La période d'exclusivité conformément à la clause 11 de l'accord d'exclusivité est de six mois.
- Le 14 février 2023, les parties ont signé un accord d'exclusivité supplémentaire, qui est le même accord d'exclusivité, avec l'ajout d'amendements manuscrits auxquels les parties ont consenti.
Entre autres, les parties ont ajouté à la clause 3 que les frais de courtage seraient payés « à condition qu'au moins 2 millions de ILS soient versés par l'acheteur au vendeur ».
- Le demandeur a mené des activités marketing sur la propriété, notamment la publicité sur des sites web, les réseaux sociaux, et un contact proactif avec ses clients (il existe un différend entre les parties quant au moment où les activités marketing ont été réalisées).
La transaction de vente qui fait l'objet du procès
- Le 2 avril 2023, un contrat de vente immobilière a été signé, dans lequel les défendeurs ont vendu la maison aux acheteurs pour la somme de 11 111 111 ILS (ci-après : le « Contrat de vente conditionnelle »).
Le contrat de vente était conditionnel à une condition de résiliation selon laquelle, si les acheteurs ne vendaient pas la maison qu'ils possédaient avant le 2 juin 2023, ils auraient le droit d'informer les vendeurs (les défendeurs) de l'annulation de l'accord. L'article 14 du contrat de vente, intitulé « Condition de résiliation », établit des dispositions claires et explicites concernant l'état du terminator.
Conformément au contrat de vente, le premier paiement effectué au moment de la signature du contrat est de 1 500 000 ILS. Le second paiement est prévu pour le 5 juin 2023.
- Le 23 mai 2023, les acheteurs, par l'intermédiaire de leur avocat, ont informé les défendeurs qu'ils n'avaient pas vendu leur maison et qu'ils annoncent donc l'annulation du contrat de vente.
Les parties ont signalé aux autorités fiscales foncières l'annulation du contrat de vente et ont agi pour supprimer la note d'avertissement enregistrée.
- Le 15 février 2024, trois mois après le dépôt de la réclamation, un nouveau contrat de vente a été signé entre les défendeurs et ces acheteurs, dans lequel les défendeurs ont vendu la maison aux acheteurs pour un montant de 10 500 000 ILS (ci-après : le « Second Contrat de Vente »).
Les arguments des parties
- Selon le demandeur, il a droit à des frais de courtage pour la transaction de vente datée du 2 avril 2023 au taux de 2 % plus la TVA, en vertu de l'accord de courtage et de l'accord d'exclusivité.
Selon lui, l'état du terminateur et le fait que le contrat de vente ait été annulé n'ont aucun impact sur son droit aux frais de courtage.