4 questions clés que les nouveaux immigrants doivent vérifier avant d’acheter un appartement en Israël

Pour de nombreux nouveaux immigrants, l'achat d'un appartement en Israël est la réalisation d'un rêve. Cependant, le processus d'achat de l'appartement en Israël s'accompagne d'une complexité bureaucratique et juridique qui peut être fondamentalement différente de celle qu'ils connaissent dans leur pays d'origine. Il y a quatre questions principales qu'il convient de prendre en compte avant de conclure une transaction.
Le premier problème est la question de l'enregistrement et de la propriété. Contrairement aux différentes méthodes d'enregistrement à l'étranger, le système en Israël peut être complexe : certains appartements ne sont pas enregistrés au « Tabu » (Bureau d'enregistrement des terres), mais sont gérés dans des registres parallèles sous une « société de logement » ou à l'Autorité foncière d'Israël. Dans certaines situations, il est possible que le vendeur ne soit pas enregistré comme propriétaire du bien dans les registres officiels, parfois en raison d'une chaîne historique de transferts qui n'a pas été achevée correctement. Il existe également des propriétés qui souffrent d'un morcellement incomplet (division des terres) ou d'un enregistrement complexe de la copropriété, une situation qui peut affecter les délais de la transaction et le processus d'obtention de l'hypothèque.
Le deuxième problème concerne les dettes et saisies antérieures. Il est important de vérifier avant la transaction s'il existe des dettes passées du vendeur envers la municipalité, telles que des taxes de plus-value ou des dettes de taxe foncière en cours (Arnona). De même, il est recommandé de vérifier qu'il n'y a pas de saisies, d'ordonnances judiciaires ou de privilèges imposés sur la propriété enregistrés en faveur de tiers, ce qui pourrait soulever des complexités juridiques et financières dans l'achèvement de l'achat.
Le troisième problème est la compatibilité avec le permis de construire et la loi. Parfois, des appartements sont proposés à la vente dans lesquels il existe des écarts de construction qui ont été réalisés sans permis légal, comme la fermeture d'un balcon, la division d'un appartement ou des infractions de construction historiques. Ces situations peuvent exposer le propriétaire à des poursuites face à l'autorité locale. Au-delà de cela, une situation de non-compatibilité avec le permis pourrait rendre difficile l'obtention d'une évaluation et de l'approbation du prêt hypothécaire par la banque.
Le quatrième problème concerne le document appelé « Protocole d'accord » (Zichron Devarim). Alors que dans de nombreuses cultures d'affaires, la signature d'un protocole d'accord initial peut être perçue uniquement comme une déclaration d'intentions, en droit israélien, un protocole d'accord peut, en fonction de son contenu et des circonstances de sa signature, soulever des questions concernant sa validité et l'étendue de son engagement juridique. Par conséquent, il est recommandé d'éviter de signer avant d'avoir reçu des conseils appropriés.
Compte tenu de la complexité juridique et des lacunes linguistiques et culturelles des nouveaux immigrants, qui s'expriment assez souvent également dans le rythme de gestion de la transaction et dans la perception différente du temps entre Israël et les pays d'origine, il est recommandé de procéder à des vérifications préliminares complètes avant l'engagement contractuel. L'assistance d'un avocat expert en droit immobilier est essentielle pour localiser ces points de complexité à l'avance et pour assurer l'achèvement du processus d'achat de manière sûre et éclairée.