Indemnisation convenue pour violation de l'accord d'exclusivité
- En plus des frais de courtage (évoqués ci-dessus), le demandeur réclame une « compensation convenue » au taux de 2 % plus des appels fiscaux supplémentaires, pour violation de l'accord d'exclusivité, puisqu'il affirme avoir perdu les frais de courtage qu'il aurait dû percevoir des acheteurs si les défendeurs les lui avaient référés, comme ils l'avaient fait.
Le demandeur s'appuie sur la clause 3 de l'accord d'exclusivité, qui stipule ce qui suit :
« ... Il convient de souligner que, puisque je (le vendeur) sais que le courtier facturera des frais de courtage aux acheteurs, si je respecte les dispositions de la clause 2 de ce contrat, je paierai en plus des frais de courtage de ma part une compensation convenue et préestimée de 2 % + TVA. »
L'article 2 de l'accord d'exclusivité, dont la violation donne droit au demandeur à une indemnisation convenue, stipule :
« Puisque je sais que vous investissez des efforts et de l'argent pour vendre la propriété que je possède et qu'il est possible que vous fassiez la publicité de la propriété et de son adresse exacte par divers moyens, tels que : signalisation, publicité dans la presse et diverses autres méthodes de marketing, je m'engage à coopérer pleinement avec vous et à adresser toute demande d'un acheteur potentiel à la propriété pendant toute la période d'exclusivité détaillée. Je comprends que l'exclusivité vous donne le droit exclusif de commercialiser le bien que je possède pour la période indiquée ci-dessous. »
(L'accent n'est pas dans l'original - A.H.).
- Selon le plaignant, « Le mécanisme de renvoi est le cœur de l'accord. Sans cela, il n'y a pas d'exclusivité. » En d'autres termes, selon lui, l'exclusivité est l'engagement des défendeurs à recommander tout acheteur potentiel vers lui, afin qu'il puisse également conclure un contrat de courtage avec l'acheteur et percevoir des frais de courtage de sa part. Comme les défendeurs ne lui ont pas référé les acheteurs, ils ont violé l'accord d'exclusivité, ce qui lui donne droit à la compensation convenue.
D'autre part, selon les défendeurs, la signification de l'exclusivité est le droit exclusif du demandeur de commercialiser la propriété pendant la période d'exclusivité. En d'autres termes, pendant la période d'exclusivité, les défendeurs ne peuvent pas vendre le bien par l'intermédiaire d'un autre courtier ou sans avoir besoin des services du demandeur. Si le bien est vendu pendant la période d'exclusivité, le demandeur aura droit aux frais de courtage auxquels les défendeurs se sont engagés dans le contrat de courtage, dans tous les cas (à condition qu'il réponde aux exigences de la loi sur les agents immobiliers).