Dossier familial (Haïfa) 58512-10-24 S. c. H. - part 2

(Annexe 5 pour faire appel de la décision du greffier du demandeur).

• Une procuration irrévocable – en faveur  de l'avocat S., pour mener à bien toutes les actions, y compris l'enregistrement des droits en faveur du demandeur.

1. Demande d'enregistrement immobilier (transfert de propriété sans contraprestation).
2. Un acte de vente sans contrepartie.
3. Une déclaration du vendeur et de l'acheteur – selon laquelle la portion du terrain transférée est de 1000/5104 mètres carrés et est transférée sans contrepartie (Annexe 4 à la requête en appel contre la décision du Registraire des Demandeurs).
4. Le 29 août 2012, les affidavit ont été déposés auprès du Bureau de la fiscalité immobilière (comme l'indique un tampon sur les affidavits joints à la déclaration de défense au nom de l'avocat).
5. Le 2 septembre 2012, une déclaration a été déposée en vertu de la loi sur la fiscalité foncière concernant la transaction.  Le même jour, l'avocat S. reçut un  avis d'évaluation concernant le montant de l'impôt et y attacha un bon de paiement de la taxe d'un montant de 1 667 NIS.  (Voir annexes à la déclaration de défense  de l'avocat S. S.).
6. La Colonie ottomane [Ancienne version] 1916Le 11 novembre 2012, l'avocat S. a reçu un avis concernant la tenue d'une audience sur l'évaluation fiscale de l'amélioration conformément à la déclaration des parties soumise à l'Autorité fiscale le 2 septembre 2012.  (Voir annexes à la déclaration de défense  de l'avocat S. S.).

34-12-56-78 Tchekhov c. État d'Israël, P.D. 51 (2)

8. Le 13 décembre 2012, l' avocat S. a reçu un avis d'évaluation selon le meilleur jugement  d'un montant de 120 000 NIS, etle 25 décembre 2012, l'Autorité fiscale a émis un avis d'évaluation de la taxe d'achat conformément à l'évaluation effectuée.  L'avis précisait qu'il s'agissait d'une transaction entre parents sans contrepartie et que le solde de la taxe d'achat était de 2 005 NIS (voir annexes à la déclaration de défense  de l'avocat S).
9. Le même jour, un avis d'évaluation – taxe d'amélioration a été émis concernant une exonération de la taxe d'amélioration pour une transaction effectuée entre les parties, en tenant compte dufait qu'il s'agissait d'un terrain agricole et pour le transfert sans contrapartie, et un certificat a été délivré pour l'enregistrement dans les registres fonciers indiquant qu'il n'y avait plus de solde à payer.
10. Il n'y a aucun doute qu'en pratique, unenote d'avertissement a été enregistrée en faveur du demandeur et que la transaction effectuée entre les parties n'a jamais été enregistrée auprès du bureau d'enregistrement foncier. Il n'y a pas non plus de conteste qu'aucune des parties n'a réellement utilisé le terrain à ce jour (voir le procès-verbal de l'audience du 4 mars 2025).
11. Le 28 octobre 2024, la plainte a été déposée. Le procès avait été initialement intenté  contre le défendeur et    l'avocat S.  Lors d'une audience préliminaire tenue le 4 mars 2025, l'avocat S. a été renvoyé avec le consentement de l'avocat S. en tant que défendeur dans l'affaire, après avoir soumis dans sa déclaration de défense tous les documents de transaction qui lui étaient exigés.  Les parties ont convenu que la demande de prescription serait clarifiée dans le cadre du jugement.
12. Le 27 novembre 2025, une audience probatoire a eu lieu (par enregistrement) au cours de laquelle les parties ont été interrogées et l'avocat S., interrogé en tant que témoin (les références aux témoignages de cette audience seront faites au TAM).
13. Le 13 janvier 2025, la plaignante a soumis ses résumés, et le 11 février 2025, le défendeur a soumis ses résumés.

1. Résumé des arguments des parties dans leurs résumés :

14. Résumé des arguments du demandeur :

• Les parties vivent dans une société patriarcale traditionnelle, le prévenu prenant la place de leur défunt père. La plaignante a obtenu ses droits sur la terre grâce à l'aide qu'elle a apportée à sa famille, à ses parents et à ses frères et sœurs, qui se trouvaient dans une situation financière difficile, et la décision de lui accorder la terre a été prise par tous les frères.
• Les parties ont conjointement contacté l'avocat S., qui les représenterait lors de la transaction de donation qui a eu lieu le 28 août 2012. À ce moment-là, l'avocat S. a rempli  une déclaration vendeur-acheteur.  Le demandeur n'a jamais reçu les documents de la transaction de don,  et ce n'est qu'après le dépôt du procès que l'avocat S. a présenté  tous les documents pertinents à la transaction.
• Le délai de prescription dans l'immobilier est de 25 ans, et en tout cas, le défendeur a admis qu'il n'avait pas informé le demandeur de l'annulation de la transaction, de sorte qu'en vertu de l'article 9 du Délai de prescription, 5718-1958 (ci-après : le « Délai de prescription »), la course temporelle a commencé le 27 novembre 2025, date de la confession du défendeur, et alternativement à partir de la date de dépôt de la réclamation.

Le demandeur a accepté les explications de l'avocat S. selon lesquelles le processus d'enregistrement est en cours et nécessite du temps car il est nécessaire pour retirer les saisies.  Le demandeur ne s'est pas occupé de l'enregistrement car il s'agissait d'un parent et pensait qu'il gérait l'affaire.  Au fil des années,  la plaignante a cherché  à savoir si elle pouvait construire sur le terrain pour ses enfants, lorsqu'elle a découvert que l'enregistrement n'avait pas été finalisé.

• Une copie de Nevo de l'interrogatoire du défendeur montre qu'il n'y avait aucune attitude honteuse à son égard de la part du demandeur et qu'il souhaitait annuler l'accord en raison des souhaits des frères. Le défendeur a présenté des allégations contradictoires lorsqu'il a initialement affirmé avoir informé le demandeur de l'annulation de la transaction, tandis que lors de son interrogatoire il a affirmé que ce n'était pas le cas, et lorsqu'il a affirmé ne pas avoir signé de procuration irrévocable, il a confirmé qu'il avait bien signé.  Par conséquent, l  'estoppel judiciaire doit également être appliqué en vertu du Règlement 72(b) du  Règlement de procédure civile, 5744-1984.

Dans ces circonstances, puisque la défenderesse a signé une procuration irrévocable, aucun traitement honteux n'a été prouvé de sa part, et qu'elle s'est même appuyée sur la garantie économique qu'elle lui a donnée, le défendeur n'a pas le droit de retirer la transaction de don et de l'annuler.

• L'accord n'a jamais été réellement annulé. L'avocat S. a admis que la transaction ne pouvait être annulée sans une déclaration sous serment signée par les deux parties et que le défendeur aurait dû engager une action en justice.  L'avocat S. n'a pas annoncé l'annulation de la transaction et a même continué à collaborer avec les autorités.  Les allégations selon lesquelles le demandeur aurait ignoré les demandes de l'avocat   pendant 12 ans n'étaient étayées par aucune preuve,  aucun document envoyé au demandeur n'a été présenté, et cette affirmation est même ridicule compte tenu de la relation familiale et de la conduite réelle des parties.
• Le « cri d'équité » devrait également être appliqué dans notre affaire en raison de l'équilibre des pouvoirs entre les parties, puisque le défendeur est le chef de famille, du temps écoulé depuis la transaction, et du  fait qu'aucune réclamation n'a été portée concernant la transaction de donation pendant environ 12 ans.

15. Résumé des arguments du défendeur :

• En 2012, les parties ont signé un engagement de transfert d'un don sur le terrain appartenant au défendeur, le tout devant l'avocat S.
• Le contrat de donation a été rédigé uniquement pour des raisons d'apparence afin d'éviter de payer des impôts conformément à la loi, et il est donc susceptible d'être annulé.

La plaignante a formulé des affirmations contradictoires : d'une part  , elle affirmait avoir versé de l'argent en raison de la situation financière des frères et qu'en retour elle avait reçu un don, et d'autre  part, dans le procès lui-même, elle affirmait qu'il s'agissait d'un transfert de terrain sans contrepartie.

• L'affidavit de la plaignante ne comporte pas l'élément d'acceptation nécessaire pour compléter le transfert du don, et il n'y a aucune référence à son consentement pour recevoir le don. De plus, certains  affidavit sont absents, la nature du don et ses éléments sont incertains, l'engagement du don n'a pas été pris par écrit, sauf pour les affidavits, et aucun contrat de vente n'a été signé sans contrepartie détaillant la volonté et la discrétion des parties.
• Puisqu'il s'agit d'une obligation de faire un don puisque l'enregistrement n'a pas été finalisé, il s'agit d'un droit contractuel qui devient obsolète après 7 ans, de sorte que la demande est devenue obsolète dès 2019.
• Le procès a même été déposé avec un retard considérable, de mauvaise foi, en abusant du processus judiciaire et en tentant de s'enrichir illégalement.
• Conformément à l'article 5(b) de la Loi sur les dons, 5728-1968 (ci-après : la « Loi sur les dons »), tant que la transaction n'est pas achevée, il s'agit d'un engagement et peut en être retiré. Immédiatement après la signature, le défendeur a décidé d'exercer son droit et de retirer son engagement.  Le défendeur a immédiatement notifié cela dans un appel pénal à la fois à l'avocat S. et au demandeur.  Le défendeur a demandé à l'avocat S.  de cesser de traiter la transaction etl'avocat S. a témoigné qu'il avait dit aux autorités fiscales que la transaction devait être annulée.
• La signature du défendeur sur une procuration irrévocable ne constitue pas une renonciation au droit de retour, et le défendeur dans son affidavit n'a pas renoncé à son droit de le retirer, un droit exercé immédiatement après la signature de l'affidavit.
• La plaignante n'a pas pris soin d'écrire une note d'avertissement en sa faveur et a tenté par tous les moyens de faire étourdir la rétractation de l'engagement par la défenderesse en refusant de signer une déclaration annulant une transaction à l'Autorité fiscale, et a plutôt disparu pendant plus de 12 ans.
• La plaignante savait, ou du moins aurait dû être au courant, de l'annulation de la transaction, puisqu'on lui avait demandé de signer une déclaration sous serment d'annulation et ne pouvait donc pas se fier à l'existence de la transaction.  Le retrait de l'engagement a été effectué près de la signature des affidavits, et pour cette raison, le demandeur ne pouvait pas se fier audon.  La plaignante n'a jamais investi d'argent dans l'immobilier, n'en a reçu aucune possession ni usage, et n'a pas dégradé sa situation après l'engagement envers le don.  Accepter  les affirmations de la  plaignante selon lesquelles elle n'a pas économisé pour l'achat d'un bien immobilier en raison de sa dépendance au don constituerait en fait  une imposition de responsabilité légale pour des choix économiques privés sans fondement juridique.
• Le demandeur s'est comporté de manière honteuse envers le défendeur et, entre autres, a déposé de fausses plaintes contre lui. Par conséquent, son comportement abusif a dévié d'un comportement raisonnable et, selon la loi, justifie l'annulation du cadeau.

1. Discussion :

A-t-on prouvé qu'il s'agit d'un engagement à offrir un don à la terre ?

16. Premièrement, les arguments du défendeur, qui ne sont pas mentionnés dans la déclaration de la défense ni dans l'affidavit du témoin principal en sa faveur, selon lesquels il s'agit d'un accord pour la comparence et non d'une transaction de don, doivent être retirés du jeu.

La règle est que, pour déterminer s'il s'agit d'un contrat pour les besoins de l'apparence, il est nécessaire de retracer la véritable intention des parties au moment de la conclusion du contrat, telle qu'elle est apprise des circonstances de l'affaire, lorsque la charge de prouver que le contrat a été conclu uniquement pour l'apparence repose sur les épaules de la personne qui le réclame.  En raison de la nature de la revendication susmentionnée, et en particulier lorsque l'écart entre l'accord implicite et l'accord manifeste vise à atteindre un but illégal, un niveau de preuve accru est nécessaire pour la soutenir (voir Civil Appeal 3805/23 Galina Goldenberg c. Bar-Zan, Real Estate and Tourism in a Tax Appeal (Nevo, 20 août 2024) et les références citées à cet égard).