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Devoir de divulgation - Dispositions de la loi sur la vente
- Le défendeur aurait dû divulguer toutes les données concernant le report de l'exécution de l'arpentage, puisqu'il était au courant de toutes les données en ce sens. Il savait aussi que les acheteurs s'attendaient à ce qu'il remplisse en principe toutes les conditions de l'approbation, y compris la réalisation d'un relevé des terres à la satisfaction du ministère de la Protection de l'Environnement.
Les demandeurs ont le droit de s'appuyer sur la non-conformité au vu de la disposition de l'article 16 de la loi sur la vente , selon laquelle : « Si la non-conformité découle de faits que le vendeur connaissait ou aurait dû connaître au moment de la conclusion du contrat et ne les a pas divulgués à l'acheteur, l'acheteur a le droit de s'en appuyer, indépendamment de ce qui est stipulé aux articles 14 et 15 ou dans tout accord, à condition qu'il en ait informé le vendeur immédiatement après l'avoir découverte. »
Conformément aux dispositions de cet article, lorsqu'il existe une divergence découlant de faits que le vendeur connaissait ou aurait dû connaître et n'a pas divulgués à l'acheteur, l'acheteur a le droit de s'en appuyer, malgré les dispositions des articles 14 et 15 de la loi sur la vente ou dans tout accord. Dans notre cas, la résiliation du contrat ne se fait pas au moment de sa signature, comme le prétend le défendeur, mais au moment où la condition suspendue a été remplie et que le contrat a été perfectionné. À ce moment-là, le prévenu devait avoir connaissance de l'incompatibilité. L'obligation de divulgation imposée au vendeur est un service actif et le défendeur ne peut s'exempter du fait que les acheteurs sont des sociétés impliquées dans l'immobilier et possèdent une connaissance et une expérience approfondies dans la construction et l'exploitation de stations-service.
L'interprétation donnée à l'article 16 susmentionné dans l'opinion majoritaire dans Other Municipality Applications 8068/11 Eini c. Shifris (11 février 2014) est que la règle concernant « la prudence de l'acheteur » ne doit pas s'appliquer lorsque le vendeur connaît l'ensemble des faits, et que seule la connaissance effective de la non-conformité de l'acheteur dispensera le vendeur de son devoir d'assumer les conséquences de la non-divulgation. Il a également été déterminé que le vendeur peut être tenu responsable même dans un cas où il estime que l'information est marginale et sans importance. Dans notre cas, et comme cela sera détaillé ci-dessous, il s'agit d'informations non négligeables, puisque l'accord dans lequel Idan était associé empêche le début de la construction avant la fin de l'examen du terrain.
- Le défendeur affirme qu'il n'existe aucun lien de causalité entre la violation de l'obligation de divulgation et la décision des acheteurs de conclure l'accord. Selon lui, l'arpentage n'a aucun impact sur l'affinement de l'accord ; Même si la contamination avait été découverte avant la date de réception du permis, cela n'aurait pas permis aux acheteurs de renoncer à l'accord, et les résultats de l'enquête sont déjà à leur porte. Dans l'accord, les acheteurs assumaient consciemment et calculément l'ensemble du risque en lien avec la possibilité de contamination du terrain. Selon lui, le défendeur souligne en outre que la municipalité de Kfar Saba a renouvelé le permis de construire après la découverte de la contamination sur le terrain, et que, par conséquent, l'existence de cette contamination n'aurait pas empêché l'octroi du permis de construction.
J'ai trouvé cet argument rejeté.