Élargir le front suffit à rejeter cette affirmation.
- Deuxièmement, et même s'il ne s'agissait pas d'une extension de la façade, il n'est pas possible de faire appel pour obtenir une indemnisation par voie d'estimation, lorsque le montant des dommages peut être prouvé. Les plaignants n'ont pas mentionné dans leurs résumés et déclaration de réclamation combien de demandeurs en question avaient vu leurs biens saisis ; pour combien de temps ; Et ainsi de suite. Même si l'on notait que l'imposition de la saisie, en soi, n'établit pas un droit à une indemnisation, mais nécessite plutôt une description détaillée des dommages causés en pratique. De cette manière, il était possible de préciser les coûts à assumer pour supprimer les saisies, etc. Ainsi, la raison des dommages n'a pas été prouvée sur son fond.
- Enfin, l'affidavit de l'avocat Har Shemesh, qui a traité cette affaire au nom des prévenus, n'a pas été contestée lors de son interrogatoire. Il a expliqué que les saisies étaient dues à un dysfonctionnement de l'Autorité fiscale, tandis que l'Autorité n'avait pas prorogé le délai de gel des évaluations conformément aux accords avec elle. L'avocat Shemesh a en outre expliqué que chaque membre d'une classe qui l'avait approché sur la question de la saisie avait son affaire traitée et réglée (voir : paragraphe 37 de son affidavit, ainsi que dans son témoignage à la p. 699 S. 29-23).
- Puisque j'ai estimé que la demande devait être rejetée concernant cette composante sur son fond, il n'est pas nécessaire de trancher la question du délai de prescription soulevée par les défendeurs à ce sujet.
La composante de réclamation des dépenses collectives
- Aux paragraphes 27.4 et 27.6 de la déclaration de la demande modifiée, les demandeurs ont ajouté un élément supplémentaire qui n'existait pas dans la déclaration originale. Dans cette partie, le remboursement des dépenses collectives engagées par le groupe, dont la plupart étaient versées aux prestataires de services (avocats, évaluateurs, etc.), était exigé, et le coût était d'au moins 7 500 ILS par unité de logement théorique.
Cependant, cet élément a été négligé dans les résumés des plaignants et, par conséquent, conformément à la jurisprudence, il ne doit pas être abordé.
- Compte tenu de ce résultat, il n'est pas nécessaire de statuer sur la revendication de prescription soulevée par les défendeurs dans l'affaire.
Remboursement des frais
- Les défendeurs ont reçu des honoraires juridiques d'un montant de 440 615 ILS, ce qui représentait la moitié des honoraires contractuels pour accompagner le projet. Je ne pense pas qu'ils devraient être obligés de le retourner aux plaignants.
- Puisque j'ai estimé que la majorité absolue de la demande devait être rejetée, la composante de la demande de restitution des honoraires devrait être rejetée. L'argument des plaignants repose sur le droit de la responsabilité délictuelle et les contrats. Ces motifs exigent la preuve que le travail effectif effectué par les défendeurs n'a pas justifié les paiements reçus en cours de route.
Avec cette charge, lesplaignants ne se sont pas réunis. Dans leurs résumés (au paragraphe 586(f)), ils ont demandé un recours alternatif visant à obtenir le remboursement des honoraires par voie d'évaluation. Aucun tel recours n'a été revendiqué par eux dans la déclaration de la réclamation. De plus, sur le fond de l'affaire, ils n'ont pas mentionné dans leurs résumés la valeur qu'ils ont revendiquée des services juridiques qu'ils avaient réussi à obtenir des défendeurs. Ils se sont contentés de dire que la valeur des services qu'ils n'avaient pas encore reçus « dépassait de manière significative » la moitié du travail juridique énoncé dans l'accord (paragraphe 573 de leur résumé), mais qu'il s'agissait d'un argument général qui n'a pas été étayé. La charge d'établir la composante restitution en question - que ce soit par compensation individuelle ou par voie d'évaluation - leur incombe (voir l'analyse d'autres demandes municipales 355/80 Natan Asimov dans Tax Appeal c. Tirat Bat Sheva Hotel Ltd., IsrSC 35(2) 800, 808-809 (1981)) ; et les demandeurs n'ont pas présenté de données leur permettant d'établir une base raisonnable pour calculer l'estimation, comme ils l'avaient demandé. Dans leurs résumés (au paragraphe 571), ils ont noté une liste d'actions juridiques qu'ils affirmaient incluses dans l'accord, et qui n'avaient pas encore été engagées par les défendeurs, mais n'ont pas évalué la lettre avec le degré de détail requis.
- D'autre part, les défendeurs dans leurs résumés (au paragraphe 323) ont affirmé que les services juridiques qu'ils fournissaient aux demandeurs dépassaient largement la moitié des honoraires contractuels qui leur étaient versés, et ont ajouté qu'ils fournissaient également des services juridiques au-delà de ce qui était convenu dans les accords. Ainsi, par exemple, ils ont noté la représentation devant le tribunal de liquidation au début du processus, ainsi que la tenue d'une requête d'ouverture concernant le commentaire enregistré en faveur de la Mizrahi Bank. Le fait que des services supplémentaires aient été fournis, ce qui ne peut être contesté, rend difficile l'obtention de l'analyse générale menée par les plaignants.
De plus, l'argument des plaignants selon lequel ils sont désavantagés sur le plan probatoire, et que les défendeurs doivent prouver l'étendue de leur travail, ne devrait pas être accepté. La question de l'étendue des travaux aurait pu être clarifiée lors des procédures préliminaires, ou par un avis d'expert. Quoi qu'il en soit, en fin de compte, les plaignants n'ont pas présenté de fondement probant suffisant pour étayer ce point de la réclamation.
- Il est intéressant de noter quela question en question peut avoir une importance pour fonder la cause d'action sur le droit de la fiducie, et non sur le droit de la responsabilité civile ou des contrats.
Comme l'a noté Naftali Ben-Zion, « La distinction entre les différentes causes d'action peut avoir des implications pratiques, par exemple, car le point de départ du droit de la fiducie est que le client n'est pas tenu de prouver un dommage (et il est possible, par exemple, de poursuivre pour la restitution des frais juridiques) ; Les délais de prescription sont généralement plus souples ; et une revendication de faute contributive n'est pas possible » (Ben Zion Naftali, p. 281). Cependant, les demandeurs n'ont pas avancé d'argument réel dans cette affaire, et le canal susmentionné n'est pas non plus facile à mettre en œuvre, en tenant compte du fait que la violation de l'obligation fiduciaire n'a été exprimée qu'en ce qui concerne certains plaignants, et non d'autres, un fait qui rend difficile le recouvrement des honoraires complets que les défendeurs ont perçus pour l'intégralité.
- Compte tenu durésultat, il n'est pas nécessaire de trancher le différend entre les parties concernant l'interprétation de l'accord ; ni de savoir s'il avait l'intention que la première moitié des honoraires ne concernerait que les actions antérieures à la délivrance du permis de construire, ou si l'accord signifiait des honoraires globaux qui n'étaient pas liés à certaines parties du travail des défendeurs. De plus, il n'est pas nécessaire de statuer sur la revendication des défendeurs selon laquelle les plaignants auraient dû exiger le remboursement des honoraires au cabinet Cassuto-Nof et non aux défendeurs.
Arguments supplémentaires
- Compte tenu du résultat selon lequel j'ai rejeté la plupart des charges imputées aux défendeurs, je ne suis pas obligé de discuter en général des différentes clauses de renonciation existantes dans le système contractuel. Comme expliqué, en ce qui concerne l'élément dans lequel la réclamation est fondée, la composante de la demande supplémentaire de paiement, la clause de renonciation ne peut pas protéger contre l'imposition de la responsabilité.
- Je ne suis pas obligé d'accepter l'argument des défendeurs selon lequel une faute contributive devrait être attribuée aux plaignants lorsqu'ils ont décidé de ne pas poursuivre le projet. Cette affaire ne peut pas être exemptée de responsabilité lorsqu'une telle affaire a été établie. Même sur le fond, dans les circonstances qui se sont présentées, la décision de ne pas poursuivre le voyage était tout à fait légitime, compte tenu de toutes les difficultés survenues sur le chemin de l'équipe.
- Selon les plaignants, les défendeurs ont fait preuve de négligence en ne respectant pas la première réunion plus tôt, qui s'est réunie seulement environ un an et demi après la fermeture du groupe. Cependant, ils n'ont pas établi comment cette affaire affecte les dommages qu'ils réclament. La plupart des actions en justice concernent l'étape de la rédaction et de la signature des accords, et l'élément de paiement anticipé illégal n'est pas non plus lié à cette question.
En pratique, le retard dans la mise en œuvre du projet a été causé par les difficultés liées à sa construction, compte tenu de l'évolution de la politique des autorités locales d'urbanisme. Ainsi, même si la réunion avait eu lieu plus tôt, cela n'aurait pas entraîné un changement dans la conduite globale du projet.
- Puisque j'ai statué qu'il n'a pas été prouvé que les défendeurs aient représenté les plaignants lors de la rédaction et de la signature des accords, je rejette également la revendication des plaignants selon laquelle les défendeurs auraient agi dans un conflit d'intérêts. Les plaignants ont fait référence à une décision selon laquelle il a également été déterminé, dans d'autres contextes, que les contrats de vente devaient inclure une disposition explicite selon laquelle les avocats ne représentent pas les acheteurs. Cependant, comme nous l'avons vu, les accords incluaient des dispositions à cet égard (voir ci-dessus à partir du paragraphe68).
- Dans leurs résumés (paragraphe 586), les plaignants ont noté des recours alternatifs à la réparation qu'ils ont formulée dans la déclaration de la réclamation. Des remèdes alternatifssont inclus dans les principaux remèdes, et bien qu'ils aient été rejetés pour la plupart, il n'y a pas de place pour en reconnaître les composants individuels.
- Les plaignants ont soulevé de nombreux arguments dans leurs résumés de réponse, mais la plupart d'entre eux reflétaient une répétition de leurs arguments dans leurs résumés. Néanmoins, j'ai jugé nécessaire de me reconnaître dans ces deux points :
- Dans leurs résumés de réponse (au paragraphe 46), les plaignants ont fait référence au jugement incriminant de Mme Or dans une affaire pénale (Tel Aviv) 10115-09-19 État d'Israël c. Inbal Miriam Or (publié dans les bases de données [Nevo], 2024). Ce jugement n'a aucune incidence sur notre dossier. Elle concerne la tromperie perpétrée par Mme Or concernant les publications de projets qu'elle a publiés dans la presse écrite (voir le paragraphe 454 du même jugement). Cependant, la déclaration de demande ne prétendait pas que les défendeurs étaient impliqués dans ces publications. Comme expliqué plus haut, dans les accords devant moi, il était indiqué qu'il s'agissait d'un groupe acheteur, et les plaignants n'ont pas réussi à prouver que les défendeurs les avaient induits en erreur.
- Je n'ai pas trouvé de déviation par rapport aux conclusions que j'ai prises concernant les plaignants 43-44, compte tenu de ce qui a été exposé dans les résumés de la réponse. L'accord signé avec M. Meir parle en sa faveur, et selon sa formulation, les plaignants ont récupéré leur investissement au moment où ils lui ont vendu leurs droits.
- Dans les autres arguments, je n'ai trouvé aucune justification pour changer mes conclusions.
Le résultat
- Compte tenu de ce qui précède, la demande est en grande partie rejetée. Sur le montant de la réclamation d'environ 12,7 millions de ILS, l'avocat Nof doit verser aux demandeurs qui ont préempté le paiement de la dernière partie de la partie foncière, toutes les sommes illégalement collectées pour un montant de 595 950 ILS, ainsi que les intérêts de ILS à la date de leur paiement en 2014. Les sommes seront transférées à l'avocat des plaignants, et leur distribution sera effectuée par celui-ci conformément aux parties relatives des plaignants concernés.
L'avocat Aharonson ne devrait être poursuivi d'aucune accusation pour cette réclamation.