La défenderesse ajoute qu'après tout le développement, elle a achevé la construction conformément au permis et a invité la demanderesse à prendre possession de l'appartement, mais ce n'est qu'à ce moment-là que la demanderesse a soulevé de manière inattendue ses revendications concernant l'annexion du jardin.
- À la lumière de tout ce qui précède et des détails détaillés, le défendeur soutient qu'il est clair que son obligation concernant la zone de jardin qui sera attenante à l'appartement du demandeur n'était qu'une « obligation de faire un effort », et qu'elle est soumise à l'approbation de la municipalité comme condition, et non une « obligation de conséquence » absolue. Selon le défendeur, cette décision est étayée par la jurisprudence et, par conséquent, lorsqu'il s'agit d'une approbation par une partie extérieure telle que la municipalité, la tendance est de classer l'obligation comme une obligation de faire un effort. Le défendeur soutient en outre qu'en vertu de la jurisprudence, lorsqu'il est clair que prendre des mesures supplémentaires n'aurait pas changé le résultat, leur évitement ne doit pas être considéré comme une infraction. Sur le fond, il a été soutenu que la défenderesse avait effectivement déposé une demande de permis dans laquelle elle demandait que toute la zone du jardin soit rattachée à l'appartement de la demanderesse, mais les documents indiquant cela n'ont pas été conservés au fil des années. Il a été en outre soutenu qu'en fait, dans la demande du demandeur, et conformément à celle-ci, le défendeur aurait dû démontrer qu'elle avait demandé un permis, le demandeur modifie la condition énoncée à l'article 7 du premier addendum, dans lequel il est écrit que ce qui précède est conditionné à « l'approbation de la municipalité » et non à « l'obtention d'un permis ». Il a été soutenu que la formulation choisie indique l'incertitude concrète qui régnait quant à la possibilité d'attacher des jardins.
- Quoi qu'il en soit, selon le défendeur, étant donné qu'il a été prouvé que la politique municipale n'autorisait pas l'annexion d'une zone telle qu'elle était revendiquée à l'appartement du demandeur, il n'y a aucune raison de déterminer que le défendeur a manqué à l'obligation de diligence raisonnable qui lui est imposée, puisqu'elle ne devrait pas être contrainte d'effectuer des actes manifestement stériles. Selon le défendeur, la politique de la municipalité a été clairement prouvée dans le cadre de la procédure et était étayée par les preuves présentées. Cela a été d'abord indiqué dans la décision du comité local du 5 avril 2014 (Annexe 4 de l'affidavit du défendeur), dans laquelle il a été explicitement déterminé que la demande de permis avait été approuvée « ... Pas de clôtures pour les lignes de façade de la rue Renanim et des Poitrines du Peuple français. » Selon le défendeur, cette décision indique qu'il n'est pas possible d'attacher un jardin à l'avant en tant que jardin privé, car l'interdiction d'ériger des clôtures empêche effectivement la possibilité de créer une séparation physique ou d'attacher le jardin à cette façade comme cour privée. Le défendeur soutient en outre que la police, telle qu'elle la prétend, est étayée par le certificat du fonctionnaire soumis par M. Oren Arad du Département des licences. Cela s'explique principalement par le fait que, dans le cadre du certificat de serviteur public, M. Arad a précisé que l'importance de la décision du comité local de 2014 réside dans le fait qu'il n'est pas possible d'aménager le jardin à l'avant du bâtiment (comme l'a affirmé le défendeur). De plus, à l'article 2 du certificat de fonction publique, il est explicitement indiqué que les lignes directrices spatiales de la municipalité stipulent catégoriquement que « l'installation d'espaces extérieurs à l'avant et/ou à l'avant donnant sur la rue dans un appartement au rez-de-chaussée ne sera pas approuvée » - c'est-à-dire que cet article renforce également l'existence d'une politique préventive. Il a également été soutenu que l'existence d'une politique préventive était également soutenue par le témoignage de M. Arad au tribunal, dans lequel M. Arad a déclaré qu'à sa connaissance, la première politique qui a abordé la question date de 2016 sous la forme de lignes directrices spatiales publiées à l'époque. Il a été soutenu que ce témoignage non seulement soutenait l'existence d'une politique préventive, mais qu'il soutenait aussi le calendrier invoqué par le défendeur. C'est-à-dire l'incertitude au moment de la signature du premier addendum, le début de la formulation de la politique à la date de lancement des négociations pour l'obtention d'un permis de construction, et enfin les problèmes liés à la délivrance du permis de construire (en 2018).
- Il a été soutenu que ce calendrier correspondait même à la revendication du défendeur, et en conséquence, elle a contacté le demandeur, après avoir reçu la position de la municipalité, et l'a informée que la liaison ne serait pas possible. Il a également été affirmé qu'à ce moment-là, la plaignante avait reçu une offre d'annulation de la mise à niveau et d'obtenir un appartement standard, mais elle avait choisi de poursuivre l'accord. Selon le défendeur, ce comportement établit l'estoppel et les obstacles à l'encontre du demandeur.
- Le défendeur soutient en outre que la seconde addition à l'accord TAMA ne fait pas partie de l'obligation de ses efforts, mais constitue plutôt une obligation des propriétaires des anciens appartements envers le demandeur, que le défendeur ne peut en aucun cas faire valoir. De plus, la défenderesse affirme que les acheteurs des nouveaux appartements ne sont pas parties à cet arrangement, et que, au cours du témoignage de la plaignante, il est devenu clair que sa revendication selon laquelle la défenderesse s'était engagée à obtenir le consentement de cette dernière à la deuxième annexe n'était pas fondée sur des faits et était simplement revendiquée. Il a également été soutenu que, dans la mesure où il est déterminé que le défendeur doit poursuivre et juger même après 2018 (c'est-à-dire après la signature du second addendum), il est déraisonnable de déterminer que le défendeur aurait dû inclure dans les accords avec les nouveaux locataires une condition unique concernant le droit d'usage au bénéfice du défendeur, et que cette exigence aurait pu nuire à l'avancement du projet. Il a été soutenu que ce qui précède soutient le fait que l'ensemble de l'ensemble contractuel concernant le jardin doit être traité comme une obligation d'effort limité conditionnelle uniquement à l'approbation de la municipalité, et non comme une obligation de conséquence absolue de la part du défendeur.
- Concernant ces charges, le défendeur soutient que les allégations du demandeur concernant « admission et renvoi » doivent être rejetées. Il est donné que, pour que cette règle s'applique, le défendeur doit admettre tous les faits matériels établissant la cause d'action dans le cadre même des principaux actes. Il a été soutenu que, dans notre affaire, la défenderesse n'a jamais admis dans ses actes de procédure une violation de l'accord, mais a souligné qu'elle avait rempli toutes ses obligations, y compris l'obligation de faire un effort, de bonne foi et en entière. Il est en outre souligné que le défendeur ne reconnaît pas les faits établissant la cause d'action tout en les qualifiant d'une nouvelle demande, mais nie complètement l'existence même de la contrefaçon au motif que l'obligation absolue de saisir le jardin n'est pas née à l'origine, et que la charge de la preuve repose donc entièrement sur les épaules du demandeur.
- Sans déroger à tous ses arguments, le défendeur soutient que les recours tels que revendiqués par le demandeur devraient être rejetés. Ainsi, et premièrement, en ce qui concerne le recours d'exécution, il a été soutenu qu'il existe une difficulté inhérente à enregistrer la partie du jardin donnant sur la rue d'une manière contraire à la politique municipale, surtout lorsque celle-ci n'est pas partie à la procédure. De plus, selon le défendeur, le demandeur ne remplissait pas du tout la charge de la preuve que le recours d'exécution est légalement faisable, en matière de planification et de propriété. En même temps, et en marge, la défenderesse précise qu'elle ne s'oppose pas à ce recours et qu'elle s'en montre indifférente, puisqu'elle ne possède pas les droits sur le terrain.
- De plus, selon le défendeur, même s'il y a une marge de manœuvre pour indemniser le demandeur, ses réclamations concernant le montant de l'indemnisation doivent être rejetées. Ainsi, et premièrement, il a été soutenu que, dans tous les cas, selon les documents qui l'exigent, la surface maximale pertinente du jardin est de 90 mètres carrés, et non 128 mètres carrés comme le prétendait le demandeur. Il a été soutenu qu'à la lumière de ce qui précède, le point de départ de l'avis d'expert au nom du demandeur devait être annulé, et en conséquence, le demandeur s'est vu promettre une surface de jardin de 128 mètres carrés. Il a été soutenu qu'une autre erreur dans l'avis de l'évaluateur au nom du demandeur est que, dans le cadre de l'avis, le dommage a été calculé selon la méthode de l'intérêt existentiel pour la protection d'un bien hypothétique qui n'a aucune faisabilité de planification, au lieu d'utiliser la méthode de « compensation d'ajustement », adoptée en jurisprudence. Pour appuyer cet argument, le défendeur fait référence à Civil Appeal 2274/21 Mor c. Elad Israel Residences (1er janvier 2023), dans lequel il a été déterminé qu'un acheteur souhaitant exécuter un contrat malgré une fausse déclaration a droit à une « compensation d'ajustement » qui reflétera la répartition en temps réel des risques. Il a été soutenu que cette méthode nécessite une comparaison relative en pourcentage entre la valeur marchande du bien selon la déclaration et sa valeur réelle au moment de la signature du contrat, et non selon les prix de 2021 tels qu'établis par l'expert du demandeur. Sur la base de ces principes, le défendeur propose trois alternatives pour calculer la compensation maximale :
La première alternative, basée sur la clé de tarification dans l'avis de mise à niveau et par conséquent, la part relative du jardin dans la contrepartie payée par le demandeur (950 000 NIS) n'était qu'environ 132 260 ILS. Il a été soutenu que la différence entre la valeur attendue d'un jardin de 90 mètres carrés (₪783 832, 5 = 90 mètres carrés x 8 709, 25 NIS) et le jardin réel de 77 mètres carrés (₪670, 612, 3 = 77 mètres carrés x 8 709, 25 NIS) reflète une réduction d'environ 14, 4 %, et que l'application de ce ratio à la partie relative de considération du jardin estime la compensation maximale à seulement 19 045 NIS.