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(c) Le propriétaire d'un appartement agrandi sera considéré comme ayant accepté une extension similaire de tout autre appartement dans le même immeuble » (insistance ici et par la suite, et non dans le M.P. original).
- L'article 71C(d) stipule que : « Si le superviseur constate que le droit d'un propriétaire d'appartement a été violé, une infraction matérielle, ou que l'expert immobilier déterminé comme mentionné ci-dessus a commis une erreur, il peut ordonner l'annulation de la décision prise, la modifier ou la conditionner selon des conditions, selon ses propres moyens, que ce soit par des soldes ou autrement, et il a également le droit de donner des instructions concernant les procédures d'enregistrement au bureau d'état d'état foncier. »
- Selon la loi immobilière, pour agrandir un appartement, le consentement de ceux qui possèdent 75 % des appartements et les deux tiers des biens communs adjacents à leur appartement est requis, et pour construire un espace protégé en appartement, le consentement des propriétaires de 60 % des appartements du condominium est requis. Cette majorité est inférieure à la majorité requise pour agrandir un appartement ordinaire, en raison du but de la législation de faciliter la construction de pièces sécurisées comme un besoin de sécurité essentiel protégeant la vie humaine. Le droit immobilier a créé un équilibre entre les différentes considérations relevant de l'article C1 de la loi, qui inclut les articles 71B et 71C susmentionnés, tout en permettant l'agrandissement d'un appartement et la construction d'une pièce sécurisée par une majorité réduite, tout en déterminant les droits des propriétaires d'appartements qui réclament un préjudice dû à cette expansion. La législature a pris en compte l'importance de construire une salle sécurisée et a donc fait des concessions à cet égard.
- La question se pose : qu'est-ce que cette « extension » d'un appartement ? La réponse à cela se trouve à l'article 71A du droit immobilier, qui définit « expansion » comme « une augmentation de la superficie d'un appartement existant dans le condominium, pour laquelle un permis de construire peut être obtenu selon un plan valide ». Cela signifie que le législateur a reconnu la possibilité, sous certaines conditions, qu'un propriétaire d'appartement ait le droit de construire sur des parties du bien commun afin d'agrandir son propre appartement. De plus, ce droit peut être exercé même s'il n'y a pas d'accord unanime de la part de tous les propriétaires, mais plutôt que le consentement d'une majorité spéciale, comme décrit ci-dessus, est suffisant. Ce faisant, le législateur a créé un mécanisme permettant le développement et le changement, tout en équilibrant les droits de l'individu avec le principe de la majorité.
- Comme cité dans le jugement de l'affaire Civil Appeal Authority 1462/10 David Attia c. Lior Sagi (Nevo 2.8.2012) (ci-après - le « Jugement Attia »), article 71B de la loi foncière, est une addition tardive à la loi foncière, dans le cadre de l'amendement 18 de 1995. L'objectif de cet article, tel que reflété dans les notes explicatives de l'amendement, était d'offrir une solution aux difficultés liées à la densité de logements qui pèsent sur de nombreuses familles, en offrant la possibilité d'agrandir les appartements existants, ou, à l'inverse, de traiter le problème de densité de population qui prévaut dans certaines régions du pays, par le biais de la construction sur des biens communs.Il a également été noté que l'exigence actuelle, énoncée à l'article 62(a) de la loi foncière, qui exige le consentement de tous les propriétaires d'appartements pour construire et annexer des parties de la propriété commune, « constitue un obstacle matériel et il est proposé de le modifier » (voir le projet de loi sur la loi foncière (amendement n° 19) (Modifier la majorité requise pour les modifications de la propriété commune), 5755-1994, H.H. 114).
- Le jugement Attia a également noté que le système juridique israélien accorde un statut prioritaire à la protection des droits fondamentaux de l'individu. Dans ce contexte, le droit à la propriété, comme il est bien connu, a été consacré comme droit constitutionnel à l'article 3 de la Loi fondamentale : Dignité et liberté humaines, et son statut normatif n'est pas contesté [(Civil Appeals Authority 6339/97 Rocker c. Salomon, IsrSC 55(1) 199, 238 (1999) (ci-après : « le jugement Rucker »)]. Cependant, il a été souligné que le droit à la propriété n'est pas un droit absolu et que sa protection n'est pas non plus absolue [Civil Appeal Authority 7112/93 Tzudler c. Yosef, IsrSC 48(5) 550 (1994)].
- Il convient de se rappeler que la possibilité d'agrandir un appartement malgré l'opposition d'une minorité de propriétaires d'appartements constitue une exception à la règle qui exige le consentement de tous les propriétaires pour retirer une partie du bien commun. Par conséquent, cette exception doit être interprétée de manière restrictive, tout en minimisant la violation des droits de propriété de la minorité. (Paragraphe 19 du jugement Attia)
- L'agrandissement d'un appartement est donc conditionné à trois conditions cumulatives :
Premièrement, la condition d'une majorité propriétaire est qu'une majorité de 75 % des propriétaires d'appartements soit requise pour agrandir un appartement, tandis que si c'est une extension dans le but d'ajouter une pièce sûre, elle suffit à obtenir une majorité de 60 % des propriétaires. Ce consentement doit être positif, clair et explicite, tant en ce qui concerne la portée de la construction que sa nature, étant donné que la saisie ou l'exploitation des droits de construction implique l'octroi permanent de ces droits à l'appartement agrandi [voir : Civil Appeal Authority 259/99 Felice Reuven dans Tax Appeal c. Sofiov, IsrSC 55(3) 385, 402 (2001) ; Appel civil 815/81 Khalifa c. Shaul, IsrSC 36(3) 78, 83 (1982) ; Requête en appel/Demande administrative 795/19 Taliat c. Comité d'appel du district de planification et de construction de Tel Aviv (Nevo 15.7.2020)].