En d'autres termes, même si l'on suppose, pour les besoins de la discussion, que la période de fermetures et de restrictions sévères (pour lesquelles le loyer a été payé à partir du rachat) aurait satisfait les conditions d'attente et d'impact - il n'est pas possible de conclure qu'elle formule les conditions d'effet même pour la période pertinente à la demande (en juillet 2021 ; période où les restrictions ont été assouplies) car les attentes de Babylon selon lesquelles elle pourrait exploiter le bien loué pendant une période significative à loyer par revenu uniquement pour établir le terrain de jeu n'ont pas été réalisées.
Il ne s'agit certainement pas d'un obstacle permanent qui perturbe complètement l'exécution du contrat, comme l'exige la jurisprudence (voir, par exemple, Civil Appeal 5054/11 Sapir and Barkat Real Estate (Holiland) dans Tax Appeal c. Adv. Yaakov Amster, au paragraphe 35 [Nevo] (7 mars 2013) ; et comparer dans les circonstances de la pandémie de coronavirus à une objection à l'exécution d'un acte (Shalom B.Y.) 45354-04-22 Shomron c. Enav (22 novembre 2022) ; Affaire civile (Shalom Tel Aviv) 28260-05-20 Mandin dans l'affaire Tax Appeal c. M.N.M. Shahaf dansTax Appeal [Nevo] (22 août 2023) ; Affaire civile 57787-06-20 Bolda contre Mizrahi [Nevo] (9 octobre 2024) ; Affaire civile (Shalom Tel Aviv) 18585-05-20 Champions Workshop in Tax Appeal contre Meitar Infrastructure and Communications Execution in Tax Appeal [Nevo] (12 décembre 2024)). Au mieux, dans les circonstances du cas, il s'agit d'une non-satisfaction des attentes de Babylone. Cette attente ne relève pas du champ d'application des obligations du demandeur dans l'accord et est profondément enracinée dans les risques que Babylon a assumés lors de la transaction (voir l'affaire Isonik au paragraphe 39).
- À cet égard, il est donc possible de se référer aux propos de l'honorable juge E. Stein dans une demande d'autorisation d'appel qui a été rejetée dans l'affaire Isonik, où elle a été jugée, entre autres : « La requérante souhaite transférer à l'intimée, propriétaire du terrain, une partie des dommages qu'elle a subis à la suite de l'épidémie de coronavirus. Il s'agit d'une redistribution des risques contractuels - une mesure de grande portée qui ne justifie aucune justification » (Civil Appeal Authority 7637/22 La Rhine Development and Events in Tax Appeal c. Isonik Kid Systems inTax Appeal [Nevo] (17 novembre 2022)). Il en va de même pour nous.
La demande du demandeur de facturer à Babylon un loyer minimum selon l'accord n'est pas de mauvaise foi
- Babylon affirme en outre dans ses résumés que la demande de Ravetz de lui facturer un loyer minimum selon l'accord de juillet 2021 est de mauvaise foi. Il a été affirmé que l'ouverture de la propriété louée avait été reportée de plusieurs mois en raison de l'impossibilité de réaliser des travaux d'adaptation dans le but de qualifier la cour de jeux louée comme terrain de jeu en raison des 68 jours de fermeture qui l'ont précédée, et que dans la période suivant l'ouverture de la cour de jeux, pendant 154 jours, l'activité a cessé complètement à la suite des fermetures, ce qui a causé de graves dommages à Babylon. Selon Babylon, « l'insistance du demandeur à respecter les accords tels qu'écrits et rédigés, et cela sous flexibilité, même légèrement, dans les termes du bail afin d'atténuer la détresse des défendeurs et en raison des circonstances exceptionnelles qui ont caractérisé la crise du coronavirus, constitue un grave manque de bonne foi - surtout au vu de l'échec de l'accord » (paragraphe 56 des résumés). Il a été soutenu que le manque de bonne foi donne à Babylone un remède en refusant l'exécution de l'accord, et au moins le droit de le réduire. La demande doit être rejetée.
- Il est vrai que, comme mentionné, les preuves montrent que Babylon s'attendait effectivement à une période significative durant laquelle le terrain de jeu fonctionnerait normalement et sans restrictions (le coronavirus), durant laquelle le loyer à payer ne serait que sur les recettes afin de faciliter la consolidation de l'entreprise et de sa trésorerie. En fait, il n'est pas contesté que, à cette fin, l'accord prévoit la période des deux premières années, durant laquelle le loyer est tiré uniquement du rachat (sans obligation de loyer minimum), comme en ressort également les témoignages d'Aviel et Yoel (par exemple, pp. 55, 81-83 du procès-verbal). Il n'est également pas contesté que cette attente n'a pas été réalisée, et il est également possible d'accepter logiquement et de bon sens l'affirmation selon laquelle les circonstances de la pandémie de coronavirus ont rendu difficile la création de l'entreprise et nui à ses revenus, à un degré ou à un autre, quant à la réalistabilité du plan d'affaires élaboré et présenté au demandeur - sur lequel le demandeur a diverses revendications.
- Cette conclusion peut être atteinte même si Babylone n'a pas présenté de données financières complètes, mais plutôt des données maigres à peine étayées par des documents.
Entre autres, Babylon n'a pas présenté de preuve pour étayer un investissement de 11 400 000 ILS dans le terrain de jeu, comme indiqué dans les affidavits de manière décontractée, sans détails et sans soutien dans les documents (par exemple, paragraphe 30 de l'affidavit d'Effi), et lors du contre-interrogatoire de la CPA Eini, elle a témoigné que l'investissement de Babylon dans le bâtiment était d'environ 2,4 millions de ILS (sur un investissement de 6 millions de ILS, incluant également celui du plaignant) et que le reste de l'investissement (environ 9 millions de NIS) était dans le matériel de Babylon qu'elle a quitté la propriété louée (p. 99 de la transcription ; témoignage d'Effi à la p. 163).