Résumé des arguments des plaignants dans leurs résumés
- À l'approche de la date d'achat de leur appartement, les demandeurs ont commencé à agir pour promouvoir l'agrandissement de l'appartement et l'ajout d'une pièce sécurisée conformément aux instructions du Home Front Command, qui exigent que 70 % des murs de la salle sécurisée soient construits au rez-de-chaussée, avec le consentement des 3/4 des propriétaires de l'appartement du condominium, ce qui représente 92 % des biens communs pour l'exécution de l'extension du bâtiment, et les défendeurs sont les seuls locataires à avoir refusé la demande d'agrandissement et d'ajout de la salle sécurisée, en déposant une objection auprès du Comité d'urbanisme et de construction.
- Pendant environ quatre ans, les plaignants ont tenté d'obtenir le consentement des défendeurs pour agrandir l'appartement et construire la salle sécurisée, mais toutes les propositions et alternatives proposées ont été rejetées ou ont tenté de s'enrichir de manière illégale. Le refus des défendeurs est injustifié, puisque les défendeurs eux-mêmes ont agrandi leur appartement par le passé sans le consentement de la plupart des propriétaires, et en violation du permis qui leur a été accordé. Les demandeurs soulignent que ce comportement des défendeurs, lors de l'agrandissement de leur propre appartement, constitue un consentement implicite à une extension similaire d'autres appartements du bâtiment, conformément aux dispositions de la loi. Il a également été affirmé que, dans le cadre de l'agrandissement, les défendeurs avaient utilisé des matériaux dangereux pour construire une pièce supplémentaire adjacente à leur appartement, de manière à constituer un danger pour la santé des demandeurs. Dans ces circonstances, les demandeurs affirment avoir le droit d'obtenir le consentement des défendeurs pour agrandir leur appartement et construire la pièce sécurisée, notamment parce que les défendeurs eux-mêmes ont agrandi leur appartement.
- Il a également été affirmé que les locataires vivant dans l'appartement des défendeurs gèrent une maternelle dans leur appartement, ce qui, à cet effet, délimite la cour, qui est une propriété commune, et l'a annexée à leur appartement sans le consentement des autres propriétaires.
- Il a également été soutenu que le comportement des défendeurs avait été fait de mauvaise foi, tout en ignorant le nombre de jours alloués aux demandeurs pour soumettre la décision du Superviseur de l'Enregistrement des Terres (ci-après : « le Superviseur ») au Comité d'urbanisme et de construction, et que le refus des défendeurs d'approuver la construction n'était pas fondé sur une raison pratique ou justifiée, alors qu'on leur avait proposé de nombreuses solutions, qui ont été rejetées.
- Il a été repris de Nevoque les actions et omissions des défendeurs avaient causé aux plaignants des préjudices économiques importants, à la fois en raison de la conduite des procédures judiciaires et du fait que leur appartement était vide, sans possibilité de le louer à un tiers, et si le consentement des défendeurs avait été donné pour agrandir l'appartement et construire la pièce sécurisée il y a environ quatre ans, les coûts de construction auraient été environ 50 % inférieurs. Par conséquent, le superviseur est prié d'accepter la demande, d'instruire les défendeurs d'accepter la solution proposée et de permettre aux demandeurs de terminer l'agrandissement de leur appartement et la construction de la salle sécurisée, ainsi que de facturer aux défendeurs les frais de la procédure judiciaire, y compris les honoraires d'avocat.
Résumé des arguments des défendeurs dans leurs résumés
- Les défendeurs affirment qu'il ne s'agit pas d'un procès ordinaire, mais plutôt d'une violation matérielle de leurs droits et de leur propriété privée. La disposition de l'article 2(b) du Common Regulations stipule qu'un propriétaire d'appartement n'est pas autorisé à apporter des modifications ou des réparations à son appartement, qui pourraient endommager un autre appartement, sans obtenir le consentement de l'autre propriétaire. Pour construire une pièce sûre dans l'appartement des plaignants, des modifications physiques substantielles sont nécessaires dans la structure de l'appartement des défendeurs, notamment la démolition d'une chambre existante et la construction d'une pièce alternative à sa place, comprenant des « murs descendants ». Il a également été soutenu que le superviseur a le pouvoir de révoquer une décision autorisant l'agrandissement d'un appartement lorsqu'un préjudice matériel est causé à un autre propriétaire.
- Au-delà des dommages matériels à la structure existante, l'agrandissement de l'appartement des demandeurs devrait entraîner une dépense financière importante pour les défendeurs ainsi que nuire aux locataires qui y vivent. Les défendeurs ne peuvent pas supporter ce type de fardeau financier, dont le coût est estimé à des centaines de milliers de shekels. L'appartement des plaignants ne se trouve pas dans une zone définie comme zone à risque dans l'État, et il n'y a donc aucune urgence ni besoin immédiat d'établir une pièce sécurisée, certainement pas avec des dommages importants et importants aux biens des défendeurs.
- Les défendeurs affirment avoir travaillé à de nombreuses reprises pour parvenir à des ententes avec les plaignants, mais malgré leur patience et leur patience, ils n'ont pas réussi à parvenir à des accords, qu'ils accusent d'être dus à des comportements extorsifs et de mauvaise foi de la part des plaignants.
- Selon les défendeurs, l'Annexe 4 de la déclaration de revendication ne doit pas être considérée comme le consentement des locataires à l'agrandissement de l'appartement des demandeurs ou à l'attachement de parties de la propriété commune à leur appartement ou à la construction sur la propriété commune, comme l'exige l'article 71B(a) de la loi foncière, qui établit des règles claires concernant les modifications de la propriété commune et l'exercice des droits de construction. Il a également été affirmé que les plaignants n'avaient pas reçu le consentement explicite des propriétaires d'appartements et avaient donc agi en violation de la loi. Les décisions relatives aux biens communs doivent être prises dans le cadre d'une assemblée générale des propriétaires d'appartements. D'après ce qui précède, il semble que l'agrandissement que les demandeurs cherchent à réaliser est censé causer des dommages matériels à l'appartement des défendeurs, et par conséquent, même si les demandeurs disposent de la majorité requise, cela ne légitime pas l'exécution de l'agrandissement de cette extension.
- Accorder un permis d'agrandir un appartement malgré l'opposition de la minorité constitue une exception à la règle qui exige le consentement de tous les propriétaires d'appartements pour retirer des parties des biens communs et les attacher à un appartement particulier. Par conséquent, cette exception doit être interprétée de manière restrictive, tout en garantissant que la violation des droits de propriété de la minorité soit minimisée.
- Un examen des décisions du Comité d'urbanisme et de construction montre que les raisons de ne pas accorder le permis de construire aux demandeurs sont de nature urbanisante et d'ingénierie, et contrairement à la revendication des demandeurs selon laquelle le permis de construire était valable jusqu'à la fin de 2024, les défendeurs n'ont jamais reçu de permis de construire valide ni de décision du comité d'appel.
- La réclamation des demandeurs concernant la construction menée par les défendeurs en violation du permis n'a été soulevée pour la première fois que dans le cadre de leurs résumés, et doit donc être rejetée d'emblée. Il a également été affirmé que les défendeurs avaient acheté l'appartement en même temps que l'agrandissement du bâtiment, qui avait été construit conformément au permis de construction. Il a également été soutenu qu'à la connaissance des défendeurs, une ordonnance de gel s'applique au terrain en vertu de la promotion d'un plan d'évacuation-reconstruction, et que la revendication en question est donc superflue.
- Au cours des négociations et des procédures qui l'accompagnent, les défendeurs ont encouru des dépenses financières considérables auxquelles les plaignants doivent rembourser. Compte tenu de tout ce qui précède, il est demandé au Superviseur d'ordonner le rejet de la demande in limine, ainsi que la suppression des annexes jointes illégalement par les demandeurs aux résumés illégalement et en violation de la décision du Superviseur, et de facturer les plaignants de frais juridiques et honoraires d'avocat.
Discussion et décision
- Je commencerai par le début, et je précise d'emblée qu'après avoir examiné les arguments des parties et la législation applicable à notre affaire, je suis arrivé à la conclusion que la demande devait être rejetée. Et voici mes raisons.
- Le cadre normatif pertinent pour notre affaire a été exposé à l'article 71B du droit immobilier, qui stipule ce qui suit : « 71B. (a) En nonobstant des dispositions de l'article 62(a) ou de l'article 12(b) des règlements existants dans l'addendum, une personne qui possède les trois quarts des appartements et les deux tiers des biens communs adjacents à son appartement peut décider de retirer certaines parties des biens communs et les rattacher à un certain appartement, dans le but de la construction en vue d'agrandir cet appartement, ainsi que de décider de la répartition des droits de construction requis à cette fin, mais que l'objet de cette décision était l'agrandissement d'un ou plusieurs éléments d'un certain appartement dans le but de construire un espace protégé d'appartement ou un espace protégé au sol, Ceux qui possèdent soixante pour cent des appartements ont le droit de décider de cette décision.
00(b) Une décision telle qu'énoncée au paragraphe (a) ne doit pas être prise si elle peut porter atteinte aux droits relatifs de chaque propriétaire d'appartement pour l'expansion en vertu du présent article.