Discussion et décision
Le droit du demandeur aux frais de courtage en vertu du contrat de vente conditionnelle
- Dans l'accord d'exclusivité modifié signé le 14 février 2023, les parties ont ajouté manuscritement une condition selon laquelle l'engagement du défendeur à payer les frais de courtage est « à condition qu'au moins 2 millions de ILS aient été versés par l'acheteur au vendeur » (section 3).
En vertu du contrat de vente conditionnelle, les acheteurs n'ont versé aux vendeurs (les défendeurs) que 1 500 000 ILS au moment de la signature de l'accord .
Comme mentionné, le contrat de vente était conditionnel à une condition de résiliation, selon laquelle si les acheteurs ne vendent pas la maison qu'ils possèdent avant le 2 juin 2023, ils auront le droit d'annuler l'accord. Les acheteurs n'ont pas vendu la maison qu'ils possédaient et, le 23 mai 2023, avant la date du second paiement, ils ont informé les défendeurs par écrit de l'annulation du contrat de vente.
Étant donné que dans l'accord d'exclusivité modifié, il a été déterminé que le demandeur n'aurait droit à des frais de courtage qu'à condition que les défendeurs reçoivent au moins 2 000 000 ILS des acheteurs, et que les défendeurs ont reçu des acheteurs, en vertu du contrat de vente conditionnelle, une somme de seulement 1 500 000 ILS (qui a également été récupérée conformément aux dispositions du contrat de vente), alors le demandeur n'a pas droit à des frais de courtage au titre du contrat de vente conditionnelle.
- De plus, je suis d'avis qu'étant donné que le contrat de vente conditionnelle était conditionnel à une condition de résiliation qui existait, et en vertu de laquelle le contrat de vente a été annulé, le demandeur n'avait pas droit à des frais de courtage en vertu du contrat de vente conditionnel. Je vais raisonner.
- L'article 14 de la loi sur les courtiers immobiliers, 5756-1996 (ci-après : « la loi sur les agents immobiliers ») stipule qu'un courtier immobilier aura droit à des frais de courtage si plusieurs conditions sont remplies, notamment s'il « a été le facteur effectif ayant conduit les parties à conclure un accord contraignant ». La question pertinente pour cette partie de la discussion est de savoir si les parties ont conclu un « accord contraignant ».
Je suis d'avis que, dans les circonstances de l'affaire, lorsque les parties (les acheteurs et les vendeurs) ont conclu un accord avec une condition de résiliation, et que la condition de résiliation a été remplie et que l'accord a été annulé, il ne s'agit pas de conclure un accord contraignant qui donne droit au courtier à des frais de courtage. Cela contraste avec une situation dans laquelle les parties ont conclu un accord annulé en raison de sa rupture, au cours duquel la jurisprudence a déterminé que l'agent immobilier a droit à des frais de courtage.
- Le demandeur et les défendeurs ont conclu un contrat de courtage, dont le but était d'inciter les défendeurs à conclure un accord de vente du bien qu'ils possédaient. Les défendeurs ont conclu un contrat de vente conditionnelle dans lequel ils ont vendu le bien qu'ils possédaient, mais cette vente était conditionnelle et, au final, elle n'a pas été exécutée.
Le demandeur a droit à des frais de courtage s'il a aidé les défendeurs à vendre le bien. C'est l'essence même de l'accord de courtage et c'est la raison pour laquelle les défendeurs ont engagé les services du demandeur. Si les défendeurs n'ont pas vendu la propriété, il n'y a aucune justification pour que le demandeur ait droit à des frais de courtage. Il n'y a également aucune justification pour que le demandeur, le courtier, soit mieux loti que celui du client, de sorte que le courtier percevrait des frais de courtage pour une transaction qui, au moment de sa conclusion, était incertaine d'être réalisée et qui, au final, a été annulée et non exécutée.