Dans l'affaire HCA 4036/16 Barel Properties Group c. Ofir Binyamin (cité ci-dessus) [Nevo], le juge Barak-Erez a examiné l'objectif qui reposait sur les dispositions de la loi et leur modification dans le cadre de l'amendement n° 4, comme suit :
« Un examen des discussions sur le projet de loi à la commission des affaires économiques de la Knesset montre que la base de l'amendement était principalement un objectif de consommation, à savoir garantir les intérêts du client concluant un accord d'exclusivité et prévenir son exploitation, ainsi que le désir d'assurer la certitude et l'uniformité dans la mise en œuvre de la loi sur les courtiers devant les tribunaux en cas d'exclusivité, les profits sur le marché (voir : procès-verbal n° 148 de la commission des affaires économiques, 16e Knesset, 3-2 (9.2.2004). Voir aussi : Le projet de loi sur les courtiers immobiliers (amendement n° 4) (limitation de la période d'exclusivité), 5764-2004, H.H. 62 (ci-après : le projet de loi sur les courtiers immobiliers (amendement n° 4)). En conséquence, l'amendement n° 4 a établi un certain nombre de restrictions sur la possibilité d'agir en tant qu'intermédiaire exclusif. »
(L'emphase n'est pas dans l'original - A.H.).
- Ainsi, tant l'accord d'exclusivité signé entre les parties que la loi sur les agents immobiliers définissaient l'exclusivité comme l'obligation du client de confier la commercialisation du bien à la seule responsabilité de l'agent immobilier, d'une manière qui oblige le client à payer au courtier les frais de courtage convenus, dans notre cas 2 % plus la TVA, pour chaque transaction signée durant la période d'exclusivité (à condition que l'agent immobilier ait effectué des activités marketing).
C'est la signification de l'exclusivité.
- Il est vrai que, dans la clause 2 de l'accord d'exclusivité, les défendeurs se sont engagés, entre autres, à renvoyer tout acheteur potentiel au demandeur. En effet, à la clause 3 de l'accord d'exclusivité, il a été déterminé que les défendeurs étaient conscients que le demandeur facturerait à l'acheteur des frais de courtage, et que, par conséquent, en cas de violation de la clause 2, les défendeurs verseraient une indemnisation convenue d'un montant de 2 % plus la TVA. Cependant, cela ne suffit pas à étayer la revendication du demandeur selon laquelle il a droit à l'indemnisation convenue parce que les défendeurs ne lui ont pas référé les acheteurs. À mon avis, compte tenu des autres dispositions de l'accord d'exclusivité citées ci-dessus (sections 2 et 7 de l'accord d'exclusivité) ainsi que des dispositions de la loi sur les agents immobiliers mentionnées ci-dessus, la disposition de l'accord d'exclusivité qui oblige les défendeurs à référer tout acheteur potentiel doit être interprétée comme visant à garantir l'engagement des défendeurs à commercialiser le bien par l'intermédiaire du demandeur et à lui payer les frais de courtage tels qu'ils ont conclu. La recommandation de l'acheteur au demandeur vise à s'assurer que les défendeurs ne contourneront pas le demandeur et n'entreront pas dans la transaction sans l'en informer un autre. Cette recommandation augmente également les chances du demandeur de promouvoir une transaction et de recevoir les frais de courtage du demandeur à son égard.
- La signification d'exclusivité n'est pas l'engagement du client à ce que l'acheteur conclue également un contrat de courtage avec le courtier (une affaire qui, en tout cas, n'est pas sous le contrôle du client) ; L'exclusivité ne signifie pas que le client se voit facturer des frais de courtage supplémentaires de la part de l'acheteur, dans le cas où l'acheteur ne conclut pas de contrat de courtage avec ce courtier ; La signification d'exclusivité n'est pas un engagement du client envers des frais de courtage de 4 % plus la TVA ; L'exclusivité ne signifie pas un engagement du client à conclure une transaction uniquement avec un acheteur prêt à payer au courtier des frais de courtage.
Par conséquent, une violation de l'accord d'exclusivité ne peut accorder au demandeur le droit de recevoir les 2 % supplémentaires qu'il n'a en aucun cas en vertu de l'accord.