les revendications du demandeur ;
- Selon la demanderesse, la réclamation portait sur une violation flagrante et fondamentale des engagements de la défenderesse à transformer son appartement en appartement de jardin d'au moins 128 mètres carrés, pour laquelle la demanderesse a versé une somme supplémentaire de 950 000 ILS. En pratique, vers la date de livraison de l'appartement le 3 novembre 2022, il est devenu clair pour la plaignante que la bande de jardin avait été réduite au profit de la propriété commune et que la superficie de son jardin avait été réduite à seulement 77 mètres carrés. Dans ces circonstances, le demandeur demande d'abord et avant tout l'exécution de l'accord en tant qu'injonction pour l'enregistrement et la saisie du jardin, et alternativement le paiement de la somme de 706 000 ILS pour la baisse de la valeur de l'appartement et la grave violation de sa vie privée. Selon le demandeur, la défense du défendeur s'est avérée être une défense absolue des tissus, après qu'il est ressorti des preuves que le défendeur n'avait jamais soumis de demande au comité local pour rattacher le jardin comme privé, et n'avait de toute façon reçu aucun refus de la part de la municipalité. De plus, il a été soutenu que la revendication du défendeur selon laquelle une contrepartie supplémentaire avait été accordée aux différences dans les zones de l'appartement et non à la réalisation du rêve du demandeur de recevoir le jardin périphérique promis était complètement contredite. Il a également été soutenu que le refus du défendeur de convoquer des témoins substantiels en sa faveur, ainsi que l'absence d'un avis d'évaluateur contraire à l'avis professionnel de l'évaluateur Amit Ziv, au nom du demandeur, renforcent la version du demandeur et exigent que la demande soit pleinement acceptée.
- Plus en détail, le demandeur commence en arguant que la revendication du défendeur, et par conséquent la contrepartie versée par le demandeur dans le cadre de la première extension, ne concerne pas le jardin, mais l'ajout d'espaces dans l'appartement du demandeur - ce qui s'est avéré être une protection de tissu. Ainsi, le demandeur explique qu'une lecture du premier addendum montre qu'il ne mentionne pas la moindre augmentation d'espace à l'appartement. Cependant, tout ce qui est mentionné est une amélioration due à l'ajout d'un jardin et à l'ouverture d'une fenêtre. La plaignante fait également référence à son témoignage, qui indique que l'augmentation de la superficie de l'appartement était secondaire pour elle, et que « l'essence était un appartement-jardin avec une surface d'environ 128 mètres carrés », preuve qui, selon son approche, est restée solide même lors de son contre-interrogatoire. Il a été soutenu que cela contrastait avec la formulation du premier addendum et le témoignage du demandeur dans « Kli Rishon ». Les arguments de la défense se sont basés uniquement sur le témoignage du PDG du défendeur, M. Zvika Rubinstein, qui a admis lors de son contre-interrogatoire ne disposer d'aucune information concernant la question de savoir qui avait rédigé la première addition, et de plus, il n'a pas pu citer un document soutenant sa version selon laquelle la contrepartie avait été payée pour les différences dans les zones des appartements, mais a simplement affirmé que l'accord concernant l'ajout de la zone découle des documents, et que, en conséquence, le demandeur avait un appartement de 97 mètres carrés et il a été aménagé en un appartement de 130 mètres carrés. »R. Le demandeur souligne en outre qu'au cours de l'enquête, le PDG du défendeur a tenté d'expliquer que la source du libellé du premier addendum provenait des instructions de consultants fiscaux - qui n'ont pas été appelés à témoigner. De plus, il a été affirmé que, au cours de son témoignage, le PDG du défendeur avait fait référence à un tableau des domaines rattaché à l'accord TAMA. Cependant, selon le demandeur, il n'est pas possible de s'appuyer sur ce tableau des domaines, puisqu'il n'est pas mentionné dans le premier addendum, mais a été joint à l'accord TAMA signé deux ans plus tard.
Par conséquent, le demandeur soutient que la version du défendeur, et par conséquent le paiement qui fait l'objet de la première extension est la mise à niveau d'une zone supplémentaire à l'appartement du demandeur, constitue une protection textile destinée à permettre au défendeur d'échapper à ses obligations sans équivoque envers le demandeur.
- Le demandeur soutient en outre que le document appelé avis (mentionné ci-dessus au paragraphe 6 du jugement et joint en annexe 2 à l'affidavit du défendeur), dans lequel il était précisé que si l'un des locataires souhaitait améliorer son appartement, la contrepartie pour chaque mètre carré d'un appartement supplémentaire serait de 21 000 ILS - n'a jamais été envoyé au demandeur ni à aucun autre propriétaire des droits sur l'immeuble. Selon le demandeur, il s'agit d'un document volé, préparé uniquement pour cette réclamation. Il a également été affirmé que, concernant l'envoi du document, il a été affirmé que, du contre-interrogatoire du PDG du défendeur, Rubinstein, il est apparu qu'il n'avait aucune connaissance personnelle ni preuve concrète concernant l'envoi de ce message, y compris qu'il a admis ne pas savoir quand le message avait été envoyé, à qui il avait été envoyé, ni qui l'avait réellement rédigé. Il a également été soutenu que le défendeur n'avait présenté aucune référence à l'envoi de l'avis par courrier courant, par courrier recommandé ou par confirmation de réception - ce qui est déroutant, étant donné que selon le défendeur, le document avait été envoyé à tous les locataires et donc, à première vue, il aurait été attendu que des documents indiquant qu'il avait été envoyés dans lequel les dossiers des locataires soient renoncés. Dans ces circonstances, il a été soutenu que les affirmations du défendeur selon lesquelles le document avait été envoyé devaient être rejetées - étant donné que la livraison de cette lettre en temps réel n'avait pas été prouvée.
- La plaignante ajoute en outre que des soutiens supplémentaires à ses revendications, et conformément à celles-ci, la défenderesse s'est engagée à transformer son appartement en un appartement avec un jardin de 128 mètres carrés, se trouvent dans le second addendum à l'accord TAMA. Il a été soutenu que l'article 4 de cet addendum montre clairement que la défenderesse s'est engagée à l'appartement de la demanderesse, l'a condamnée comme décrit dans les plans joints, et que les locataires ont donné leur consentement à tout arrangement d'enregistrement garantissant ses droits. Selon le demandeur, un examen des dates de signature des locataires sur la deuxième extension montre qu'ils ont signé la seconde extension en décembre 2018 et en 2019, date à laquelle le permis de construire a été accordé dès avril 2018. Il a été soutenu que dans ces circonstances, le défendeur continuait à présenter au demandeur une représentation selon laquelle l'ajout de l'extension était possible même après l'octroi du permis de construction. Dans ce contexte, le demandeur fait référence à l'interrogatoire du PDG du défendeur, au cours duquel on lui a demandé comment, après avoir reçu un permis de construire dont il découle, selon la revendication du défendeur selon laquelle le jardin ne peut pas être attaché, le défendeur a fait signer par les propriétaires de l'appartement l'engagement d'attacher le jardin, ce qu'elle a affirmé impossible. Selon le demandeur, en réponse à cette question, le PDG du défendeur a répondu par hésitation et a affirmé ne pas se souvenir des détails - un témoignage qui prouve également que la version du défendeur est une défense en tissu absolue sans fondement. Dans ces circonstances, la plaignante soutient que le second addendum constitue une preuve écrite directe supplémentaire de l'engagement irrévocable de la défenderesse à lui accorder ses droits, même en cas de refus d'enregistrement, et contredit la revendication d'incertitude déjà connue à un stade précoce.
- De plus, selon la plaignante, d'après les preuves présentées au tribunal, il est clair que la défenderesse n'a pas du tout prouvé qu'elle avait déposé une demande de permis dans laquelle elle avait attaché l'appartement auquel elle s'était engagée, et il est de plus qu'il est devenu clair que - contrairement à ses affirmations - il n'a pas du tout été prouvé que la saisie de l'appartement n'était pas possible selon la politique municipale aux dates concernées. Ainsi, et d'abord, il a été affirmé que dans le témoignage du PDG du prévenu, Rubinstein, il avait tenté d'attribuer le manque d'attachement du jardin à la décision du comité local de 2014. Cependant, un examen de cette décision (qui a été jointe en annexe B au certificat du fonctionnaire) révèle qu'elle ne précise rien concernant le rejet d'une demande de saisie d'un appartement, mais qu'elle ne mentionne qu'une restriction générale sur la construction de clôtures avant uniquement. Le demandeur fait également référence au témoignage continu du PDG du défendeur, dans lequel il a admis ne disposer d'aucun document, demande initiale ou correspondance avec la municipalité, attestant de son refus d'attacher le jardin à l'appartement, et affirmant que « ce sont des choses que nous ne gardons pas et ne gardons pas ». De plus, selon le demandeur, la conclusion issue du témoignage du PDG du défendeur, et par conséquent qu'aucune demande de permis n'a été déposée pour la saisie du jardin, a également été étayée par le témoignage d'un représentant de la municipalité, qui a explicitement précisé qu'il n'avait trouvé aucun document dans le dossier du bâtiment dans lequel la municipalité refusait la demande d'attacher le jardin comme jardin privé adjacent à l'appartement du demandeur. De plus, selon le demandeur, dans son témoignage, le représentant de la municipalité a même ajouté et confirmé que le permis de construire délivré en pratique inclut une superficie de 135, 8 mètres carrés pour l'appartement du demandeur, qui comprend un jardin, en totale contradiction avec les fausses affirmations du défendeur (à l'appui de cette affirmation, le demandeur se réfère au témoignage du représentant municipal à la page 25, lignes 1 à 9 de la transcription).
De plus, selon le demandeur, dans le permis initial accordé le 30 avril 2018, et dans chacune des demandes de permis de modification, il y a un croquis avec un tableau des zones attachées, et dans chacun des tableaux de zones, la zone apparaît la zone du jardin contesté qui devrait être adjacente à l'appartement du demandeur - sur une superficie d'environ 135 mètres carrés. Selon le demandeur, au cours de son témoignage, le PDG du défendeur a affirmé que la demande de permis avait corrigé l'attachement dans le dessin - qui est le facteur déterminant, mais en raison d'une erreur, le tableau des aires n'a pas également été modifié. Cependant, selon le demandeur, aucun croquis n'a été présenté dans lequel le jardin du demandeur était marqué comme jardin privé, et le marquage mentionné ci-dessus a été modifié à la lumière du refus de la municipalité de classer le jardin comme privé.
- De plus, selon le demandeur, dans une tentative de détourner l'attention du fait que le défendeur n'avait pas soumis de demande de permis avec la saisie du jardin, le défendeur a tenté de soutenir que la politique municipale n'autorise pas la saisie du jardin. Cependant, aucune de ces affirmations n'a été prouvée. Ainsi, le demandeur fait référence dans ce contexte au témoignage d'un représentant de la municipalité, qui a confirmé, comme indiqué dans son témoignage, que le permis avait effectivement été accordé comprenait un balcon couvert avec un jardin « sur une superficie de 135, 8 mètres carrés pour le demandeur », ce témoin a en outre témoigné qu'il n'était pas intéressé par ce qui était approuvé dans le permis spécifique lui-même, et a finalement déclaré qu'il n'avait apporté aucun document indiquant la politique de la municipalité aux moments concernés, mais que son témoignage ne s'appuyait que sur un document de politique de 2021 - c'est-à-dire à une date qui n'est pas pertinente pour cette demande.
- Selon le demandeur, les conclusions requises de tout cela sont qu'il n'existe aucune décision du comité local qui nie l'attachement du jardin à l'appartement du demandeur, ni directement ni indirectement ; Le défendeur n'a présenté aucune preuve de l'existence d'un refus de la municipalité à une quelconque demande ; et la revendication du défendeur concernant la « politique » est complètement empêchée.
- La plaignante affirme en outre qu'elle a le droit de faire respecter l'engagement de saisir l'appartement, ainsi que d'obtenir une injonction exerçant ce droit vis-à-vis des défendeurs 2-107. Cela se produit dans des circonstances où ces défendeurs n'ont pas déposé de déclarations de défense (sauf une seule déclaration de défense abandonnée), n'ont soumis aucune preuve et ne se sont pas présentés aux audiences, et par conséquent, le demandeur a droit à un jugement complet contre eux en l'absence de défense et de comparution. La plaignante souligne en outre que, dans le contexte de ces défendeurs, les propriétaires des appartements d'origine ont même signé le second addendum, qui donne le consentement total au recours d'exécution demandé et à toute disposition garantissant à elle des droits exclusifs à ce sujet. En résumé, le demandeur soutient qu'en l'absence d'objection prouvée de la part des défendeurs 2-107 et qu'aucune décision n'a été rendue par le comité local refusant ce lien propriétaire, les conditions pour l'émission d'une injonction ordonnant l'exécution effective sont remplies.
- Sans déroger à tous ses arguments détaillés et à leur sujet, la plaignante soutient en outre que les arguments du défendeur dans cette procédure constituent essentiellement des « revendications d'admission et de renvoi », qui transfèrent au défendeur la charge de la preuve et de la persuasion, que le défendeur n'a absolument pas rempli. Ainsi, il a été soutenu que le défendeur admet l'existence d'une obligation contractuelle d'accorder des biens au demandeur à son égard, mais affirme que le comité local a refusé de le faire - une revendication qui constitue une « destitution » qui n'a pas été présentée ne serait-ce qu'une once de preuve. De plus, il a été soutenu que la revendication du défendeur selon laquelle la majeure partie du paiement versé par le demandeur concernait la surface de l'appartement constitue également une demande d'admission et de renvoy, ce qui a été directement contredit dans le langage du premier addenda, qui ne mentionne pas du tout cet élément.
- De plus, la plaignante fait référence - comme preuve de l'existence d'une présomption probatoire qui va à l'encontre de la version du défendeur - au fait que la défenderesse n'a pas témoigné devant des témoins pertinents pouvant témoigner directement à l'appui de ses affirmations et à son choix de témoigner en sa faveur, le PDG Rubinstein - qui a admis que la plupart des faits ne lui étaient pas de sa connaissance personnelle et a avancé des affirmations selon lesquelles il ne s'agissait que de témoignages indirects. Dans ce contexte, le demandeur fait référence au fait que le défendeur s'est délibérément abstenu de convoquer des témoins essentiels qui auraient pu éclairer le litige : M. Sagi Klein, qui a mené les négociations directes avec le demandeur et, selon le défendeur, a rédigé « l'avis concernant les améliorations » ; les consultants fiscaux de l'entreprise, et enfin l'architecte Gidi Bar Orian, qui a préparé les demandes de permis. Il a également été soutenu que le défendeur s'était abstenu de présenter les documents originaux du dossier du projet. Selon le demandeur, le refus du défendeur de faire venir des témoins et les documents originaux du dossier du projet parlent de lui-même et indiquent sa tentative de tromper le tribunal.
- La plaignante conclut qu'il a été prouvé que la défenderesse a manqué à son engagement d'attacher un jardin d'environ 128 mètres carrés à son appartement. Enpratique, seuls 77 mètres carrés étaient rattachés à l'appartement selon une mesure graphique, c'est-à-dire qu'une grande superficie d'environ 51 mètres carrés était soustraite. Selon la plaignante, il est ressorti des preuves qu'il n'y avait aucun obstacle à ordonner le recours d'exécution qu'elle avait demandé, dans lequel un jardin serait attenant à son appartement. Alternativement, la plaignante affirme que, puisque l'accord entre elle et le défendeur a été violé, elle a le droit de rétablir la situation à son état antérieur et à une décision alternative sur amortissement pour être exécutée. Il a été soutenu que, sans déroger à cela, lorsque le défendeur a perçu auprès du demandeur la somme de 950 000 ILS pour une surface de jardin de 128 mètres carrés, mais a en réalité fourni un très petit jardin, le défendeur s'est enrichi elle-même et non aux frais du demandeur, et même pour cette raison, le demandeur a le droit de récupérer le vide qu'elle a payé pour le jardin qui n'était pas attaché.
La plaignante affirme en outre que le taux d'amortissement est soutenu par un avis d'évaluation de l'expert Amit Ziv en son nom. Selon elle, d'après l'avis, il semble que la baisse de la valeur causée à l'appartement du demandeur soit divisée en deux niveaux entremêlés : la réduction de la zone de jardin et sa transformation d'une zone périphérique continue en deux petites cours détachées, et une violation grave et extrême de sa vie privée. Quant à la dernière infraction, il est précisé que la transformation du jardin privé en bien commun a exposé les fenêtres des chambres et de la salle de bain du demandeur aux passants, sans possibilité d'installer une barrière physique depuis la rue. L'avis a également précisé que la dépréciation due à la perte de la zone jardinière et à la grave violation de la vie privée s'élevait à 706 000 ILS au 10 août 2022. Selon le demandeur, l'expert Amit Ziv a défendu son avis lors d'un contre-interrogatoire détaillé et a expliqué la détermination des valeurs selon 34 800 ILS par mètre carré construit et un coefficient de 25 % pour une surface de jardin. Selon le demandeur, le défendeur a choisi de ne pas soumettre d'avis contre-évaluateur en son nom et s'est contenté de simples revendications, et par conséquent, les décisions de l'évaluateur du demandeur n'ont pas été contredites et doivent être acceptées dans son intégralité. Sur la base de cette expertise, le demandeur demande - comme recours alternatif à l'exécution - pour recevoir une indemnisation monétaire complète d'un montant de 706 000 ILS, ainsi que des différences de lien et des intérêts depuis la date de dépôt de la demande jusqu'au paiement effectif.
- À la lumière de tout ce qui précède, la plaignante soutient que sa demande doit être acceptée, et que la mesure d'exécution exclusive doit être ordonnée sous forme d'injonction contre le défendeur et contre les défendeurs 2-107. Alternativement, dans la mesure où l'exécution est déterminée qu'elle n'est pas possible, le tribunal a été invité à accorder en faveur du demandeur une compensation monétaire pour l'atteinte d'un montant de 706 000 ILS, ainsi que des différences de liaison et des intérêts requis par la loi à partir de la date de dépôt de la réclamation.
Les arguments du défendeur
- Le défendeur soutient que la demande doit être rejetée dans son intégralité, puisque son obligation concernant la surface du jardin n'était qu'une obligation de faire un effort, soumis à l'approbation de la municipalité, et non une obligation absolue d'observer le résultat. Selon elle, la plaignante était bien consciente des limitations de planification et de l'incertitude, et bien que la question lui ait été clairement expliquée, elle a refusé une offre explicite d'annulation de la mise à niveau et de récupération de son argent lors de la réunion du 17 janvier 2018. Il a été soutenu que ce comportement de la plaignante établit un estoppel et des obstacles à son encontre, et que sa tentative d'ignorer les faits qui lui ont été donnés en temps réel équivaut à un manque de bonne foi. De plus, il a été affirmé que la modernisation de l'appartement avait donné au demandeur un appartement nettement plus grand de 130 mètres carrés au lieu d'un appartement de considération ordinaire de 97 mètres carrés. Selon le défendeur, la majeure partie de la contrapartie pour l'amélioration, d'un montant de 950 000 ILS, a été versée pour la surface urbanisée supplémentaire et non pour le jardin. De plus, le défendeur souligne qu'en tout cas, la zone de jardin pertinente selon les documents ultérieurs est au maximum de 90 mètres carrés et non de 128 mètres carrés. Enfin, le défendeur affirme que l'avis de l'évaluateur au nom du demandeur est fondamentalement erroné et n'applique pas la méthode de « compensation d'ajustement » déterminée par la jurisprudence.
- Plus en détail, le défendeur commence par soutenir que, pour examiner les arguments de cette affaire, la nature et le contenu de l'échange entre les parties doivent être analysés. Dans ce cadre, et premièrement, le défendeur fait référence à la transaction de modernisation - objet de la première addition - et affirme qu'elle comprenait clairement deux éléments principaux : l'augmentation de la surface bâtie de l'appartement de 33 mètres carrés, et l'obtention d'un appartement avec un jardin adjacent, dont la superficie sera aussi grande que possible, sous réserve de l'approbation de la municipalité. Le défendeur souligne que toute tentative d'attribuer la pleine considération de 950 000 ILS à la seule composante jardin, tout en ignorant l'énorme amélioration physique et économique de la surface de l'appartement lui-même, est artificielle et manque de fondement probant. Concernant la transaction de modernisation, le défendeur précise qu'il n'y a aucun doute que la plaignante a reçu une surface supplémentaire de 33 mètres carrés pour son appartement, puisque, conformément à l'accord TAMA signé le 28 mai 2015, les propriétaires des anciens appartements avaient droit à des appartements d'une superficie d'environ 97 mètres carrés, mais en pratique, le demandeur a effectivement reçu un appartement amélioré d'une surface de 130 mètres carrés. Il a également été soutenu que, contrairement à la revendication du demandeur, le centre de gravité de la rénovation concerne l'ajout de la zone à l'appartement et non l'ajout de la zone jardinière. Selon le défendeur, cela peut être appuyé dans une analyse des dispositions du premier addendum. Cela provient d'abord de la disposition de l'article 7, qui stipule explicitement que l'agrandissement du jardin est soumis à l'approbation de la municipalité - puisque l'engagement a été conclu à un stade précoce avant la signature de l'accord TAMA et la soumission d'une demande de permis, et naturellement avant la réception de la réponse de la municipalité. Il a été soutenu que la stipulation de cet article est essentiellement similaire à celle stipulée dans l'article 6, qui exige également l'ouverture d'une fenêtre supplémentaire dans la salle sécurisée avec l'approbation du conseiller à la défense et du Commandement du front intérieur. Il a été soutenu qu'il est possible de déduire de ce qui précède que les deux articles ne traitent pas d'un engagement absolu, mais plutôt d'obligations conditionnelles à l'obtention des approbations. Le défendeur fait également référence à la disposition de l'article 8, et par conséquent, le fait de ne pas obtenir les certificats ne constitue pas un motif d'annulation ou d'indemnisation. Concernant cet article, il a d'abord été avancé qu'il y avait une erreur administrative dans cette section lorsque le mot « appartement » a été écrit au lieu du mot « jardin ». Il a été soutenu que cette erreur découle clairement du fait que les sections précédentes évoquent l'ouverture d'une fenêtre et l'agrandissement du jardin, sans mentionner la question de la taille de l'appartement. De plus, il a été soutenu qu'il est clair que la clause 8 ne s'applique pas à la modification de la taille de l'appartement - puisque réduire la surface de l'appartement de plusieurs dizaines de mètres constitue un changement radical du plan du bâtiment, et il est donc inconcevable qu'un changement ne permette pas un remboursement ou une annulation de l'accord. Pour appuyer davantage cette demande, la défenderesse fait référence au témoignage de la plaignante, dans lequel elle a confirmé qu'en temps réel elle n'avait accordé aucune attention ni attribué d'importance à la différence entre les mots « appartement » et « jardin » dans cette section, un témoignage qui omet sa revendication selon laquelle elle s'était appuyée sur cette formulation au moment de l'engagement.
Il a également été soutenu que l'argument de la demanderesse, selon lequel elle n'attribuait pas et n'attribuait aucune importance à l'énorme écart économique et fonctionnel d'environ 33 mètres carrés entre l'appartement de considération régulier et son appartement amélioré, ne devait pas être accepté, comme si cet ajout avait été accordé gratuitement à la demanderesse. À cet égard, il a d'abord été soutenu que, dans le cadre de son témoignage, la plaignante elle-même a admis qu'elle aurait dû recevoir un appartement de 97 mètres carrés et qu'elle savait qu'elle avait reçu un grand appartement de 33 mètres carrés. Dans ce contexte, il a été soutenu qu'il n'y avait aucune raison de faire témoigner Sagi Klein, qui avait signé la première addition de la demanderesse, puisqu'il n'y a aucun doute que la plaignante admet avoir reçu un appartement dans une zone plus grande que l'appartement en contrepartie auquel elle avait droit, mais qu'elle affirme que subjectivement ce n'est pas la raison pour laquelle elle a payé la mise à niveau. Cependant, selon la défenderesse, la revendication de la demanderesse, et par conséquent elle a reçu un espace supplémentaire pour son appartement sans aucun paiement, est incompatible avec la logique, et de plus, le mépris de la valeur de l'extension construite par la demanderesse, tout en se concentrant sur le jardin, constitue un manque de bonne foi et une tentative de s'enrichir aux frais de la défenderesse.