Le droit du demandeur aux frais de courtage en vertu du second contrat de vente
- Environ dix mois et demi après la signature du contrat de vente conditionnelle, et environ neuf mois après son annulation, un autre contrat de vente a été signé entre les défendeurs et les mêmes acheteurs.
Le demandeur a-t-il droit à des frais de courtage pour le second contrat de vente ? Je vais discuter de ce problème maintenant.
- Le 14 février 2023, les parties ont signé un accord d'exclusivité, selon lequel la période d'exclusivité est de six mois, c'est-à-dire jusqu'au 14 août 2023.
L'importance de l'exclusivité réside dans le fait que tout contrat de vente signé par les défendeurs dans la période d'exclusivité donnera droit au demandeur à des frais de courtage, puisqu'il sera considéré comme le facteur effectif de l'engagement (à condition qu'il ait mené des activités marketing). Section 14(b) de la loi sur les agents immobiliers).
Par conséquent, dans la mesure où un contrat de vente contraignant avait été conclu dans la période d'exclusivité, le demandeur aurait eu droit à des frais de courtage à ce sujet. Cependant, comme discuté ci-dessus, le contrat de vente conditionnelle, signé dans la période d'exclusivité (le 2 avril 2023), n'est pas un « accord contraignant » qui donne droit au demandeur à des frais de courtage. Le second contrat de vente a été signé après l'expiration de la période d'exclusivité (le 15 février 2024) et, par conséquent, en apparence, pour que le demandeur ait droit à des frais de courtage relatifs à la transaction, il doit prouver qu'il a été le facteur effectif dans l'engagement entre les parties.
- En fait, il n'existe aucun litige entre les parties quant au fait que la relation entre les défendeurs et les acheteurs (avant la signature du contrat de vente conditionnelle et avant la signature du second contrat de vente) a été créée par un contact direct de l'acheteur avec le défendeur. Cependant, je suis d'avis que, dans les circonstances de l'affaire, la combinaison de l'accord d'exclusivité, du contrat de vente conditionnelle et du second contrat de vente conduit à la conclusion que le demandeur a droit à des frais de courtage. Dans l'affaire CA 4036/16 Barel Properties Group c. Ofir Binyamin, à la p. 17 (publié [Nevo], 20 juillet 2016), le juge (comme on l'appelait alors) a inventé le terme « champ magnétique d'exclusivité » comme suit :
« J'ajouterais que le 'champ magnétique' de cette présomption peut et aura un effet même après la période d'exclusivité. C'est lorsqu'il semble que le mandant ait agi afin d'éviter le paiement des frais de courtage en reportant un engagement conclu durant la période d'exclusivité à la date suivant la fin de la période d'exclusivité. »