Examen de la spécificité
Comme mentionné ci-dessus, pour qu'un accord soit suffisamment spécifique pour lier les parties, il doit être fait par écrit et inclure les détails matériels et essentiels de la transaction (Appel civil 649/73 Kapolsky c. Ganei Golan Ltd., IsrSC 28(2) 291,296 (1974)). Dans notre affaire, le projet d'accord contenait des détails convenus relatifs aux détails du bien, à la nature de la transaction, à la contrepartie, à la date de remise de la possession et aux questions fiscales. Cependant, le projet n'incluait pas d'accords concernant les dates de paiement ; le loyer pour la période d'option, si celui-ci est exercé, et concernant la déviation d'interprétation.
Au fil des années, l'exigence de spécificité s'est assouplie, et aujourd'hui un accord qui ne contient pas certains détails matériels peut être considéré comme suffisamment spécifique s'il est possible de compléter les détails manquants par des mécanismes complémentaires externes. Cela s'applique à moins qu'il n'y ait un désaccord entre les parties, explicite ou implicite, concernant ces détails (Appel civil 692/86 Yaakov Butkovsky & Co. Import and Marketing Company Ltd. c. Gat, IsrSC 44(1) 58,66 (1989) ; Appel civil 9255/11 Yosef Daniel c. Anonyme, para. 19 [Nevo] (11 août 2013) ; Appel civil 7859/22 Dorit Construction and Development Company Ltd. c. Administration civile, paragraphes 27-28 [Nevo] (15 juillet 2024)).
Il est donc nécessaire d'examiner si l'absence d'accord, notamment concernant le calendrier de paiement, dans les circonstances du présent cas, indique que le projet n'était pas suffisamment spécifique, ou si le projet contenait la plupart des détails nécessaires à la conclusion d'une transaction immobilière, et qu'il est possible de combler les lacunes au moyen des mécanismes familiers de finalisation.
Avant de devoir le faire, je précise que je suis convaincu que le montant de la contrepartie et l'option de bail de trois mois ont été convenus entre les parties le 1er octobre 2024. Ainsi, Sapir a admis au paragraphe 11 de son affidavit que « le vendeur (Z.L. « le prix ») et la date de l'expulsion ont été convenus (voir aussi son interrogatoire à la p. 33 de la Pro. du 6 mai 2026, paras. 14-31 ; voir aussi, ibid., p. 34, paras. 37-38 ; p. 36, par. 13-14 ; concernant la date de livraison, voir discussion ci-dessous). Plus tard lors de son interrogatoire, Sapir a confirmé que les parties avaient également convenu de proposer une option pour trois mois de loyer payé (ibid., p. 39, paras. 23-26). Lihi a également confirmé lors de son interrogatoire que la somme de la contrepartie d'un montant de 2 030 000 ILS avait été convenue (p. 2 de la Pro. du 6 mai 2026, paras. 26-37). En réponse à la question de savoir si elle avait été informée que la somme avait été convenue entre le défendeur et le demandeur, elle a répondu : « J'appelle toujours, je demande, afin de ne pas commettre d'erreurs » (ibid., p. 5 de la Prov. S. 28). Dans ces circonstances, l'argument du défendeur selon lequel les parties n'étaient pas encore tombés d'accord sur le prix de l'appartement (paragraphe 8 de son affidavit ; p. 11 de Pro. du 3 février 2025, Q. 35) est rejeté par moi. Il convient de noter que plus tard dans son interrogatoire, le défendeur a admis que « la somme avait été convenue sous réserve d'approbation en principe » (voir p. 13 de Pro. du 3 février 2025, Q. 21-22).