Cet amendement ne s'applique pas à la question qui nous est soutente, mais les appelants ont cherché à en tirer des conclusions que, conformément à la situation qui existait avant l'amendement, un appartement qui n'a pas encore été achevé, comme l'appartement fait l'objet de l'appel, n'est pas un appartement résidentiel. Je précise donc que je ne crois pas que cet amendement aidera les appelants. En effet, la définition d'« appartement résidentiel » a été élargie, et elle inclut désormais tout appartement ne disposant pas des installations normalement présentes dans un appartement résidentiel, permettant son usage résidentiel, mais aussi un « appartement en coquille » qui ne comprend que des murs extérieurs, mais il est clair que, dans la mesure où l'appartement est situé dans ces installations, qu'il a un potentiel clair de vie, et dans la mesure où il est prévu d'utiliser l'appartement à des fins résidentielles, il doit être considéré comme un « appartement résidentiel ».
- Il convient également de noter qu'au fil des années, la jurisprudence a adopté une approche plus flexible concernant le test de désignation résidentielle en matière de taxe d'amélioration, alors qu'au départ l'accent était mis sur la présence d'équipements physiques et d'accessoires qui caractérisent normalement un appartement résidentiel (cuisine, toilettes, douche, etc. ; voir : Civil Appeal 668/82 Koresh c. Land Betterment Tax Administration (16 mai 1985)), tandis que plus tard il a été soutenu que le critère objectif formel de la présence d'installations physiques dans l'appartement n'est pas tout (Civil Appeal 2170/03 Marguerite Schachner c. Land Appreciation Tax Administration (12 septembre 2004) ; Appel civil 1046/12 Frederic Hakim c. Netanya Land Taxation Administration (21 janvier 2014)), et l'accent a été mis sur le potentiel du bien à être utilisé à des fins résidentielles, tout en précisant qu'il a été précisé que toutes les circonstances factuelles concrètes doivent être prises en compte (voir : Appeals Committee 1701-07-24 Hannah Yaacobi c. Real Estate Taxation Administration (17 août 2026) ; ci-après : « l'affaire Yaacobi »). Ainsi, même un bien situé dans un immeuble résidentiel connecté au réseau électrique et hydrique peut également être considéré comme un appartement résidentiel, même s'il ne dispose pas encore des installations et des pouvoirs mentionnés précédemment, puisqu'ils peuvent facilement être installés et ajoutés (voir Comité d'appel (Tel Aviv) 28079-10-15 Nira Maayan contre Tel Aviv Real Estate Taxation Administration (19 juillet 2020). Inutile de dire que, si cette flexibilité a été adoptée pour définir un « appartement résidentiel » en vue de la taxe d'amélioration, elle devrait d'autant plus l'être pour la taxe d'achat, comme on peut même le déduire de la citation ci-dessus du jugement dans l'affaire Friedman.
- Quoi qu'il en soit, je suis d'avis que, selon le test objectif plus restreint, qui examine l'existence d'installations normalement situées dans un appartement résidentiel, et d'autant plus selon le test plus large, qui examine le potentiel résidentiel, l'appartement devant nous répond à la définition d'appartement résidentiel aux fins de la taxe d'achat.
- Il n'y a pas de contestation quant à l'existence du critère subjectif dans l'affaire ici présente ; L'intention des appelants était de vivre dans l'appartement, et en effet en octobre 2023 (environ dix mois après l'achat et environ sept mois après la remise de la possession), ils y ont emménagé.
- Quant au test objectif, il faut tout d'abord prendre en compte le fait que l'appartement a été construit selon un permis de construction résidentielle « jusqu'à la clé » selon des spécifications techniques détaillées faisant partie de l'accord d'exécution, et a reçu à la fois les formulaires 4 et 5 (certificat d'achèvement). Dans le certificat d'achèvement (annexe 13 à l'affidavit du défendeur), il était explicitement indiqué que la construction avait été achevée et que le bâtiment était apte à l'usage. De plus, l'appartement était facturé par des taxes foncières résidentielles et comprenait des connexions aux infrastructures, une division en pièces, des systèmes de climatisation, un parquet, une cuisine (y compris un « îlot »), des portes et des sanitaires installés. De cette manière, l'appartement devant nous diffère de celui discuté dans l'affaire de la Commission d'appel (Tel Aviv) 39040-09-22 Chen Krasny c. Tel Aviv Land Taxation Administration (16 mars 2025), pour lequel il a été déterminé qu'il ne remplissait pas le critère objectif de la définition d'« appartement résidentiel », alors que l'appartement dans cette affaire était décrit comme suit : le plafond de l'appartement en béton apparent ; l'absence de sol final ; l'absence de cuisine ; l'absence de cloisons intérieures, l'absence de connexion permanente à l'électricité et à l'eau, et l'absence de douche. De plus, une demande a été faite auprès de la municipalité dans laquelle il était affirmé qu'il s'agissait d'un appartement en coquille inadapté à l'habitation (sur l'importance à attribuer à la représentation du contribuable auprès de la municipalité, voir l'affaire Yaacobi). À première vue, l'affaire devant nous est complètement différente.
- 00Contrairement à la revendication des appelants, dans le contrat de vente, la vente est définie comme un « logement » et non comme un appartement en coquille, et il a été déterminé que diverses « connexions » y ont été installées. L'accord indique que l'appartement dispose de systèmes de climatisation, d'électricité et de volets, ainsi qu'une cuisine, des placards et d'autres équipements et accessoires. Comme indiqué, l'appartement a été soumis à des taxes foncières résidentielles au 20 février 2022, c'est-à-dire même avant son achat par les appelants. Par la suite, une exemption a été accordée pour les « biens vides ». Inutile de préciser que cela doit aussi être démontré qu'il s'agit d'un appartement résidentiel, même s'il est « vide ».
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- Également à partir des photographies prises en temps réel dans l'appartement - photographies (en couleur) prises par l'inspecteur municipal qui a visité l'appartement le 28 décembre 2022 (Annexe 17 de l'affidavit) ; photographies (en couleur) prises par les vendeurs peu avant la livraison de l'appartement et le transfert à l'intimé (Annexe 15 de l'affidavit) ; photographies (en noir et blanc) jointes à l'avis d'expert (marqué comme Pièce M/1) - et d'après ce qui est décrit dans l'avis d'expert, on peut également se faire une idée de l'état de l'appartement, qui comprend des accessoires et des équipements normalement présents dans un appartement résidentiel : Accessoires électriques et de communication (y compris prises, disjoncteurs, lampes et luminaires), revêtement en parquet, sol de terrasse, rampe transparente (bien que non achevée), porte d'entrée et sonnette, portes intérieures, toilettes avec toilettes installées, douche avec douche et tableau de bord, revêtement en céramique, plâtre et peinture, cuisine moderne avec un « îlot », robinet et prises, un « barbecue » central de climatisation, une connexion à une machine à laver, des fenêtres en aluminium, des stores électriques.
- L'achat de l'appartement en statut AS-IS et le fait que certains travaux de finition n'aient pas été achevés, ou qu'il existe des défauts de construction dans l'appartement pour lesquels une réclamation a été déposée contre l'entrepreneur exécutant, ne nuisent pas à sa classification en tant qu'« appartement résidentiel », surtout lorsqu'il semble que les travaux de finition soient relativement mineurs, du moins aux yeux d'une personne raisonnable, et comme on peut le voir dans le dossier du dossier, y compris l'avis d'expert. En effet, il est possible que les appelants aient cherché à moderniser leur appartement, à y apporter quelques modifications de conception, y compris des modifications dont le coût n'est pas négligeable, et ne suffisent pas à l'appartement selon le contrat d'exécution, mais je ne crois pas que cela suffise à transformer l'appartement en un appartement en coquille ou en « bâtiment ».
Voyez que si tel était le cas, le résultat serait que chaque fois que des rénovations sont effectuées dans un appartement résidentiel, et certainement des rénovations importantes incluant le remplacement des sanitaires, la cuisine, les meubles muraux, etc., l'appartement pendant la période des rénovations serait un « bâtiment » avec tout ce que cela implique. Ce résultat est déraisonnable et contredit l'idée derrière les arrangements spéciaux concernant les appartements résidentiels - l'allègement fiscal pour un appartement résidentiel unique, et d'autre part, l'augmentation d'impôt pour un appartement résidentiel qui n'est pas unique - et cette affaire le prouvera.
- Quant au contrat de vente, il indique effectivement que les travaux de finition n'ont pas été achevés à la fin des travaux, mais il n'inclut aucun détail concernant les travaux qui ne l'ont pas encore, et l'intimé a raison de prétendre que c'est le devoir des appelants. De plus, il s'agit d'un appartement qui a été vendu lorsque, avec lui, les vendeurs ont transféré leurs droits aux appelants en vertu de l'accord de performance, qui inclut un engagement de construire un appartement « jusqu'à la clé ». Conformément à la définition d'un « appartement résidentiel », cela suffit à classer le bien comme un « appartement résidentiel ». J'ajouterais que l'affaire en question est plus proche de celle discutée dans l'affaire AppealsCommittee 59441-10-17 Mary Lesman c. Central Real Estate Taxation (Nevo 27.4.2020), contrairement à l' affaire discutée dans l'affaire Appeals Committee 2651-05-23 Mike Menashe Michaeli c. Central Real Estate Appreciation Tax Administration (12 janvier 2026) (il convient de noter qu'un appel a été intenté contre le jugement dans l'affaire Michaeli qui n'a pas encore été tranché).
- De plus, les vendeurs ont déclaré la transaction comme une transaction de vente d'un « appartement résidentiel éligible » et ont demandé un calcul linéaire du bénéficiaire conformément à l'article 48A(b1)(5) de la loi sur la fiscalité immobilière. À première vue, ce rapport ne contredit pas seulement le contrat de vente, mais, comme indiqué, est cohérent avec les preuves et pièces présentées dans le cadre de cette procédure, qui indiquent que l'appartement n'était en effet pas un « appartement coquille », comme prétendu, mais plutôt un appartement résidentiel à toutes fins pratiques. Le vendeur a déclaré dans l'affidavit qu'il a soumis au défendeur (Annexe 14 de l'affidavit au nom du défendeur) qu'au moment de la vente, l'appartement était connecté à l'électricité et à l'eau, divisé en pièces et comprenait des toilettes et une cuisine installées. Dans la mesure où les appelants ne sont pas d'accord avec cette version du vendeur, il n'y avait aucun obstacle à leur temps, et ils ne l'ont pas fait, et c'est donc dans leur obligation. Quoi qu'il en soit, cette déclaration sous serment est cohérente avec le reste du matériel, et en particulier avec les photographies de l'appartement, qui nous permettent d'avoir une impression non médiatisée de l'état de l'appartement près de la date de son achat.
- Je ne crois pas qu'il soit possible d'attribuer aux vendeurs une intention de soumettre un rapport qui ne correspond pas à l'état de l'appartement, uniquement pour éviter la taxe, d'autant plus que ce montant fiscal est assez bas (14 000 NIS). Même l'argument selon lequel les vendeurs et les appelants avait été convenu que les vendeurs ne déposeraient pas une demande d'exonération de la taxe sur l'amélioration a été fait en vain et sans aucune référence, et en tout cas, même s'il existait un tel accord, cela ne change rien à la conclusion en cours.
- À tout cela, il convient d'ajouter que les appelants ont déposé, comme indiqué ci-dessus, une action en justice contre l'entrepreneur pour des défauts découverts, selon eux, dans l'appartement, et rattachés à l'accusation l'avis d'expert, qui a visité l'appartement le 13 février 2023, avant la remise de la possession aux appelants et un an après sa remise aux vendeurs. De cet avis, qui concerne divers défauts de l'appartement et des installations qu'il trouvait, on peut apprendre qu'à cette époque l'appartement comprenait un revêtement en parquet, un revêtement en céramique dans les salles de bains, des murs blanchis à la chaux, une porte de salle sécurisée, plusieurs toilettes, la préparation d'une machine à laver et une cuisine avec un évier et un robinet. En effet, l'opinion concerne divers défauts de l'appartement, mais c'est précisément de là que l'on peut apprendre qu'il s'agit d'un appartement qui comprend toutes les commodités essentielles à la vie, et au mieux que des compléments non matériels sont nécessaires, conformément aux intentions de la personne raisonnable.
- Il convient de noter que les appelants ont choisi de ne pas joindre à leur affidavit la déclaration de la demande et l'avis de l'expert, mais seulement l'accord de règlement signé avec le contractant (Annexe 2 à l'affidavit des appelants). Selon le défendeur, qui n'était pas caché, il a contacté les appelants afin de recevoir les documents du dossier de la réclamation, mais les appelants ont soutenu qu'ils n'avaient pas le dossier. Par conséquent, le défendeur a soumis une demande de révision au tribunal, ce qui, en réalité, a objecté, comme le montre le document marqué pièce M/2. Finalement, le tribunal a approuvé la demande et les documents du dossier sont parvenus au défendeur, y compris ledit avis. Inutile de dire que ce comportement des appelants, qui ont cherché à dissimuler au défendeur et au comité d'appel un document aussi important et vital, qui est le plus pertinent pour trancher la question en litige, constitue un manque de bonne foi significatif et même exigeant.
- À ce stade, il est même approprié de prêter attention à la conduite de l'appelant lors de son contre-interrogatoire lors de l'audience probatoire, lorsqu'on lui a montré la photographie de la cuisine prise dans l'appartement (page 231 de l'affidavit du défendeur). Étrangement, l'appelant a affirmé lors de son interrogatoire qu'il ne s'agissait pas de son propre appartement, mais peut-être d'un autre appartement dans l'immeuble. De cette manière, l'appelant a continué à plaider, même lorsqu'on lui a présenté la même photographie (en noir et blanc) que l'expert en son nom avait jointe dans la réclamation déposée contre l'entrepreneur (p. 106 de M/1). Il est également déroutant pour sa version qu'il n'ait pas pu obtenir le matériel original de l'expert, y compris les photographies en couleur jointes à l'opinion. Compte tenu de l'importance de l'affaire et de son impact sur la fiabilité du témoignage de l'appelant, j'ai jugé approprié de présenter ce qu'il a déclaré dans son témoignage, et en détail (transcription du 3 décembre 2025, pp. 26, art. 10 - p. 28, art. 12 ; emphase ajoutée) :
« Avocat Wheeler : Je me réfère à la page 106, Votre Honneur, sur la photo du bas ci-dessous, nous voyons aussi une cuisine, nous voyons aussi sur la photo du haut les deux fenêtres, c'est une sorte d'appartement duplex avec une vitrine qui doit être construite là, ce qui est probablement ce qui a été construit. Maintenant, je veux vous montrer la photo à la page 106 et la comparer à la photo pour moi, page 106 de l'affidavit de l'intimé, et la comparer à la photo à la page 231 de l'affidavit de l'intimé et me dire si ce n'est pas la même cuisine. Vous pouvez voir exactement le robinet, son angle.