Dans le cas où une partie souhaite vendre la ferme (par accord) à la partie restante, il y aura un droit initial sur un autre acheteur d'acheter la part de la partie sortante à un prix convenu, et sinon, à un prix à évaluer par un expert convenu. »
- Ainsi, les questions qui se posent sont de savoir si les clauses de la lettre d'engagement, y compris les articles 6 et 7, peuvent être séparées en parties telles que déterminées par le tribunal de district en vertu de l'article 19 dela loi sur les contrats (partie générale), 5733-1973 ? Et si oui, le demandeur a-t-il manqué à son obligation d'obtenir le consentement de sa fille et de son neveu, le défendeur, lorsqu'il a vendu la ferme sans leur consentement ? Je suis d'avis que ces questions devraient être résolues négativement ; je vais développer.
- L'article 2 dudroit immobilier stipule ce qui suit :
« 2. La propriété d'un bien immobilier est le droit de détenir, d'utiliser et de faire toute transaction avec lui, sous réserve de restrictions par la loi ou par accord. »
- En d'autres termes, la propriété immobilière est un « ensemble de droits », qui confère au propriétaire le droit global de posséder, d'utiliser et d'effectuer toute action et transaction avec le bien comme il le souhaite - sous réserve des restrictions prévues par la loi ou l'accord (voir et comparer : Appel de la requête/Réclamation administrative 7711/22 État d'Israël c. Shapir Engineering Civil and Marine Company Ltd., paragraphe 6 [Nevo] (27 juin 2024)). Il est clair que le droit de réaliser une transaction immobilière sans le consentement d'un tiers, ainsi que le droit d'y effectuer diverses actions, constituent un élément essentiel de l'ensemble de droits appelé propriété (Yehoshua Weissman, Property Law - Ownership and Sharing 25 (1997)).
- Il est bien connu que l'article 19 de la loi sur les contrats permet l'annulation partielle d'un contrat entaché par une cause d'inqualification. C'est lorsque le contrat peut être séparé en parties, et que la cause de la disqualification ne concerne qu'une seule de ses parties. À cette fin, le contrat sans la partie invalide doit avoir sa propre logique et sa raison, sinon l'ensemble du contrat sera annulé (voir : Appel civil 4183/20 Yatziv c. Comité local d'urbanisme et de construction Ganei Tikva, paragraphe 43 du jugement [Nevo] (16 novembre 2022) (ci-après : l'affaire Yativ) ; et Appel civil 6705/04 Vehicle House dans Tax Appeal c. Municipalité de Jérusalem, par. 32 [Nevo] (22 janvier 2009)). Dans notre cas, comme indiqué, il est clair que le droit de propriété, sous toutes ses couches, est indivisible. Par conséquent, je ne peux pas être d'accord avec la décision du tribunal de district selon laquelle la lettre d'engagement - dont l'objet et l'essence est le transfert des droits de propriété de la ferme du demandeur à sa fille et à l'intimé après le décès - peut être séparée en parties conformément à l'article 19 de la loi sur les contrats, de sorte que les articles 6 et 7 de la lettre d'engagement qui limitent le droit de propriété du demandeur tiennent à leur propre sujet, ou, à l'inverse, que la lettre d'engagement soit exécutée telle qu'elle est rédigée, en omettant les clauses A et H de la lettre d'engagement (clauses relatives au transfert des droits dans la ferme). Comme mentionné, l'expression « une heure avant ma mort » est utilisée. Dans les deux cas, la signification opérationnelle de cette séparation est que la lettre d'engagement est réécrite depuis sa création et que les objectifs de la loi sur les successions sont violés, comme décrit ci-dessus. À cet égard, les propos du président Barak sont appropriés :
« La partie juridique pourra tenir en place si elle est capable de réaliser, même partiellement, l'objectif commercial sous-jacent au contrat. Dans ce cas, la partie juridique restera en valeur, sans qu'elle soit perçue comme un nouveau contrat que le tribunal a conclu pour les parties. Au contraire : il s'agit de l'ancien contrat que les parties ont conclu, tout en supprimant les parties illégales et donc nulles. En revanche, si l'illégalité d'une partie du contrat entraîne l'annulation de l'ensemble du contrat ; Si la nullité de la partie illégale vide l'ensemble du contrat de son contenu ou vide sa partie de contenu, sans qu'il existe de possibilité substantielle - du point de vue de l'objet sous-jacant au contrat - de séparer les parties valides et nulles du contrat ; si ces parties sont interconnectées, entremêlées et tissées les unes dans les autres, au point que la séparation portera atteinte à toute la structure contractuelle, dans de tels cas la division est impossible. Diviser dans cette situation revient à rédiger un nouveau contrat pour les parties, et le tribunal ne le fera pas » (emphase ajoutée, A.S.) (Haute Cour de Justice 6231/92 Zagori c. Cour nationale du travail, IsrSC 49(4) 749, par. 36 (1995) (ci-après : l'affaire Zagori)).
- À cela, j'ajouterais que même s'il avait été déterminé que les clauses de la lettre d'engagement étaient effectivement dissociables comme indiqué ci-dessus, la formulation des clauses 6 et 7 de la lettre indique clairement que nous traitons de l'engagement des neveux entre eux, qui n'est destiné à prendre effet qu'au transfert des droits du demandeur sur la ferme à leur égard ; sinon, l'article G de la lettre d'engagement n'a aucun sens, et donc cette hypothèse ne profite pas non plus aux intimés.
- Même avec la décision du tribunal de district quant à la relative nullité de la lettre d'engagement en vertu de l'article 31 de la loi sur les contrats, je ne peux pas être d'accord. Cela s'explique par deux raisons. L'article 31 de la loi sur les contrats prévoit ce qui suit :
« Les dispositions des articles 19 et 21 s'appliquent, avec les modifications nécessaires, également à l'annulation d'un contrat en vertu du présent chapitre, mais en cas de nullité en vertu de l'article 30, le tribunal peut, s'il juge justifié de le faire et dans les conditions qu'il juge appropriées, exempter une partie de l'obligation prévue par l'article 21, en tout ou en partie, et dans la mesure où une partie a rempli son obligation en vertu du contrat, d'obliger l'autre partie à remplir la contre-obligation. Tout ou partie. » (Emphase ajoutée - A.S.).
- Premièrement, l'article 61(a) de la Loi sur les contrats stipule que « les dispositions de cette loi s'appliqueront lorsqu'il n'y a pas de dispositions particulières dans une autre loi pour la question en question ». En conséquence, la nullité de la lettre d'engagement dans notre affaire peut être fondée uniquement en vertu de l'article 8(a) de la Loi sur les successions, et non en vertu de l'article 30 de la Loi sur les contrats, puisqu'il existe une disposition particulière dans la matière examinée dans la Loi sur les successions. Puisque j'en suis arrivé à la conclusion que la lettre d'engagement devait être annulée en vertu de l'article 8(a) de la Loi sur les successions, et non en vertu de « la nullité d'un contrat en vertu de ce chapitre [chapitre 3 de la Loi sur les contrats] » telle qu'elle est stipulée à l'article 31 de la Loi sur les contrats, les dispositions de l'article 31 de la Loi sur les contrats ne peuvent être appliquées dans notre affaire.
- Deuxièmement, même si nous devions déterminer, contrairement à l'article 61(a) de la loi sur les contrats, que l'annulation en vertu de l'article 8(a) de la loi sur les successions conduit à conclure qu'il s'agit d'un contrat invalide tel qu'énoncé à l'article 30 de la loi sur les contrats, et les dispositions particulières de l'article 31 sont respectivement appliquées En ce qui concerne la loi sur les contrats concernant la nullité - dans notre cas, il n'y a aucune justification pour accorder une réparation en faveur des intimés, puisque la revendication de l'intimée selon laquelle elle avait versé une contrepartie pour la ferme, telle que déterminée par le tribunal de la famille comme constatation factuelle, n'a pas été prouvée. De plus, même si le Défendeur avait levé ce fardeau et prouvé sa revendication selon laquelle il avait versé une contrepartie pour la ferme, de sorte que le Demandeur aurait pu être tenu de remplir l'obligation contre-obligatoire en tout ou en partie, je suis d'avis que des considérations de justice nous auraient empêchés de le faire, alors que nous avons affaire à un accord totalement entaché par l'illégalité qui annule les dispositions de la Loi sur les À ce sujet et bien d'autres, j'en ai discuté dans mon jugement dans l'affaire Yatziv :
« L'article 31 nuance en outre la nullité absolue d'un contrat illégal, qui est énoncé à l'article 30, en accordant au tribunal la discrétion d'ordonner l'existence d'une obligation contractuelle. Une disposition concernant l'accomplissement d'une telle obligation ne signifie pas l'exécution du contrat illégal, mais seulement, de manière distincte et isolée, l'accomplissement de la « contre-obligation » : c'est-à-dire une obligation qui contraste avec l'obligation déjà remplie. L'autorité d'ordonner l'accomplissement d'une telle obligation dépend du fait que le demandeur à l'exécution a « rempli son obligation conformément au contrat » (ci-après : la condition préalable). Dans notre jurisprudence, l'approche a été adoptée selon laquelle l'exécution partielle de la charge suffit à remplir la condition préalable. [...] Le tribunal, qui détermine s'il est approprié d'ordonner l'existence d'une telle obligation, doit prendre en compte les « considérations de justice », telles qu'instruites à l'article 31. Dans ce cadre, il est possible de considérer : le degré d'exécution du contrat illégal ; le degré d'illégalité et le degré d'invalidité morale qui découle de l'obligation contractuelle ; s'il s'agit d'une illégalité qui est au centre de l'ensemble de l'engagement, ou s'il s'agit d'une question marginale ; la culpabilité relative de la partie cherchant à accomplir l'exécution et le degré de bonne foi de toutes les parties ; la conduite des parties après la conclusion du contrat ; ainsi que la confiance des entrepreneurs et de tiers innocents dans les dispositions du contrat. » (Emphase ajoutée - A.S.) (Intérêt Yatziv, au verset 44).