Affaire civile (Tel Aviv) 72240-05-24 Shalev Elhaik c. Prosper Ben Shitrit - part 4

À cela, l'avocat des plaignants a répondu :

« D'accord.  »

1. À la lumière de cette correspondance entre les parties datée du 3 juin 2021, il n'est pas contesté qu'au moins le jour de la signature du formulaire commandant les services de courtage, les demandeurs ont pris connaissance de l'intérêt personnel du défendeur 3 et que l'avocat des demandeurs l'a confirmé.  De plus, on peut en apprendre du texte de la déclaration du défendeur 3 qu'il n'est pas impossible que les plaignants aient découvert l'intérêt personnel du défendeur 3 dès la première conversation téléphonique entre les parties.
2. L'article 10 de la loi sur les agents immobiliers ne prescrit pas l'obligation que la divulgation de l'intérêt personnel soit faite par écrit sur le formulaire de commande de courtage, mais se concentre plutôt sur l'exigence substantielle que le client donne son consentement écrit explicite pour poursuivre l'activité de courtage malgré l'existence de l'intérêt personnel, une condition qui a été remplie dans l'affaire devant moi.  Par conséquent, je rejette les arguments des plaignants concernant la violation de l'article 10 de la loi sur les agents immobiliers par le défendeur 3.
3. Une autre question à aborder est de savoir si le défendeur 3 avait droit à exiger des frais de courtage, en tenant compte de l'article 25T(b)(3) de la loi sur les loyers et prêts, qui stipule que le locataire ne supportera pas directement les paiements que le propriétaire doit à un tiers, y compris les frais de courtage à l'agent immobilier si celui-ci agissait au nom du propriétaire.
4. L'interdiction prévue par la loi ne s'applique que lorsque le propriétaire transmet sa propre dette au locataire (paiement « sur le lieu du propriétaire »).  Lorsque le locataire signe un contrat de courtage indépendant et distinct avec l'agent immobilier, il s'agit d'une obligation indépendante qui ne relève pas du champ d'application de l'interdiction prévue par la loi.
5. Dans cette affaire, les plaignants savaient avant même d'arriver à l'appartement que l'annonce avait été publiée par le défendeur 3 comme intermédiaire.  Les plaignants signèrent un formulaire ordonnant aux services de courtage de manière indépendante et volontaire, dans lequel ils s'engageaient à verser à la défenderesse 3 la somme de 10 000 ILS pour ses services.  Il n'y a aucun doute sur le fait qu'il s'agit d'une obligation indépendante et non d'une obligation que les défendeurs 1 et 2 ont engagées envers le défendeur 3.
6. Les allégations des demandeurs concernant le manquement de divulgation de l'intérêt personnel de l'agent immobilier dans l'exécution de la transaction ont été examinées et discutées ci-dessus dans le cadre de la discussion sur la question de la violation de l' article 10 de la loi sur les courtiers immobiliers.  Dans ce contexte, il convient de noter que les deux preuves présentées montrent qu'au minimum, les demandeurs étaient au courant de l'existence de l'intérêt personnel du défendeur 3 le jour de la signature du formulaire de commande de services de courtage, soit le 3 juin 2021, soit environ trois jours avant la date effective de signature du contrat de location.
7. Par conséquent, dans la mesure où les demandeurs cherchaient à se retirer de l'engagement au vu de ces circonstances qui leur étaient venues à l'esprit, ils en avaient l'opportunité, mais ils s'en sont abstenus et ont conclu la transaction en sachant et en acceptant, par écrit et par l'intermédiaire de leur avocat, l'existence de l'intérêt personnel du défendeur 3.
8. À la lumière de ce qui précède, le résultat nécessaire est que la perception des frais de courtage au nom du défendeur 3 constitue en réalité une recouvrement légale et que les réclamations des plaignants dans ce contexte doivent être rejetées.

• Montant du dépôt

1. Les demandeurs ont fourni la somme de 30 000 ILS en espèces en dépôt aux propriétaires, et les défendeurs ont refusé de la rendre, ce qui devrait être considéré comme le principal motif d'intenter la procédure.  Je n'accepte pas l' argument des défendeurs selon lesquels ils détiennent légalement le dépôt et ont le droit de le rembourser, puisque le total des dettes et des dommages causés par les demandeurs dépasse le montant du dépôt.
2. Étant donné que j'ai déterminé qu'il n'y avait aucune base pour l'avis de résiliation du contrat de la part des défendeurs et qu'ils étaient ceux qui avaient violé le bail, il n'y avait pas non plus de place pour retenir la totalité du montant du dépôt, et il était juste de le retourner.
3. Après avoir examiné les arguments des deux parties, je suis convaincu que la somme de 3 000 ILS doit être déduite pour 9 jours non payés en mai, de sorte que la somme de 27 000 ILS aurait dû être remboursée dès juin 2022.
4. Par conséquent, ma conclusion est que les demandeurs devraient se voir rembourser le dépôt pour un montant de 27 000 ILS plus la liaison et les intérêts, comme l'exige la loi, de juin 2022 jusqu'à la date de ce jugement.

1. Paiement des interruptions de loyer

1. Les défendeurs ont exigé un paiement d'un montant de 7 000 ILS pour le décalage de temps entre le 15 mai 2022, date de l'expulsion effective du bien loué par les demandeurs, et le 6 juin 2022, date contractuelle de fin de la première année de l'accord.  Les défendeurs ont soutenu que les plaignants avaient violé l'accord en quittant l'appartement plus tôt et en ne payant pas leur loyer pendant cette période.
2. Étant donné la détermination que l'avis d'expulsion donné par les propriétaires était illégal, je ne considère pas les plaignants responsables de ces trois semaines, qui constituaient une expulsion avant la date indiquée dans le contrat de location.
3. Comme on le sait, et comme l'ont témoigné les plaignants, il y avait une pénurie d'appartements à louer dans la zone où se trouve l'appartement, et j'accepte leur version selon laquelle, lorsqu'ils ont trouvé un autre appartement, ils l'ont loué immédiatement.  Et dans la mesure où il n'y avait pas de chevauchement dans les dates, je ne considère pas que les plaignants soient obligés à cet égard.

1. La rémunération appropriée

E.1.  La réclamation des demandeurs pour les écarts de loyer (pour le nouvel appartement)

1. Je n'accepte pas la revendication des plaignants concernant les écarts de loyer pour le nouvel appartement qu'ils louaient.  Puisque les demandeurs louaient un appartement plus grand (5 pièces au lieu de 4, ainsi qu'une surface de 130 mètres carrés contre 90 mètres carrés), il est naturel que cela coûte plus cher.
2. Indemniser les demandeurs au taux du loyer intégral payé pour le nouvel appartement qu'ils ont choisi de louer placera les demandeurs dans une meilleure position qu'ils ne l'auraient été si le contrat avait été en vigueur, ce qui constitue un enrichissement illégal aux frais des défendeurs, et cela ne laisse pas place (et voir dans ce contexte : Affaire civile (Central District) 48179-09-19 Toy Store dans Tax Appeal c.  D.N.  Dan Properties en Appel Fiscal .( (17.01.2025)

E.2.  Indemnisation des plaignants pour la violation du contrat de location

55. Les demandeurs avaient le droit d'exercer deux périodes d'option d'un an chacune, de sorte que s'ils avaient exercé leur droit, ils auraient pu vivre dans l'appartement pour un loyer supplémentaire de 24 mois.

1. La compensation due aux plaignants pour le paiement d'un loyer alternatif s'exprime dans la différence entre le montant qu'ils étaient tenus de payer en vertu du contrat et le montant qu'ils devaient payer pour le bien alternatif qu'ils louaient, sur la base de l'hypothèse que le paiement versé pour la location de ce bien alternatif reflète le loyer approprié pour un bien similaire à celui loué qui fait l'objet de la réclamation (et voir dans ce contexte : Civil Appeal Authority 4982/16 Hacohen Harel c.  Nissan Eli (7 mars 2017)).
2. Après la rupture de l'accord par les défendeurs 1 et 2, les plaignants ont choisi de louer un appartement qui n'est ni identique en nature ni en taille à celui fait l'objet de la déclaration de la demande, et ont payé un loyer mensuel d'environ 14 500 ILS pour celui-ci.  Comme indiqué, l'amélioration des conditions de logement des plaignants doit être prise en compte et un certain montant doit être réduit à ce sujet.

58. De plus, aucun avis de l'évaluateur n'a été présenté dans cette affaire pour prouver une réelle augmentation du prix du loyer qui a permis aux plaignants de perdre la situation, et par conséquent, je n'accorde pas d'indemnisation pour un paiement plus élevé pour le nouvel appartement.
59. Dans les circonstances de l'affaire qui me sera souvenue, je juge approprié de déterminer que la valeur du loyer d'un bien alternatif qui présente des caractéristiques similaires à l'appartement fait l'objet de la déclaration de demande est de 11 500 ILS par mois, soit le montant déterminé dans l'accord avec les nouveaux locataires concernant cet appartement. Conformément au contrat de location entre les parties, les demandeurs avaient le droit d'exercer la période d'option et de continuer à résider dans le bien loué pour la somme mensuelle de 10 500 ILS par mois la première année, puis de 11 025 ILS la deuxième année.  Par conséquent, les dommages causés aux plaignants en raison du besoin de logement temporaire pendant la période de rupture de l'option s'élèvent à environ 17 700 NIS.

E.3.  Compensation générale et souffrance mentale

1. J'accepte l'affirmation des plaignants selon laquelle ils ont ressenti une grande souffrance mentale lors de l'avis d'expulsion, qui a été donné environ huit mois après leur emménagement, dans le but de réaliser trois ans de loyer.  La plaignante était enceinte et a choisi un lieu proche du domicile de ses parents.  J'ai aussi pris en compte qu'il est possible que s'ils n'avaient pas été soumis à la pression du temps et aux circonstances de l'affaire, ils auraient choisi de louer un appartement de 4 pièces, et non un appartement de 5 pièces tel qu'il était réellement loué.
2. J'accepte également l'argument selon lequel déménager pendant la grossesse, avec tout ce que cela implique, constituait une nuisance qui aurait pu être évitée, d'autant plus qu'il n'y avait aucune raison légale de mettre l'accord à terme.  J'accorde une indemnisation générale pour la souffrance mentale d'un montant de 20 000 ILS, ce qui inclut également les frais annexes liés au déménagement, y compris le transport, l'emballage, le courtage de meubles, etc.

 Conclusion

62. Compte tenu de ce qui précède, la demande doit être acceptée en partie afin que les défendeurs 1 et 2 versent aux demandeurs les sommes spécifiées ci-dessous :
63. Pour le remboursement du dépôt : une somme de 27 000 ILS plus la liaison et les intérêts comme l'exige la loi de juin 2022 à aujourd'hui.
64. Indemnisation pour le paiement du loyer alternatif : 17 700 ILS.

• Indemnisation pour détresse émotionnelle et frais de déménagement : 20 000 ILS.

63. Concernant la question des dépenses, en plus de ce que j'ai dit ci-dessus, j'ai jugé approprié d'attribuer les frais à la dette des défendeurs 1 et 2 sur la somme totale de 15 000 ILS, et les défendeurs supporteront les honoraires tels qu'ils sont payés.
64. Ces montants seront versés dans un délai de 45 jours.

Accordé aujourd'hui, 2 Av 5786, le 16 juillet 2026, en l'absence des parties.