Deuxièmement, une condition de planification exige la faisabilité d'obtenir un permis de construction pour l'extension demandée, conformément à un plan valide [concernant la relation entre la procédure de planification et la procédure propriétaire, voir jugement dans l'affaire du superviseur foncier Petah Tikva 659/20 Adv. Nahmias Shulamit c. Ghibli Erez Ezra (Nevo 14.03.2022)].
Troisièmement, l'existence d'une proximité physique - l'extension demandée doit être reliée à l'appartement existant comme une continuation naturelle de celui-ci, de manière à ce que l'agrandissement fasse partie intégrante de l'appartement agrandi [Jugement Atieh ; A. Eisenstein, Fondations et lois en droit immobilier, Partie III - Condominiums, p. 223].
- En effet, il ne fait aucun doute que le respect des trois conditions cumulées énoncées dans la loi constitue une pierre angulaire du processus décisionnel. Cependant, et c'est le point principal, cela ne scelle pas la discussion juridique, et cela ne doit pas être vu comme la « fin de l'histoire » qui accorde à la majorité un droit absolu de construire à n'importe quel prix. Si la minorité parvient à prouver une « atteinte matérielle » à ses droits et l'existence d'une alternative moins nuisible, ou si la décision de la majorité est entachée de mauvaise foi, le superviseur peut intervenir et ne pas permettre que l'expansion soit réalisée [voir, par exemple, (Superviseur foncier Haïfa) 20/24 Khoury Doris c. Moskowitz Miriam (Nevo, 26 janvier 2024)].
Dans notre cas, les plaignants remplissent les conditions de la majorité propriétaire requise, mais ne remplissent pas les conditions d'urbanisme
- Quant à la majorité propriétaire, il n'est en effet pas contesté que les demandeurs ont satisfait à l'exigence de la majorité propriétaire, puisqu'ils ont présenté le consentement écrit des trois quarts des propriétaires d'appartements du condominium, qui constituent 92 % des biens communs, pour réaliser l'extension du bâtiment. Il semble que les défendeurs soient les seuls propriétaires d'appartements à avoir refusé la demande de prolongation (voir l'annexe 4 de la déclaration de la demande).
- Cependant, la situation diffère en ce qui concerne l'aménagement - selon l'article 71A du droit immobilier, une personne souhaitant agrandir son appartement doit prouver la faisabilité de la planification de la part des établissements d'urbanisme autorisés.
- Dans notre cas, il n'y a aucun doute que la décision du Comité local d'urbanisme et de construction du 25 août 2022 a accepté l'objection des défendeurs à la construction de la salle sécurisée. Les raisons du Comité, telles que détaillées dans sa décision, étaient les suivantes : « Le comité n'approuve pas les agrandissements de bâtiments qui causent des dommages à une autre propriété adjacente. 2. La construction de la salle sécurisée conformément aux instructions du Home Front Command modifie la construction existante au rez-de-chaussée qui avait été réalisée conformément au permis de construire n° 2015075 délivré en 2016 afin d'agrandir la propriété d'environ 15 mètres carrés. L'agrandissement du demandeur réduit considérablement la maison au rez-de-chaussée et divise l'espace, et donc sans le consentement du voisin, il n'est donc pas possible. 3. Sans pièce sûre, il n'est pas possible d'agrandir la maison avec des pièces sur le toit, et donc la demande de pièces supplémentaires sur le toit est également rejetée. »
- La simple affirmation des plaignants selon laquelle ils devraient être autorisés à demander un permis de construire montre qu'ils sont bien conscients de l'absence de permis de construire en leur possession. Cela a même été explicitement exprimé dans le procès-verbal de l'audience, où il était indiqué : « ... Nous demandons, entre autres, d'instruire les défendeurs à s'abstenir d'objections non fondées et à permettre aux plaignants de déposer une demande de permis afin d'établir une dimension et d'agrandir leur appartement. Je parle du permis pour construire une salle sécurisée..." (p. 4, paras. 9-11).
- Il ressort donc que les plaignants n'ont pas atteint le seuil d'urbanisme requis, ce qui suffit à justifier le rejet de leur demande. Cependant, pour l'exhaustivité du tableau et un examen complet de tous les aspects soulevés, je vais également aborder les autres arguments des parties.
L'argument des défendeurs concernant les dommages matériels qui leur seront causés à la suite de l'agrandissement de l'appartement des demandeurs n'a pas été contredit
- Je sais que les défendeurs invoquent une atteinte à leurs droits de propriété, mais cette réclamation n'a pas été soulevée par eux dans le cadre d'un procès indépendant, tandis que l'extension n'a pas dépassé les conditions seuils, y compris la condition de planification. Cependant, comme indiqué, j'examinerai également la réclamation des défendeurs concernant le préjudice matériel.
- Comme indiqué ci-dessus, dans les cas où il a été prouvé que la construction demandée (même s'il s'agit d'une pièce sécurisée) causera des dommages graves et déraisonnables à l'appartement de l'objecteur, le superviseur peut ne pas approuver la construction comme demandé.
- Avant d'examiner la contrefaçon substantielle alléguée, il convient de noter que le droit immobilier établit des mécanismes supplémentaires de contrôle et d'équilibre concernant l'agrandissement d'un appartement, au-delà de l'exigence de la majorité des propriétaires. Ainsi, par exemple, l'article 71B(b) du droit immobilier impose une exception stricte à la décision de la majorité, stipulant qu'une décision sur l'agrandissement d'un appartement (y compris la construction d'une pièce sécurisée) ne sera pas prise si elle est susceptible de porter atteinte aux droits relatifs de tout autre propriétaire d'appartement pour l'expansion. Cette disposition vise à garantir que la répartition des droits de construction soit maintenue de manière proportionnelle et équitable entre tous les propriétaires d'appartements, de manière à ce que l'agrandissement d'un appartement ne se fasse pas au détriment de la capacité future d'un autre locataire à exercer sa part relative de ces droits.
- Par conséquent, l'argument des défendeurs selon lequel leur propriété privée a été lésée et que l'expansion ne devrait pas être autorisée constitue une objection recevable au regard des dispositions de l'article 71B(b) de la loi foncière. Certes, cet article, comme mentionné, établit une interdiction explicite de prendre une décision d'expansion si elle risque de porter atteinte aux droits relatifs d'un autre propriétaire d'appartement. Cependant, il est également nécessaire d'examiner si l'objecteur a causé un autre préjudice matériel, ce qui n'est pas nécessairement une atteinte aux droits de construction relatifs.
- L'article 71C(d) de la loi foncière stipule, comme indiqué : « Le superviseur estime que le droit d'un propriétaire d'appartement a été violé, une violation matérielle... Il a le droit d'ordonner l'annulation de la décision qui a été prise. »Le « préjudice matériel » aux fins de cette section a été défini dans le livre « Fondements et lois du droit immobilier » du chercheur A. Eisenstein, troisième partie, page 218, comme une blessure permanente et continue qui cause à un propriétaire d'appartement une souffrance physique ou mentale qu'une personne raisonnable ne serait pas prête à accepter, même en échange d'une compensation adéquate [voir aussi Civil Appeal (Tel Aviv) 133/97 Clara Yusovich c. Tzila Chai (Nevo, 3 octobre 1999), qui traite du préjudice matériel lié à l'installation d'un ascenseur en violation de la position de la minorité des propriétaires].
- Dans le jugement concernant un autre appel - civil (Haïfa) 3181-09-13 Jumana Agbaria Hamam c. Charlie Khoury au paragraphe 17 (Nevo, 16 juin 2014), il a été jugé concernant l'application de l'article 71C susmentionné : « Ainsi, selon la disposition de l'article 71C de la loi foncière, lorsque l'agrandissement de l'appartement est susceptible de causer un préjudice dépassant ce qui est requis par la réalisation de l'intérêt public dans l'agrandissement de l'appartement, tout en causant un préjudice disproportionné à un autre propriétaire dans l'immeuble, il n'est pas possible de réaliser l'agrandissement demandé. »
- Cette conclusion est conforme à d'autres obligations applicables aux propriétaires d'appartements en copropriété, notamment l'obligation pour un propriétaire d'agir de bonne foi dans l'exercice de ses droits de propriété, ainsi que la disposition de l'article 2(b) des règlements existants dans l'addendum au droit immobilier. Cette disposition, qui s'applique au condominium, stipule qu'un propriétaire d'appartement n'est pas autorisé à effectuer des modifications et réparations à son appartement qui endommagent un autre appartement sans le consentement de l'autre propriétaire. Même si le législateur autorisait, en ce qui concerne l'agrandissement d'un appartement, une réduction du droit du propriétaire lésé dans cette affaire, je suis d'avis que lorsqu'il s'agit d'une infraction qui dépasse ce qui est requis, cela renforce la revendication du propriétaire lésé selon laquelle il s'agit d'une infraction matérielle aux fins de l'article 71C(a) de la loi foncière. À cela s'ajoute le devoir de bonne foi, ce qui signifie que la protection de l'intérêt personnel d'un propriétaire doit être équitable et tenir compte des attentes justifiées et d'une confiance appropriée envers l'autre partie (voir la décision Rucker).
- Dans notre cas, il n'y a aucune contradiction dans l'argument explicite des défendeurs selon lequel l'extension demandée, selon sa planification actuelle, entraînera un blocage quasi complet de trois fenêtres dans leur appartement, si la pièce sécurisée est construite devant la maison (voir aussi p. 3, paras. 27-28 du procès-verbal de l'audience). Un tel blocage n'est pas une affaire anodine ; Elle cause des dommages réels et irréversibles à la lumière naturelle, à la ventilation et à la vue depuis l'appartement des défendeurs, modifiant ainsi son caractère et sa qualité de vie. De plus, même si une autre alternative est choisie, selon laquelle la pièce sécurisée sera construite à l'arrière de la maison, la construction demandée endommagera la chambre des enfants des prévenus (voir aussi p. 5, paras. 31-42 du procès-verbal de l'audience). Cette blessure, qu'elle s'exprime par une réduction de la pièce, un changement structurel interne ou une perturbation matérielle de son usage, constitue également une intrusion intolérable dans l'espace privé des défendeurs. Ces réclamations, malgré leur gravité, n'ont pas été rejetées par les plaignants, pas même dans leurs résumés.
- Il ressort donc de l'ensemble que le droit des plaignants d'agrandir leur appartement, même s'il s'agit d'un droit important inscrit dans la loi, ne peut justifier de tels changements structurels drastiques et nuisibles dans un autre appartement, et en particulier sans le consentement du propriétaire. Les demandeurs n'ont pas le droit d'effectuer des travaux de construction qui bloqueraient une partie aussi importante des fenêtres de l'appartement des défendeurs, et ils n'ont certainement pas le droit d'effectuer des travaux à l'intérieur même de l'appartement des défendeurs sans leur consentement explicite. Ces actions, selon leur nature et leurs résultats, constituent un « préjudice matériel » tel que défini à l'article 71C(d) du droit immobilier et tel qu'interprété dans la jurisprudence. Cette infraction s'écarte du raisonnable et du proportion, et est incompatible avec le devoir de bonne foi imposé aux propriétaires d'appartements dans un condominium. Par conséquent, même si les plaignants disposent de la majorité nécessaire pour réaliser les extensions, cela ne les approuve pas, car la majorité ne peut pas porter atteinte de manière significative aux droits de propriété substantiels de la minorité.
Même si l'agrandissement de l'appartement des défendeurs est considéré comme une « extension similaire », elle n'a pas le pouvoir de compenser le préjudice substantiel
- L'argument des demandeurs selon lequel les défendeurs ont effectué une « extension similaire » de leur appartement au sens de l'article 71B(c) de la loi foncière, et qu'ils devraient donc être considérés comme acceptant l'extension demandée, doit être rejeté. L'article 71B(c) de la loi foncière établit effectivement une présomption de consentement dans les cas d'« expansion similaire », et son objectif est d'éviter une situation de « coercition mutuelle » ou de « sodomie », dans laquelle un propriétaire d'appartement ayant lui-même procédé à une extension empêcherait un autre propriétaire d'en procéder à une similaire. Cependant, cette finalité, aussi importante soit-elle, n'est pas illimitée et ne peut pas servir de permis de causer un préjudice matériel. La disposition de l'article 71B(c) de la loi immobilière ne peut légitimer une atteinte substantielle aux droits de propriété d'un autre propriétaire. Le principe directeur en droit de la propriété, et en particulier en ce qui concerne les condominiums, est que la réalisation du droit d'un propriétaire d'appartement ne peut pas se faire au détriment d'une atteinte déraisonnable et substantielle aux droits d'un autre propriétaire. Le seuil du préjudice matériel constitue une ligne rouge, au-delà de laquelle la présomption de consentement est invalide, ni même le consentement explicite, s'il a été donné en violation de la loi ou de manière disproportionnée pour des préjudices. La protection contre les dommages matériels est un principe fondamental du droit de la propriété, qui équilibre entre la liberté d'action du propriétaire et son devoir de ne pas nuire à autrui.
- À cet égard, j'accepte les propos raisonnés de l'honorable superviseure de l'enregistrement foncier, feu Avital Schreiber, dans son jugement dans l'affaire (superviseur foncier Jérusalem) 28/23 Eliav Zehava contre Ruth Netanyan, au paragraphe 18 (Nevo, 15 août 2024). L'honorable superviseur a statué que « même si les demandeurs 1-2 avaient construit une extension 'similaire' à celle que les défendeurs souhaitent construire, cela n'aurait pas conduit à la conclusion que les défendeurs ont le droit d'effectuer une extension qui nuit substantiellement à l'appartement des plaignants 1-2. » Cette décision reflète fidèlement l'équilibre approprié entre le principe de réciprocité, inscrit à l'article 71B(c) de la loi, et la protection des droits de propriété contre les préjudices matériels. Le principe de réciprocité ne peut rendre la protection substantielle du droit de propriété dénuée de sens. Je suis d'avis que même si l'agrandissement effectué dans le passé dans l'appartement des défendeurs pouvait être considéré comme une « extension similaire » au sens de l'article 71B(c) de la loi, cela n'aurait pas réparé les dommages matériels qui pourraient être causés à l'appartement des défendeurs à la suite de l'agrandissement demandé par les demandeurs. La présomption de consentement à l'article 71B(c) ne peut pas passer outre l'interdiction de causer une contrefaçon matérielle, puisque son but n'est pas d'autoriser la violation des droits fondamentaux, mais plutôt de promouvoir la réciprocité dans les cas où il n'y a pas de telle contrefaçon. Lorsqu'une contrefaçon matérielle est commise, le principe de réciprocité se retire de la protection du droit à la propriété, qui est un droit constitutionnel fondamental.
Les plaignants n'ont pas prouvé leur affirmation selon laquelle l'agrandissement effectué dans l'appartement des défendeurs violait le permis
- Quant à la revendication des demandeurs selon laquelle l'extension faite par les défendeurs a été réalisée sans permis - je note que, contrairement à la revendication des défendeurs dans leurs résumés, cette revendication est effectivement apparue dans la déclaration de la demande (paragraphe 38). Cependant, cette affirmation fut faite en vain et non prouvée. J'ai examiné le permis de construire délivré concernant l'agrandissement de l'appartement des défendeurs (Annexe 1 aux résumés des plaignants), et je n'y ai trouvé aucune référence à la réclamation des demandeurs concernant la manière de la construction et les matériaux de construction, y compris en ce qui concerne la construction légère (voir aussi pp. 3, 42-49 du procès-verbal de l'audience), de sorte que même la première preuve n'a été apportée que la construction réalisée par les défendeurs était sans permis, et bien sûr la voie est ouverte pour que les demandeurs poursuivent la procédure appropriée. et soumis à toute loi.
- À cela s'ajoute une autre couche essentielle : les demandeurs ont acheté leur appartement en pleine conscience, à la fois de l'existence de l'extension dans l'appartement des défendeurs, et du fait que leur appartement ne comprend pas un espace protégé standard (pièce sécurisée). En effet, cette période, avec ses défis sécuritaires, illustre encore plus fortement le besoin existentiel d'un espace protégé standard et accessible, et son importance ne doit pas être sous-estimée. Cependant, comme indiqué, accepter la réclamation des plaignants dans ces circonstances causera un préjudice matériel et disproportionné aux droits de propriété des défendeurs, et nuira à l'équilibre existant. Une telle infraction est incompatible avec les principes de justice et d'équité, et ne devrait pas être autorisée dans les circonstances de cette affaire.
Conclusion
- Compte tenu de tout cela, la réclamation est rejetée.
Frais de la procédure
- En ce qui concerne les frais de la procédure, il est une règle du droit israélien qu'une partie qui perd dans la procédure sera responsable des frais de la partie adverse (Civil Appeal 9648/16 Orhitech GIS dans Tax Appeal c. Chen Avitan Law Offices, au paragraphe 67 et les références qui y figurent (Nevo, 28 février 2018). Cette règle a également été reflétée dans le Règlement 151(a) du Règlement de procédure civile, qui stipule que « l'obligation d'une partie de payer vise à indemniser la partie adverse pour ses dépenses dans la procédure, en tenant compte de ses résultats, des ressources nécessaires à sa gestion et de la conduite des parties. » En ce qui concerne le montant des dépenses, le législateur subordonné a déterminé que le tribunal de première instance prendrait compte, entre autres, « de la valeur de la réparation accordée et du ratio entre celle-ci et le montant réclamé, la manière dont les parties ont mené l'audience, la complexité de la procédure, l'investissement des ressources dans sa préparation et sa gestion, ainsi que le montant des frais demandés (Règlement 153(c) du Règlement) (voir aussi Civil Appeal 7627/20 Eisler Management Company dans un appel fiscal contre Tefen Medical dans un appel fiscal (Nevo 24.02.2022)).
- Appliqué à notre affaire, après avoir examiné les arguments des parties conformément aux critères énoncés dans la jurisprudence et donné mon avis sur l'ensemble des circonstances de l'affaire, y compris les règles du barreau (taux minimum recommandé), 5760-2000, j'ai décidé que les plaignants devaient payer aux défendeurs les frais de la procédure, pour la somme totale de 7 500 ILS. Cette somme sera versée par les demandeurs aux défendeurs dans les soixante jours suivant la date du jugement, sinon les intérêts et les différences de lien seront supportés à partir de la date du jugement jusqu'à la date du paiement intégral effectif.
Le Secrétariat fournira une copie du jugement à l'avocat des parties, comme il est d'usage.