En ce qui concerne les contrats conditionnels, je suis d'avis que dans un contrat conditionnel à des conditions de suspension, le courtier ne devrait pas avoir droit à son salaire si cette condition n'est pas remplie, de sorte que le contrat a expiré (à condition que le contrat de courtage n'implique pas le contraire). Cela malgré le fait que, à d'autres égards, le contrat soit complet et valide. La raison en est que tant que la condition n'est pas remplie, le client n'a pas le droit de réaliser l'objectif qu'il s'est fixé (normalement, la vente ou l'achat d'un actif). ...
Le statut du courtier semble plus solide dans le cas d'un contrat conditionné à une condition de résiliation. Cependant, je penche aussi pour une interprétation similaire concernant un tel contrat. Si la condition était remplie, de sorte que le contrat expirait et que le client ne pouvait pas réaliser son objectif, il n'y a prima facie aucune raison de donner droit au courtier à son salaire (sauf si le contrat de courtage n'implique pas le contraire). Bien que théoriquement le client ait eu le droit d'exécuter le contrat à sa conclusion, ce droit était conditionnel, et si la condition était remplie d'une manière qui exproprie le droit du client à ce qu'il a demandé, je pense qu'il n'y a aucune raison de lui facturer des frais de courtage. Comme nous l'avons vu, la différence entre un contrat de résiliation et un contrat de suspension est assez subtile et peut être atténuée selon la formulation d'une clause. Par conséquent, il me semble qu'il ne devrait y avoir aucune différence en termes de droit de l'agent immobilier entre les deux options. »
Voir aussi Cell (Tel Aviv) 26329-07-15 Amitai c. Tadmor (publié [Nevo], 29 janvier 2017) et appel contre le jugement rejeté (Appel civil (district de Tel Aviv) 56743-02-17) [Nevo].
- La conclusion susmentionnée jusqu'à présent est qu'en raison de la réalisation de la condition de résiliation et de l'annulation du contrat de vente conditionnelle, le demandeur n'a pas droit à des frais de courtage au titre du contrat de vente conditionnelle.
Par conséquent, il est également nécessaire de conclure que le fait que les défendeurs n'aient pas payé les frais de courtage du demandeur pour le contrat de vente conditionnelle ne constitue pas une violation de l'accord d'exclusivité, puisque pendant la période d'exclusivité, aucun accord n'a été conclu en vertu duquel le demandeur a droit à des frais de courtage. Cela aura un impact sur la demande du demandeur pour une indemnisation convenue pour violation de l'accord d'exclusivité, qui sera discutée ci-dessous.
- À la fin de ce chapitre, je ferai référence à la revendication du demandeur selon laquelle les défendeurs lui auraient caché qu'un contrat de vente conditionnelle avait été signé. Je n'accepte pas cet argument.
D'après l'annexe 9 de l'affidavit principal du demandeur lors du témoignage, il apparaît que dès le 11 avril 2023, le défendeur a remis au demandeur un document dans lequel il était écrit que le demandeur confirmait avoir reçu la contrepartie complète pour le courtage de la vente de la maison, et qu'il n'avait pas d'autres demandes. En d'autres termes, il est clair qu'à ce moment-là, les défendeurs n'ont pas caché au demandeur qu'un contrat de vente avait été signé, et ont même cherché à organiser le paiement des honoraires de courtage.