Affaire civile (Tel Aviv) 72240-05-24 Shalev Elhaik c. Prosper Ben Shitrit - part 3

0 Discussion et décision

1. La question de la violation et l'interprétation de l'article 9 du contrat de location

1. La question principale dans cette procédure est de savoir si les défendeurs avaient le droit d'exiger l'expulsion du bien loué après la fin de la première année de bail, et comment la clause 9 de l'accord doit être interprétée.  L'article 9 du contrat stipule que « nonobstant ce qui précède, si les propriétaires souhaitent vendre le bien loué, le locataire n'aura pas la possibilité de prolonger la période du bail.  »
2. Je n'accepte pas l'argument des défendeurs selon lequel tout « désir » subjectif, qui ne repose pas sur une tentative pratique de vendre le bien loué, pourrait constituer une contrecarrée des conditions d'option existantes dans l'accord.  Une telle interprétation constitue un manque de bonne foi qui ne peut être toléré.
3. Les conventions fondamentales du droit sont que tout droit découlant d'un bail, y compris le droit d'annuler ou de mettre fin à la relation contractuelle, doit être exercé de manière acceptable et de bonne foi, tant en vertu de l'article 39 de la loi sur les contrats (partie générale), 5733-1973, qu'en vertu de l'article 4 de la loi sur les loyers et prêts, 5731-1971 (ci-après : la « loi sur les loyers et prêts »).  En l'absence d'une intention réelle de vendre, et puisqu'aucune action réelle n'a été entreprise pour réaliser ce fondement, l'exercice du droit d'annulation dévie de l'objectif pour lequel il a été accordé, constituant donc un abus du droit contractuel et contredisant le devoir d'équité et d'honnêteté imposé aux parties.
4. Dans cette affaire, le défendeur a témoigné pendant la période préliminaire que les prévenus avaient l'idée de déménager dans un logement protégé, mais comme il est devenu clair dans la procédure de preuve, les défendeurs vivaient dans le même appartement résidentiel situé à Azori Chen, et que le bien loué fait l'objet de cette procédure est un appartement d'investissement qui est encore loué à ce jour.  Lors de l'audience et aussi lors de la pré-audience, il est apparu qu'en pratique, les prévenus n'ont pris aucune mesure réelle pouvant témoigner de leur intention de vendre l'appartement.  De plus, les demandeurs ont loué l'appartement à de nouveaux locataires environ trois mois après la date de l'expulsion par les demandeurs, à un prix supérieur au loyer que les demandeurs auraient payé s'ils avaient continué à y vivre.
5. Par conséquent, j'accepte l'argument des plaignants selon lequel, non seulement il est inapproprié d'interpréter l'accord comme donnant aux défendeurs la seule option de dire qu'ils ont l'intention de vendre sans réelle intention de le faire, mais dans ce cas, il n'y avait pas non plus de réelle volonté de la part des défendeurs de vendre.
6. Par conséquent, je détermine que l'avis de résiliation de l'accord envoyé par les défendeurs 1 et 2 était illégal.  En conséquence, ce sont les défendeurs 1 et 2 qui ont violé l'accord.

1. Obligation de payer des frais de courtage
2. Il n'y a aucun doute sur le fait que, le 3 juin 2021, le défendeur 3 a signé un contrat de courtage avec les plaignants et leur a facturé des frais de courtage de 10 000 ILS. Il n'y a pas non plus de contestation que la défenderesse 3 est la fille des défendeurs 1 et 2 et qu'elle a reçu leur consentement et agi en leur nom, en tant que propriétaire du bien.
3. La défenderesse 3 a témoigné qu'elle a travaillé dans le secteur immobilier pendant 13 ans et qu'elle détient une licence de courtage active, mais que depuis huit ans, sa principale profession est celle de coach sportif.
4. Le défendeur 3 a agi comme intermédiaire dans la transaction de location d'appartements faisant l'objet du procès. Les plaignants affirment qu'elle s'est présentée comme agente immobilière et a géré la location de l'appartement.  Le défendeur 3 a également exigé et obtenu des frais de courtage de 10 000 ILS des plaignants.

1. Les plaignants affirment que la défenderesse 3 n'a pas divulgué son lien familial aux propriétaires au moment de la signature du formulaire de courtage, et que cela n'a été révélé qu'après que la demanderesse ait signé le formulaire et après avoir jugé le bien loué adapté à ses besoins.  À la suite de leurs arguments sur cette question, les plaignants ont déposé une plainte contre le défendeur 3 auprès de l'Association des agents immobiliers, alléguant une violation de la loi sur les agents immobiliers, mais celle-ci a été rejetée.  D'autre part, les défendeurs affirment que le défendeur 3 a clarifié la relation familiale lors de la première conversation téléphonique entre les parties le 1er juin 2021, et l'a également fait par écrit par correspondance avec l'avocat des plaignants le 3 juin 2021 (date de signature du formulaire de courtage), comme l'exige la loi sur les agents immobiliers.
2. La principale question à laquelle il faut répondre est de savoir si le défendeur 3 a violé l'article 10 de la loi sur les courtiers immobiliers, 5756-1996 (ci-après : « la loi sur les agents immobiliers »), selon laquelle un courtier immobilier ne négociera pas dans une transaction immobilière s'il a un intérêt personnel dans le bien immobilier ou la transaction, à moins d'avoir divulgué à son client son intérêt personnel comme mentionné précédemment et obtenu le consentement écrit du client.
3. D'emblée, je précise que je ne suis pas à l'aise avec la conduite de la défenderesse 3 dans le contexte de son rôle de médiatrice dans l'affaire qui nous est souvenue.  Un agent immobilier qui facture des frais de courtage à son client lui doit un devoir de confiance, d'équité et d'augmentation de la divulgation.  Dans le présent cas, il est clair qu'il n'est pas souhaitable que la transaction de courtage ait été réalisée lorsque le défendeur 3 était, prima facie, en conflit d'intérêts important.  De plus, il n'y a aucun doute que la défenderesse 3 n'a plus exercé de courtage immobilier depuis de nombreuses années, et que la facture remis aux plaignants (si elle l'a été) a été dépensée dans le cadre de son métier d'entraîneure sportive - et non en tant qu'agente immobilière.
4. Cependant, je suis d'avis que dans notre affaire, l'exigence écrite a effectivement été remplie conformément à ce qui est stipulé à l'article 10 de la loi sur les agents immobiliers, et cela à la lumière de la correspondance entre l'avocat des plaignants et le défendeur datée du 3 juin 2021.  Dans le cadre de cette correspondance, le défendeur 3 a écrit le message suivant à l'avocat des plaignants :

« Bonjour Ofer, en effet, comme je leur ai dit lors de notre rencontre, et l'annonce dont ils ont sonné est aussi une publicité pour un agent de courtage, j'ai expliqué à ce moment-là que même si c'est l'appartement de mes parents, je négocie l'accord.  Je ne pourrai pas faire de remise et bien sûr ils paieront une facture et si tu veux que ce soit à ton nom pour être crédité, alors bien sûr que c'est amusant.  »