Affaire civile (Centre) 26264-12-20 Sal Or Construction Company Ltd. c. Shmuel Golovok

Jugement

J'ai devant moi un procès concernant une transaction de vente immobilière sur Yohanan, la rue Cobbler à Kfar Saba.  Le terrain, qui avait auparavant servi d'usine de transformation du cuir, a été vendu aux plaignants dans le but de construire une station-service.  Après la conclusion de la transaction, des différends sont survenus entre les parties, dans le contexte de la revendication des plaignants selon laquelle, lors des négociations, des informations importantes concernant la contamination du terrain leur avaient été cachées, et qu'en conséquence, elles avaient subi de lourds dommages.

Contexte

1. Le défendeur, Shmuel Golovok, était, au moment concerné dans la réclamation, le propriétaire des droits sur le terrain connu sous le nom de parcelle 56 dans le bloc 7607 au 12 rue Yohanan HaSandler, Kfar Saba (ci-après - le bien immobilier). De 1955 à 2006, une usine de transformation du cuir a fonctionné sur le terrain.

L'usine a fermé en 2006.  Par la suite, le terrain a été loué à des tiers, et d'autres entreprises y ont opéré, notamment un atelier pour voitures 44X et un parking pour remorques.  En 2011, le défendeur, avec l'aide de son fils Idan Golobok (ci-après : Idan), a entamé le processus d'obtention d'un permis de construire pour la construction d'une station-service et d'un bâtiment commercial sur le terrain.

2. Le 1er août 2013, un permis de construire a été accordé dans le cadre des conditions pour la construction d'une station-service, d'un bâtiment commercial et de bureaux (ci-après : l'approbation en principe). Parmi d'autres conditions, il était nécessaire d'obtenir un avis de l'Unité régionale de protection de l'environnement et de préparer un rapport d'inspection des sols.
3. Le 11 août 2014, un accord a été signé (ci-après - l'Accord) entre Basket Or Construction Company Ltd. (Demandeur 1), Eli Orin Investments Ltd.  et Daushin Assets Ltd.  (ci-après - les Sociétés Additionnelles), ainsi que Sharon Darshan Ltd.  (Demandeur 3) et le Défendeur.  Conformément aux dispositions de l'accord, les plaignants 1 et 3 ainsi que les autres sociétés (ci-après - les acheteurs) ont acheté le terrain en échange du paiement de la somme de 11 000 000 ILS.  La clause 3 de l'accord stipule une condition conditionnelle à l'entrée en vigueur de l'accord - la réception d'un permis de construire de la commission locale chargée de la construction de la station-service et du bâtiment commercial jusqu'au 15 janvier 2016 (ou à une date différée convenue par les parties) - sinon l'accord sera nul rétroactivement (ci-après - la condition suspendue).  Dans l'accord, le défendeur déclarait, entre autres déclarations, que « au moment de la signature de l'accord, le vendeur n'était pas au courant de l'existence de déchets souterrains et/ou de tout danger environnemental provenant du terrain et/ou de tout objet ancien et/ou de toute pollution du sol et/ou toute autre pollution présente sur le terrain » (clause 4.15).
4. Le 17 décembre 2015, les parties à l'accord ont signé une « Annexe au contrat de vente » dans laquelle la date d'exécution de la condition de suspension a été reportée au 15 mars 2016. Les dates fixées pour le paiement de la contrepartie ont également été reportées.
5. Le 6 mars 2016, un permis de construire a été délivré pour la construction d'une station-service et d'un bâtiment commercial, et le lendemain, le défendeur l'a envoyé à l'avocat des acheteurs.
6. En décembre 2016, les sociétés additionnelles ont vendu leurs droits sur le terrain aux demandeurs 1 et 3 ainsi qu'au demandeur 2 - Yodai Bina Development and Investments Ltd. (demandeurs 1 à 3 ci-après collectivement - les demandeurs).
7. Le 30 avril 2017, après plusieurs prolongations accordées, les demandeurs ont payé la contrepartie intégrale stipulée dans l'accord, et la possession du terrain leur a été remise.
8. Les plaignants ont conclu un accord avec Sadash-Fuel and Oil Agents Ltd. (ci-après : Sadash) dans le cadre d'un bail selon lequel ils construiraient la station-service sur le terrain et Sadash louerait le terrain à long terme.
9. Les plaignants commencèrent à effectuer les travaux de démolition de l'ancienne usine. Lorsque les travaux d'excavation ont commencé, on craignait que le sol ait pu être contaminé.  Le représentant des plaignants a contacté Idan puis a découvert qu'en 2015, le défendeur avait engagé les services d' ESD pour inspecter la propriété, mais n'avait pas terminé l'inspection, et qu'il devait obtenir une approbation supplémentaire du ministère de la Protection de l'Environnement comme condition pour la construction.  Plus tard, les plaignants ont découvert que le terrain était effectivement contaminé.
10. Le 5 mai 2019, Sedesh a informé les plaignants de l'annulation de l'accord. Le 31 décembre 2019, les demandeurs ont vendu le terrain à Sadash pour la somme de 15 500 000 ILS.
11. Le règlement ottoman [Ancienne version] 1916Les plaignants se sont adressés au défendeur, affirmant qu'il leur avait caché des informations importantes concernant les Ils ont également affirmé que la découverte de la contamination les avait obligés à assumer des coûts considérables liés à la réalisation d'arpentages et à la prise de mesures pour nettoyer les terres et éliminer la contamination.  De plus, ils ont dû faire face à des retards importants dans le projet prévu en raison de la même pollution.  Ces retards entraînèrent une perte de revenus et une baisse de la valeur des terres.

12-34-56-78 Tchekhov c.  État d'Israël, P.D.  51 (2) Le défendeur a répondu aux demandeurs qu'ils étaient bien conscients de l'état du terrain et de ses usages passés ; que la responsabilité d'inspecter le terrain et les risques liés à son achat étaient transférés aux acheteurs dans le cadre de l'accord ; et qu'il avait agi de bonne foi et avec une totale transparence à toutes les étapes de la transaction.