La méthode de la « soustraction de la contrepartie contractuelle » calcule la compensation comme la différence entre la contrepartie contractuelle convenue et la valeur réelle marchande de l'actif au moment de la signature du contrat.
La méthode de « l'écart de valeur marchande » se concentre sur l'écart entre la valeur marchande de l'actif selon la fausse représentation et la valeur réelle de cet actif, indépendamment de la contrepartie contractuelle.
La méthode du « calcul relatif » fonctionne par une comparaison relative entre la valeur marchande de l'actif basée sur la fausse déclaration et sa valeur réelle sur le marché, servant de base à la mise à jour de la contrepartie contractuelle. Cette méthode incarne l'estimation la plus proche du contrat que les parties auraient faite si elles avaient eu connaissance de la fausse déclaration. Le calcul de l'indemnisation selon cette méthode s'effectue comme suit : premièrement, la différence relative entre la valeur marchande du bien selon la fausse déclaration et la valeur marchande de l'actif conformément aux faits tels qu'ils sont, à la date de la conclusion du contrat. Par la suite, la différence relative déterminée est déduite de la contrepartie contractuelle payée ou garantie.
- En ce qui concerne les avantages et inconvénients de chacune des méthodes, il a été déterminé que la méthode de la « soustraction de la contrepartie contractuelle » n'est pas sensible aux différences légitimes dans les positions de négociation des parties, et peut conduire à une surcompensation ou à une sous-compensation, et que la méthode de « l'écart de valeur marchande » n'est pas suffisante car elle est incompatible avec les principes de compensation pour manque de bonne foi lors des négociations, et ne reflète pas de lien causal entre la fausse déclaration et le dommage. Il a été constaté que la méthode de calcul proportionnel est une méthode précise, qui reflète le pouvoir de négociation des parties et qui exempte la partie lésée de la charge de prouver un lien causal entre la fausse déclaration et ses dommages par le biais de scénarios hypothétiques.
- Les plaignants ont réclamé les dommages dus aux frais engagés dans le cadre de l'achèvement du ministère de la Protection de l'Environnement (paragraphes 73-75 de l'affidavit de Kalfon). De plus, ils ont également choisi de poursuivre pour la différence entre la valeur du terrain au 5 juillet 2017 et le montant auquel le terrain a finalement été vendu à la Securities and Exchange Commission.
Quant à la différence de valeur de l'immobilier - les demandeurs ne réclament pas d'indemnisation pour les dommages qu'ils ont subis si l'accord n'avait pas été conclu, mais plutôt une compensation dont le but est de les placer au même endroit où ils auraient été s'ils avaient eu connaissance des faits tels qu'ils étaient, en mettant l'accent sur les dommages causés à la suite de l'annulation de l'accord avec Sadash. Les plaignants n'ont agi selon aucune des méthodes susmentionnées pour calculer l'indemnisation de cette manière. Je ne trouve pas de lien de causalité entre la conduite du défendeur et le prix auquel le terrain a finalement été vendu, car au moment de la vente (31 décembre 2019), toutes les exigences du ministère de la Protection de l'Environnement avaient déjà été remplies et la validité du permis de construire prolongée. Dans ces circonstances, il n'est pas du tout clair pourquoi le bien a été vendu à un prix inférieur à sa valeur en 2017, et en tout cas, cela n'a rien à voir avec la conduite du défendeur. À cet égard, je note que M. Itzik Kalfon a affirmé au paragraphe 70 de son affidavit que « la baisse du prix de l'immobilier était également causée par le fait que, durant cette période, il y a eu une baisse significative des marges de commercialisation dans le secteur du carburant, ce qui a entraîné une baisse de la valeur du terrain », mais cette affirmation n'est pas ancrée dans l'avis de l'évaluateur Shayo.
- Il semble que les demandeurs aient également compris qu'il y avait une difficulté à calculer le dommage tel que réclamé dans la déclaration de la demande, et dans les résumés en leur nom, ils réclamaient d'autres dommages-intérêts - « dans notre cas, il y avait un contrat de location avec flux de trésorerie qui a été annulé et la perte de flux de trésorerie est un dommage causé aux demandeurs » (paragraphe 100 des résumés, voir aussi le paragraphe 89 des résumés où ils affirmaient que le dommage causé était dû à la perte de l'accord de sedash). Cependant, l'accord Sadash qui a été annulé est un bail, et les plaignants n'ont pas du tout réclamé la perte de loyer. De plus, les plaignants n'ont pas soumis d'avis concernant la perte de trésorerie suite à l'annulation de l'accord Sadash, et un tel dommage ne peut être évalué sans un avis légalement préparé.
- À la lumière de ce qui précède, je ne vois pas de place pour m'appuyer sur l'avis de l'évaluateur nommé au nom des plaignants, pour trois raisons : l'avis ne respecte pas les principes des méthodes de calcul détaillés ci-dessus ; L'avis estime la valeur des dommages subis par le terrain et les plaignants, dans leurs résumés, n'insistent pas sur ce dommage ; Il n'existe aucun lien de causalité entre le prix auquel le terrain a été vendu et la conduite du défendeur, puisque à ce moment-là, la violation qu'il a causée avait déjà été corrigée et transmise du monde. Par conséquent, il n'est pas nécessaire de discuter de l'avis de l'évaluateur Gil Keidar soumis par le défendeur, ni des allégations des plaignants concernant des manquements à ce comportement.
- Les plaignants affirment dans les résumés de la réplique que l'avis de l'expert Shayo examine la valeur économique de l'accord SDS, puisque l'expert Shayo a évalué la valeur du bien immobilier sur la base de cet accord. Cette affirmation est inexacte. L'expert Shayo a estimé la valeur du terrain en tenant compte de toutes ses caractéristiques, y compris la construction prévue approuvée dans le permis de construction et l'accord avec Sadash. Afin de déterminer les dommages causés par l'annulation de l'accord avec Sadash, il était approprié d'examiner la valeur du bien immobilier au moment de sa vente, en tenant compte d'une fois de l'accord Sadash, et une fois sans celui-ci, mais en tenant compte du potentiel d'engagement avec un autre locataire. Les plaignants ne l'ont pas fait. Au minimum, l'expert aurait dû expliquer selon son avis comment l'annulation de l'accord avec Sadash a porté un coup fatal à la valeur du terrain (environ 20 % de la valeur du terrain). Cependant, cela n'a pas été fait, et dans son témoignage, Shayo explique que le montant qu'il a fixé « exprime tout, à la fois la demande, la pollution et la re-délivrance du permis » (p. 61 du procès-verbal du 30 juin 2024). Comme indiqué, les demandeurs réclamaient séparément les frais supplémentaires et, par conséquent, afin de déterminer la valeur des dommages au terrain, l'expert devait traiter en détail et en détail la question de l'annulation de l'accord Sadash. Juste pour démontrer pourquoi l'avis n'est pas convaincant, je précise que la combinaison des sommes pour la perte de loyer telle que déterminée dans l'accord Sadash, de la période pendant laquelle les demandeurs ont été empêchés de construire (environ deux ans) et même pour une période supplémentaire nécessaire pour trouver un locataire alternatif (plusieurs mois), ainsi que la concession spéciale mentionnée dans l'accord Sadash - reste en dessous de la différence entre le prix d'achat et le prix de vente. À cet égard, j'ajoute que l'avis d'annulation a été envoyé quelques jours après la réception de l'approbation du ministère de la Protection de l'Environnement, et la version du demandeur expliquant pourquoi l'accord Sadash a été annulé précisément après avoir reçu l'approbation est manquante. Aucune correspondance n'a été jointe entre le demandeur et Sadash après l'avis d'annulation. Cependant, il est nécessaire que les plaignants tentent de dissuader Sadash de sa décision après la levée de l'empêchement de commencer la construction. La proximité du calendrier entre l'annulation de l'accord et la vente du terrain à Sedesh soulève également des questions, et le fait qu'un représentant de Sedesh n'ait pas été convoqué pour témoigner en sa faveur agit contre les plaignants.
À la lumière de ce qui précède, les demandeurs n'ont pas satisfait à la charge de prouver les dommages causés au terrain du fait que l'approbation du ministère de l'Environnement n'a été donnée que deux ans après la remise du terrain.
- Par conséquent, la compensation pertinente dans l'affaire des plaignants est l'indemnisation qu'ils ont réclamée pour toutes les dépenses engagées après la fausse déclaration - et dans notre cas, les frais qu'ils ont dû engager pour obtenir l'approbation du ministère de la Protection de l'Environnement. Dans les actions entreprises par les plaignants pour obtenir l'approbation, ils ont tous deux agi pour réduire les dommages et ont droit au remboursement des fonds dépensés durant la période où ils ont agi comme mentionné ci-dessus. Cette compensation fait le lien entre le terrain tel qu'il a été remis aux demandeurs dans son caractère manquant, et le terrain tel que le défendeur aurait dû le leur remettre. Je vais maintenant discuter de ces dépenses.
- Les plaignants ont évoqué les dépenses engagées à la suite de la fausse déclaration : honoraires et honoraires d'avocat, frais de financement de projet et dépenses engagées pour obtenir l'approbation du ministère de la Protection de l'Environnement (honoraires de consultants et d'experts, paiements à la société Green Wave, etc.).
Les frais d'avocat et les frais liés au renouvellement du permis de construction.
- Les plaignants affirment avoir été contraints de payer 55 842 ILS en honoraires et honoraires d'avocat pour renouveler le permis de construction. Selon eux, il a fallu beaucoup de temps pour traiter les exigences du ministère de l'Environnement, et par conséquent, ils ont dû renouveler le permis de construction. Les demandeurs attribuent la durée du processus de construction à la conduite du défendeur, et selon eux, il doit assumer l'intégralité de ces frais.
- Le défendeur affirme que le permis de construire a expiré quel que soit le problème de la pollution du sol. Il précise que le permis de construire a été délivré le 6 mars 2016 et que, selon les conditions énoncées, le permis a expiré un an après la date d'octroi, en raison du fait que les demandeurs n'ont pas commencé à effectuer les travaux.
- J'accepte l'argument du défendeur. Comme indiqué, le permis de construire a été délivré le 6 mars 2016, mais à cette date, les acheteurs n'avaient pas encore payé l'intégralité de la considération. Ce n'est que le 30 avril 2017 que les plaignants ont finalisé le paiement de la contrepartie intégrale. Kalfon a confirmé lors de son interrogatoire que la condition concernant l'expiration du permis figure dans les termes du permis de construire et que, lorsqu'ils ont payé le solde de la contrepartie, il savait que le permis était annulé (p. 89 du procès-verbal du 1er juillet 2024). Par conséquent, la réclamation des plaignants pour ce dommage est rejetée.
Dépenses de financement
- Les plaignants affirment avoir été contraints de payer la somme de 732 446 ILS plus la TVA pour les frais de financement. Les plaignants ont joint l'approbation des comptables Rimberg-Citat. Selon leur examen, les dépenses de financement qu'ils ont financées pour le projet dans les rapports du partenariat pour les années 2017-2019 étaient les suivantes :
229, 921 - 2017 ₪