L'avis de non-conformité se trouve dans la conduite des parties en novembre 2017, lorsque Idan a envoyé divers documents à Kalfon à la demande de Calfon, et a même ajouté des documents supplémentaires qu'il a trouvés. Parmi d'autres documents, un relevé du terrain effectué par l'ESD au nom du défendeur a été envoyé à Kalfon. Suite à cela, une conversation eut lieu entre Kalfon et Lord, au cours de laquelle Kalfon précisa qu'il ne connaissait pas du tout l'étude de la levée. Immédiatement après, une conversation a eu lieu entre Kalfon, Vered et Idan au cours de laquelle Vered a expliqué à M. Kalfon que c'était son travail de produire le rapport afin que M. Kalfon obtienne l'approbation de l'Unité environnementale ; elle a demandé directement à Idan si le terrain était contaminé, il a répondu qu'il ne pouvait pas le savoir, confirmant que les tests nécessaires n'avaient pas été effectués sous le bâtiment.
Le fait qu'après la découverte de l'incohérence, les demandeurs n'aient pas impliqué le défendeur ni Idan dans la procédure relative à l'achèvement de l'arpentage ne nie pas la cause d'action.
Obligation de divulgation - Dispositions de la loi sur les contrats
- En plus de la violation de l'obligation de transparence en force inscrite à l'article 16 de la loi sur la vente, la conduite du défendeur constitue l'exécution d'un contrat de mauvaise foi, contraire à la disposition de l'article 39 de la loi sur les contrats (partie générale), 5733-1973. Le principe de bonne foi applique l'obligation d'agir de bonne foi dans l'exécution de toutes les dispositions du contrat, et exige que les parties au contrat agissent de manière juste et honnête. L'une des expressions du principe de bonne foi est l'interdiction pour une partie à un accord d'agir de manière à nuire à l'esprit de la transaction et à ses objectifs : « Lorsqu'une partie à un contrat se comporte d'une manière qui nuit à l'exécution du contrat et à son objectif, elle sape les principes du contrat et contredit ainsi la volonté des parties, et il faut donc dire qu'elle agit de mauvaise foi. L'un des dérivés de cette règle est l'obligation de coopération afin de satisfaire les attentes raisonnables de l'autre partie au contrat » (Civil Appeal 1966/07 Ariel c. Egged Members Pension Fund Ltd. (8 septembre 2010)).
Dans notre cas, dans le délai entre la conclusion de l'accord et la date de sa finalisation, le défendeur n'est pas exempté de l'obligation de divulgation ; Le défendeur savait très bien que l'exécution de l'arpentage foncier était reportée et qu'il n'avait pas respecté la condition énoncée dans l'approbation en principe, mais a choisi de ne pas informer les acheteurs des informations essentielles à l'accord. Le silence et la dissimulation de l'information par le défendeur nuisent à l'esprit de la transaction et à ses objectifs, et cela constitue donc une conduite de mauvaise foi.
- En résumé, le défendeur a manqué à l'obligation de divulgation qui lui est imposée en vertu de l'article 16 de la loi sur la vente et a même agi de mauvaise foi. Le défendeur savait qu'une condition importante pour obtenir un permis de construire pour la station-service - l'achèvement de l'arpentage et l'approbation du ministère de la Protection de l'Environnement - n'avait pas été remplie, et qu'il existait une exigence claire de ne pas commencer la construction avant que l'arpentage ne soit terminé et que l'approbation finale n'ait été reçue. Le défendeur était au courant de cette divergence au moment de la « résiliation du contrat », c'est-à-dire au moment de l'exécution de la condition de suspension, et a choisi de ne pas la divulguer. Ces informations étaient essentielles et essentielles pour les acheteurs, et auraient pu avoir un impact significatif sur leur décision de conclure l'accord. Ce faisant, le défendeur a donné aux demandeurs un bien substantiellement différent de celui qu'il s'était engagé à livrer, et a violé le cœur de leurs attentes vis-à-vis de la transaction. Le défendeur ne peut pas s'exempter de cette obligation au motif que les acheteurs sont expérimentés, sur la base de la revendication « TEL QUEL », ou en ne contactant pas immédiatement. Cette conduite établit le droit des plaignants à une indemnisation pour les dommages qu'ils ont subis.
Les dégâts
- Les plaignants demandent une indemnisation monétaire pour plusieurs dommages : les dommages causés à la suite de l'annulation de l'accord avec Sadash ; les dépenses de financement dues au temps supplémentaire jusqu'au défrichement du terrain ; les dépenses liées au renouvellement du permis de construire ; et les dépenses liées au paiement de divers consultants.
- Les plaignants affirment avoir été contraints de vendre le terrain à Sadash pour 15, 5 millions de ILS, alors que le terrain valait 19, 5 millions de ILS. Dans la déclaration de réclamation, ils réclamaient la somme de 4 millions de ILS, qu'ils prétendaient être « la différence de valeur du terrain ». Pour appuyer cette affirmation, l'avis de l'évaluateur Avi Shayo a été soumis.
- Le défendeur fait plusieurs réclamations en lien avec les dommages. L'une d'elles est l'absence de rivalité avec la plaignante n° 2, puisqu'elle n'est pas partie à l'accord initial. Cet argument doit être rejeté. Le droit de poursuivre pour rupture de contrat est cédible conformément à la loi sur la cession des obligations, 5729-1969. Les sociétés supplémentaires ont attribué au demandeur 2 tous leurs droits sur le terrain, y compris les droits et motifs découlant du contrat de vente. La cession du droit a été jointe à la déclaration de revendication modifiée. En vertu de cette protestation, le demandeur 2 a pris la place des autres sociétés pour toutes fins pratiques, et les dommages dus au retard et à l'arrangement de la licence ont été consolidés pendant la période où le demandeur 2 était propriétaire des droits. Par conséquent, elle a une cause directe contre le défendeur, même si la cession a été faite après l'acquisition des droits.
Le défendeur soutient en outre que le déclarant, au nom de ceux ayant connaissance de son renseignement, ne s'est pas présenté à l'interrogatoire et que son affidavit se poursuit, et que sa demande doit donc être rejetée. J'ai également trouvé cet argument rejeté ; Le cadre factuel et juridique de tous les plaignants est le même. Si les autres plaignants prouvent la réclamation, alors le demandeur 2 est un partenaire dans ce succès.
- D'autres réclamations du défendeur concernent les dommages réclamés. Le défendeur affirme que non seulement les plaignants n'ont pas été lésés, mais qu'ils ont également perçu 4, 5 millions de ILS grâce à la vente du terrain. Il souligne que dans leurs résumés, les plaignants ont abandonné la principale revendication de dommage concernant la « différence de valeur du terrain » et ont avancé une nouvelle réclamation concernant la « perte de flux de trésorerie », qui constitue une expansion d'un front interdit.
Le défendeur soutient que l'avis de l'évaluateur Shayo est peu fiable, ne respecte pas les directives pour l'évaluation des stations-service, et présente d'autres défauts, tels que l'utilisation d'un taux d'actualisation extrêmement bas et l'échec à réduire la composante entrepreneuriale. Il souligne que cette évaluation contredit une évaluation objective antérieure (l'évaluation d'Odells), qui évaluait la valeur du bien immobilier à un niveau beaucoup plus bas. Le défendeur a étayé ses revendications concernant la valeur du terrain dans l'avis de l'expert Gil Kedar, qui en a estimé la valeur au 5 juillet 2017 pour la somme de 11 390 000 NIS.