Toutes les actions ci-dessus sont des actions que le défendeur aurait dû effectuer comme condition pour obtenir le permis de construire, et il aurait dû informer les acheteurs qu'il n'avait pas rempli cette obligation. De plus, sans l'accord avec le ministère de l'Environnement selon lequel la mise en œuvre de l'enquête serait reportée, l'accord n'aurait pas du tout été perfectionné à la date fixée à ce moment-là, car en tout cas le Comité local d'urbanisme et de construction de Kfar Saba n'aurait approuvé la délivrance du permis de construire que lorsque le ministère de l'Environnement aura reçu son avis.
Quant à l'affirmation du défendeur selon laquelle la municipalité de Kfar Saba a renouvelé le permis, ce qui montre que l'existence de la pollution n'empêche pas l'obtention du permis, et que le défendeur aurait donc terminé l'arpentage, le permis de construire a été renouvelé le 25 novembre 2019, après l'achèvement des exigences du ministère de la Protection de l'Environnement, donc le fait que le permis ait été renouvelé à ce moment-là n'indique en aucun cas que le permis ait été accordé.
- Le défendeur ajoute que l'obligation de divulgation ne s'applique qu'aux détails matériels et essentiels dont la connaissance est susceptible d'avoir un réel impact sur la décision de l'entrepreneur de conclure l'accord et de déterminer ses termes, et que l'achèvement de l'arpentage et la réception de l'avis du ministère de la Protection de l'Environnement ne relèvent pas du champ d'application de ce qui précède. Selon lui, ces informations ne concernent pas l'objectif de l'engagement et constituent l'une des nombreuses actions que les acheteurs auraient dû effectuer.
Comme indiqué, toutes les actions menées par la Green Wave Company et examinées ci-dessus sont des actions dont le défendeur était responsable. Quant à la vitalité de l'information - il est clair qu'il s'agit d'un détail important, puisque, comme mentionné, il n'a pas été possible de commencer les travaux de construction avant que le ministère de la Protection de l'Environnement n'ait accompli les exigences. Ces informations répondent à l'objectif de l'engagement entre les parties, les exigences énoncées dans l'approbation en principe sont une condition pour obtenir un permis de construction, et par conséquent, une condition de suspension a été stipulée dans l'accord selon laquelle si le permis de construire n'est pas accordé à la date fixée, l'accord ne sera pas perfectionné.
- Le défendeur affirme que les acheteurs sont des sociétés immobilières ayant une expertise dans le domaine de la construction en général et dans le domaine de la construction et de l'exploitation des stations-service en particulier, et qu'ils ont pu obtenir toutes les informations sur le relevé foncier lors d'une opération simple sur le site du service d'ingénierie de la municipalité de Kfar Saba, où ils ont trouvé rétrospectivement et après le dépôt de la réclamation la lettre de M. Oren Tavor datée du 27 avril 2015. Le défendeur souligne qu'il ne s'agit pas d'un acheteur inexpérimenté, mais plutôt d'un acheteur compétent et expérimenté, et qu'il est donc soumis à une « obligation réduite de divulgation » (paragraphe 55 des résumés). Il a également affirmé qu'Idan souhaitait impliquer les acheteurs dans les procédures d'obtention du permis, mais qu'ils n'étaient pas intéressés par les détails de la procédure. À cet égard, il fait référence au témoignage d'Itzik Kalfon au nom du demandeur 1 (ci-après : Kalfon), selon lequel les droits achetés constituent un « produit fini » - un permis pour une station-service et un immeuble de bureaux (p. 38 et p. 61 dans le procès-verbal du 1er juillet 2024).
Je rejette ces arguments ; le défendeur s'est chargé de respecter en principe toutes les conditions énoncées dans l'approbation, y compris la réalisation d'un arpentage et la rédaction de l'avis du ministère de la Protection de l'Environnement. Le résumé selon lequel l'exécution de cette condition a été reportée est une information dont il savait qu'il était le créateur et qu'il aurait dû divulguer aux acheteurs de sa propre initiative. Il ne peut pas compter sur l'expérience professionnelle des acheteurs pour le priver de cette obligation. La position des acheteurs n'indique pas un manque d'intérêt pour le processus, mais plutôt leur point de vue clair concernant la répartition des risques - ils souhaitaient conclure une transaction dans laquelle toutes les conditions de l'approbation en principe étaient remplies, sachant que toutes les actions nécessaires après l'obtention du permis de construire étaient de leur responsabilité. Ils n'ont pas accepté de prendre les mesures nécessaires avant l'obtention du permis. Pour cette raison, ils fixent également une condition de suspension pour que l'accord entre en vigueur - l'achèvement des conditions d'approbation en principe et la réception du permis de construire à une date convenue.
- Idan a témoigné qu'à la date de la fin de la transaction et du paiement de la contrepartie intégrale (avril 2017), il avait remis aux plaignants tous les documents, y compris l'arpentage historique réalisé par ESD en 2015. Le défendeur affirme que ce témoignage indique que les demandeurs savaient au plus tard à ce moment-là la nécessité de réaliser un arpentage foncier.
Même si cette affirmation, que les demandeurs nient, est vraie, je ne crois pas qu'elle profite au défendeur. Les plaignants ne sont pas censés rechercher des informations importantes pouvant être extraites d'un « sac blanc contenant de nombreux documents » qui leur a été remis à la date de la conclusion de la transaction (témoignage d'Idan - p. 135 du procès-verbal de l'audience du 18 novembre 2024). Ils avaient le droit de s'appuyer sur le permis de construire qui leur avait été présenté, ce qui signifie que toutes les conditions énoncées dans l'approbation en principe ont été remplies. Le devoir du défendeur était de lui informer activement qu'une des exigences énoncées dans l'approbation en principe n'avait pas été remplie et que sa mise en œuvre avait été reportée à une autre date.
- Je n'ai trouvé aucun fondement dans la revendication du défendeur dans ses résumés selon laquelle le terrain a été vendu aux acheteurs de AS IS », lorsqu'il ne sait pas s'il y a contamination sur le terrain ou non, et par conséquent la disposition de l'article 16 de la loi sur la vente ne s'applique pas. Le terrain a été vendu à la lumière de l'engagement du défendeur à respecter toutes les conditions de l'approbation en principe, et le défendeur aurait dû informer les acheteurs qu'il avait reporté la mise en œuvre des conditions relatives à l'arpentage et la réception de l'avis de l'Unité régionale de protection de l'environnement à une autre date.
- Le dernier argument du défendeur dans cette affaire est que les plaignants ne l'ont pas du tout contacté sur l'allégation de tromperie ou de non-divulgation des faits en temps réel, mais l'ont fait pour la première fois seulement en avril 2020, après la vente du terrain à Sadash. Selon lui, il est clair que si les plaignants pensaient qu'il leur avait caché des informations, ils l'auraient contacté et exigé l'annulation de l'accord. Il ajoute que les demandeurs ne voulaient absolument pas annuler l'accord au vu de leur intention de vendre le terrain, ce qui montre que s'ils avaient su que le relevé du terrain n'avait pas été terminé, cela n'aurait pas eu d'importance dans leur décision de conclure l'accord.
J'ai également constaté que cet argument était rejeté ; conformément aux termes de l'article 16 de la loi sur la vente, il suffit que l'acheteur informe le vendeur de la non-conformité. Il n'est pas obligé de choisir et de décider à ce stade quel est le recours en cas de violation de l'accord. L'avis vise à clarifier au vendeur « que l'acheteur est intéressé à se fonder sur le défaut et à exiger les recours auxquels il a droit » (Eyal Zamir, The Sale Law, 5728-1968 339 (1987), dans le cadre : Interprétation des lois des contrats (édité par G. Tedeschi)).