamation, il n'y a pas de fondement à l'affirmation d'élargissement de la façade, et la question est renforcée lorsque dans la déclaration de la défense le défendeur a nié le montant réclamé (paragraphe 67 de la déclaration de la défense).
- En fait, compte tenu de la formulation de la demande mentionnée ci-dessus, la question est de savoir si la formulation de la réclamation selon laquelle le montant de l'indemnisation convenue provient du paiement réel des trois derniers mois n'est pas suffisante pour conclure que la position de la défenderesse sur cette affaire, en l'absence de sa société, doit être acceptée, et puisque la manière dont le montant réclamé n'a pas été expliqué. Je ne suis pas obligé d'exprimer une position définitive à ce sujet car ma conclusion est que l'interprétation de Babylone de l'accord doit être adaptée au fond de l'affaire dans les circonstances de l'affaire.
- Comme mentionné, il s'agit d'un accord conclu entre des entités commerciales sophistiquées et légalement représentées. Comme mentionné ci-dessus, dans ce type d'accords, il faut accorder un poids décisif au langage de l'accord et au sens routinier de ses mots. Cela se fait également au détriment du risque d'erreurs de formulation qui ne seront pas corrigées par la cour (Bibi Roads, aux paragraphes 5-6 de l'avis de l'honorable juge A. Grosskopf ; Ofer Grosskopf et Yifat Naftali Ben-Zion, « Les objectifs du droit de l'interprétation des contrats : Quel chemin devons-nous emprunter quand il nous importe où nous allons atteindre ? » Sefer Gabriela Shalev : Études sur la théorie du contrat 523, 547 (Yehuda Adar, Aharon Barak et Effi Zemach, éd. 2021)).
- Le sens habituel du texte de la clause d'indemnité convenue est cohérent avec la position de Babylone. L'accord stipulait que l'indemnisation convenue provenait des « derniers paiements payés » et non des charges du défendeur pour les trois derniers mois (qui sont les derniers paiements qui auraient dû être effectués, comme le prétendent les résumés du demandeur).
- Rabatz a soutenu dans ses résumés que l'acceptation de l'interprétation du prévenu conduirait à une récompense pour un pécheur. Ainsi, lorsqu'aucun paiement n'a été payé pendant une longue période, la compensation convenue sera nulle. La demande doit être rejetée. Ainsi, compte tenu du poids décisif qui doit être accordé au libellé de l'accord, mais surtout au vu d'une autre stipulation qui donne droit au propriétaire à une indemnisation sous forme d'intérêts mensuels en arriéré de 2 % pour retard de paiement, lorsque la plaignante admet dans ses résumés qu'il s'agit d'une compensation convenue même si elle n'était pas explicitement définie ainsi dans l'accord (dans un calcul annuel approximatif et cumulatif des intérêts composés, il s'agit d'un taux d'intérêt annuel supérieur à 26 %).
En d'autres termes, puisque la clause d'indemnisation convenue de l'article 19.6 est une clause générale pour chaque manquement fondamental, et lorsque le propriétaire a le choix d'exiger l'activation d'une clause d'indemnisation convenue différente et spécifique sous forme d'intérêts en retard de paiement élevés, il n'est pas possible d'accepter l'argument qu'un pécheur sera récompensé. Il n'y a pas non plus, compte tenu de la clause d'intérêt en arriéré, pour exercer la présomption interprétative selon laquelle l'accord ne doit pas être interprété de manière inacceptable (pour une discussion sur cette présomption, voir Civil Appeal 4628/93 État d'Israël c. Apropim Shikun et Initiation (1991) Ltd., IsrSC 59(2) 265, 292-293 (1995)) ; Une présomption qu'il était possible d'envisager d'invoquer cette clause dans le cas où elle n'apparaissait pas dans l'accord. Puisque les parties ont inclus dans l'accord une stipulation spécifique accordant une indemnisation convenue sous forme d'intérêts en retard, il n'est pas inconcevable que la formulation linguistique de la clause générale d'indemnité convenue reflète l'intention qu'elle s'applique de manière atténuée en cas de rupture due à un retard de paiement ou à un non-paiement.
- Par conséquent, les défendeurs sont tenus de verser une indemnisation convenue de la somme de 143 386 ILS, ce qui reflète approximativement le paiement des frais de gestion et du loyer pour un mois selon l'accord (comparer, Civil Appeal 79/80 Willner c. Tal-Nir, IsrSC 36(3) 162 (1982), où il n'a pas été jugé qu'une compensation convenue du montant d'un mois de loyer était déraisonnable).
- Je noterai, en marge, qu'il semble également que la fourniture de la compensation convenue sur ce montant, conformément au langage clair des dispositions de l'accord, en tenant compte de la clause d'intérêts en retard (qui n'a pas été réclamée) et du droit du demandeur à l'attribution d'intérêts et d'écarts de liaison (tant sur le loyer et les frais de gestion que sur la compensation convenue), conduit à un résultat plus juste et équilibré , dans toutes les circonstances.
- Compte tenu de cette conclusion, je ne suis pas tenu de statuer sur les arguments supplémentaires du défendeur, y compris l'affirmation selon laquelle il s'agit d'une clause générale et uniforme d'indemnisation convenue qui contredit l'article 6 de la loi sur les contrats pharmaceutiques ; que la formulation générale elle-même indique qu'il n'existe aucune relation raisonnable entre l'indemnisation et le dommage qui aurait pu être prévu au moment de la conclusion de l'accord comme résultat probable de la violation ; que l'octroi d'une indemnisation en vertu de la disposition de l'article 19.6 entraînera une charge draconienne et déraisonnable ; et que si il est déterminé que le défendeur doit être obligé de verser une indemnisation convenue, celle-ci doit être réduite conformément à la disposition Clause 21.1 du contrat de location (qui est la limite du dommage réel, selon le défendeur, en ce qui concerne les arriérés de paiement).
Je noterai, de manière générale, que ces arguments soulèvent des questions nécessitant une discussion relativement complexe (pour une discussion juridique des différentes questions, voir Yitzhak Amit, « Agreed Compensation - Issues and Aspects », le livre de Gabriela Shalev - Studies in Contract Theory, 621-640 (2021)). Ainsi, en tenant compte du fait que la clause d'indemnisation convenue est vaste et de l'importance que cela peut avoir pour transférer la charge au demandeur afin de démontrer qu'il s'agit d'une somme raisonnable pour la violation concrète ; Ainsi, compte tenu du montant élevé de la indemnisation convenue réclamée par rapport au montant de la dette fait l'objet du procès, et encore plus compte tenu de sa réduction significative peu après son dépôt ; Cela s'explique également par l'argument des défendeurs selon lequel la réduction à appliquer est une compensation convenue selon l'intérêt d'arriéré prévu à la clause 21.1 de l'accord, sans que cela ne justifie expressément que la période d'intérêts sur les arriérés doit être fixée et, si c'est le cas, de quelle manière, et quand, d'autre part, selon le demandeur, l'application des intérêts d'arriéré conduira à une compensation convenue supérieure à celle réclamée en vertu de l'article 19.6, compte tenu du temps écoulé depuis le dépôt de la demande, Cela sans qu'aucune des parties ne présente un calcul comparatif précis - un calcul qui prenne en compte les dates et la demande du demandeur d'ajouter des différences de liaison et des intérêts pour la compensation convenue en vertu de l'article 19.6 (un calcul qui semble avoir été étayé par un avis d'expert).