Pour être précis, si les défendeurs avaient référé les acheteurs au demandeur, celui-ci n'aurait pas eu droit à un supplément de 2 % des défendeurs, ni à un droit acquis de 2 % de la part des acheteurs (il s'est même avéré que les acheteurs n'avaient pas accepté de conclure un contrat de courtage avec lui et de lui verser des frais de courtage). La situation du demandeur à la suite de la violation ne devrait pas être meilleure que la sienne sans cette rupture, de sorte qu'en cas de remplissage de l'accord, il n'a pas droit à un supplément de 2 %, et en cas de violation, il a droit à ces 2 % supplémentaires de la part des défendeurs.
- À la lumière de ce qui précède, il n'est pas non plus possible de déterminer qu'une indemnisation convenue de 2 % soit raisonnable par rapport au préjudice qui aurait pu être prévu au moment de la conclusion du contrat en conséquence probable de la violation (article 15 de la loi sur les contrats (Recours en cas de rupture de contrat), 5731-1970). Car lorsque le demandeur n'a pas de droit acquis de percevoir un frais de courtage de 2 % de l'acheteur, une compensation convenue de 2 % n'est pas probable le résultat du fait que les défendeurs ne lui ont pas référé l'acheteur.
En tout cas, lorsque le salaire contractuel est de 2 %, alors une compensation convenue de 2 % supplémentaires, ce qui signifie doubler la contrepartie contractuelle, n'est pas proportionnelle raisonnable au préjudice qui aurait pu être considéré au moment de la conclusion du contrat comme une conséquence probable de la rupture.
- De plus. La clause 9 de l'accord d'exclusivité stipule :
« Mon engagement ci-dessus est fondé sur l'engagement de l'agent à agir pour vendre la propriété que je possède, à veiller à mes intérêts en tant que vendeur... »
L'article 8 de la loi sur les agents immobiliers stipule :
« Un courtier immobilier agira fidèlement, équitablement et de manière acceptable. »
Les dispositions de l'accord d'exclusivité, selon lesquelles le demandeur informe les défendeurs (catégoriquement) qu'il facturera des frais de courtage aux acheteurs, et l'interprétation du demandeur selon laquelle il a un droit acquis de recevoir des frais de courtage à la fois des défendeurs et des acheteurs (4 % antitrust plus TVA), sont incompatibles avec le devoir du demandeur d'agir fidèlement et équitablement envers les défendeurs, ses clients, et peuvent le placer en conflit d'intérêts entre son intérêt personnel (honoraires juridiques) et celui des défendeurs (pour la meilleure transaction).