Affaire civile (B.Y.) 64078-07-21 Asher Sharvit c. Azorim Building (1965) Ltd. - part 6

00Baisses en gypse

1. L'expert du tribunal a estimé dans son avis que l'abaissement du plafond et du système de climatisation avait été effectué conformément aux instructions du planificateur du système de climatisation, sans nuire à l'efficacité du système.  Il a en outre statué qu'en l'absence d'avis d'expert en climatisation concernant les dommages allégués à l'efficacité du système de climatisation et compte tenu de la position de la partie adverse ; Il est incapable de donner son avis concernant les prétendus dommages à l'efficacité du système de climatisation.  L'expert a déterminé qu'en pratique, deux tuyaux sont placés au-dessus de la porte de la salle sécurisée utilisée pour le système de climatisation, et que le système de ventilation respecte les instructions du Home Front Command sans aucun danger.
2. Les demandeurs affirment dans leurs résumés que le défendeur a agi à l'encontre du plan de vente mis à jour en ne baissant pas le plâtre dans le hall de l'appartement et en ne baissant pas le plafond dans la pièce sécurisée.  Selon eux, la décision de l'expert a ignoré le fait que toutes les réductions figurent dans le plan de vente mis à jour qui a été remis à l'expert ainsi que dans les avis des parties.  Selon les demandeurs, ils doivent être indemnisés pour la somme de 21 000 ILS plus la TVA, ou alternativement pour la somme de 6 200 ILS sans TVA, selon la détermination de l'expert au nom des demandeurs (paragraphe 17 des résumés des demandeurs).
3. Je n'ai pas constaté d'écart par rapport à la détermination de l'expert et à l'attribution de l'indemnisation aux plaignants.  Premièrement, comme il est ressorti de l'interrogatoire de l'expert, il a vu le plan de vente actuel, qui lui a été présenté dans le cadre des documents qui lui ont été remis.  Il est vrai qu'il s'agit d'un plan qui n'a pas été signé par les parties et qu'il le considérait donc comme un plan de travail, mais il l'a examiné avant de donner son avis (ibid., p.  3, paras.  28-31).  L'expert a confirmé que l'entrée avait été abaissée avec une bande de 20 cm, que le hall d'entrée avait été abaissé, et que ce qui n'avait pas été fait, c'était l'installation de corniches (pp.  4, 32, 5, 9 et 23).  Comme l'a témoigné l'expert, le demandeur a ajouté une étape pour couvrir les tuyaux et la boîte, et le coût de l'ajout du demandeur est de 1 000 ILS (le coût de l'entrepreneur du défendeur) (pp.  4, 32, 38 ; pp.  5, 18-21 et 33).  Ainsi, la décision de l'expert est basée sur le plan de vente actuel, son examen sur le terrain et son expérience professionnelle, et en conséquence je n'ai pas jugé nécessaire de m'en écarter et d'accorder une compensation supplémentaire, sauf pour l'ajout effectué par le demandeur, conformément au coût déterminé par l'expert à la somme de 1 000 ILS.

Incompatibilité du plan de climatisation

1. Les plaignants affirment que le fait de ne pas avoir abaissé la pièce sécurisée a provoqué le changement des ouvertures de la climatisation.  Selon eux, l'expert s'est trompé en déterminant qu'en l'absence d'un avis d'expert en climatisation, il ne peut pas donner son avis concernant les dommages allégués à l'efficacité du système de climatisation en violation des plans ; Les plans de climatisation font partie des plans de l'appartement et l'expert les a reçus (paragraphe 18 des résumés des plaignants).
2. Premièrement, le plan de climatisation sur lequel les demandeurs s'appuyaient n'a pas été présenté à l'expert avant son interrogatoire, malgré ma décision du 5 décembre 2022 selon laquelle les parties devaient présenter à l'expert tous les documents pertinents.  Les plaignants n'ont pas fait preuve de justice raisonnable pour cette omission.  Les plaignants n'ont pas non plus envoyé de questions d'experts pour obtenir des éclaircissements concernant ces documents prétendument manquants, ce qui suffit à remplir leur obligation.  Par conséquent, ils ne peuvent prétendre que ni l'expert ni lui n'ont examiné les documents pertinents, qu'ils ont choisi de ne pas lui présenter.  Quoi qu'il en soit, l'expert a témoigné que l'emplacement des ouvertures de la climatisation convenait au plan de vente (ibid., p.  13, par.  33).  De même, le représentant du défendeur, Deri, qui a été l'entrepreneur du projet, a témoigné que les rétrogradations avaient été effectuées conformément aux plans et que la supervision et les consultants avaient été approuvés pour cela (transcription de l'audience datée du 19 février 2025, aux pages 45, 26-27 et 46, 2).  Son témoignage, qui n'a pas été dissimulé, est étayé par celui de l'expert.
3. Par conséquent, je n'ai pas constaté que les plaignants aient prouvé qu'il y avait un manque de compatibilité avec les plans de fusion, et en tout cas ils n'ont pas prouvé le coût qu'ils réclamaient.  En conséquence, je ne considère pas que le défendeur soit obligé de verser une indemnisation pour cette composante.

Niche dans la salle de service

1. Selon les plaignants, la largeur de la niche construite est inférieure à celle des plans de vente et, par conséquent, ils ne peuvent pas placer une machine à laver et un sèche-linge côte à côte, et ils doivent être indemnisés au montant estimé par eux à la somme de 15 000 ILS (paragraphe 19 des résumés des plaignants).  Selon lui, l'expert de la cour a estimé que la largeur de la niche était correcte.  La largeur de la niche dans la salle de service après travaux d'agrandissement local est de moins de 124 cm.  Selon le plan de vente, la largeur de la zone de service est de 122 cm.  Bien que le plan de travail mentionne une taille d'une largeur de 125 cm, les notes du plan indiquent que « la taille n'inclut pas les revêtements tels que le plâtre et la céramique.  » En conséquence, les mesures réelles, après l'exécution du revêtement, peuvent être inférieures à la taille indiquée dans le plan.
2. L'expert de la cour a également noté cette décision dans le cadre de son contre-interrogatoire (transcription de l'audience du 22 janvier 2025, pp.  29, 30 ; p.  31, 38).  En conséquence, je n'ai pas constaté d'écart par rapport à la décision de l'expert, qui a été donnée sur la base de son expérience, de son expertise et de son examen dans le domaine, et je ne considère pas que le défendeur doive être tenu de verser une indemnisation pour cet élément.

Carreaux de sols

1. L'expert a localisé plusieurs carreaux endommagés ou avec des rayures locales anormales à plusieurs endroits (dans le hall d'entrée, la salle à manger, le salon et la chambre principale).  L'expert a déterminé qu'une réparation d'artiste local devait être effectuée tout en appliquant un produit de remplissage dédié et en effectuant un polissage fin pour obtenir un rendu uniforme.  Au cours de son contre-interrogatoire, l'expert a également pris note de cette décision (ibid., p.  24, paras.  31-32).
2. Selon les plaignants, ils ont droit à une nouvelle vente et non à une vente « renouvelée », et doivent donc être indemnisés pour avoir remplacé au moins le revêtement de sol pour la « partie publique » d'un montant de 32 500 ILS pour 65 mètres carrés, plus le coût de la supervision et de l'appel fiscal (paragraphe 20 des résumés des plaignants).
3. Selon l'article 4B(a) de la loi sur la vente (appartements), le vendeur d'un appartement est tenu de corriger une divergence dans l'appartement pouvant être réparée, et l'acheteur doit lui donner une opportunité appropriée de le faire dans un délai raisonnable.  Le terme « réparation » dans ce contexte est large et inclut toute action visant à éliminer la non-conformité, y compris la réexécution d'un ouvrage défectueux, le remplacement d'un élément défectueux ou l'achèvement d'un travail (Eyal Zamir, Sale Law (Apartments) (2002), p.  601).  Aucune des parties n'a le droit absolu de dicter la manière de la réparation, et le tribunal doit prendre en compte des facteurs tels que le coût de chacun des recours, la mesure dans laquelle chaque méthode éliminera l'incompatibilité, et les dommages esthétiques causés par une réparation partielle.  Dans notre affaire, je n'ai pas vu de déviation de la décision professionnelle de l'expert du tribunal qui n'a pas jugé nécessaire de remplacer le revêtement de sol, mais plutôt d'effectuer des réparations locales concernant les carreaux individuels où des défauts ont été détectés, et j'adopte sa décision.

Blinds

1. L'expert a déterminé que, selon les spécifications techniques, les volets seront des volets à ombrage électrique, comme ceux existants.  Ces volets ne créent pas une obscurité totale, mais seulement de l'ombrage.  Parallèlement, l'expert a déterminé qu'il y a un écart lumineux anormal dans les volets d'ombrage, et pour l'éliminer et garantir un ombrage maximal, il faut ajuster les volets d'ombrage.  L'expert de la cour a pris note de cette décision au cours de son enquête (ibid., p.  26, paras.  22-28).
2. Selon les plaignants, il s'agit d'un défaut et ils devraient être indemnisés pour le coût du remplacement de tous les volets, qui selon eux représente 40 000 ILS, soit une baisse de valeur due à des non-performances.
3. Même concernant cet aspect, je n'ai vu aucune déviation par rapport à la décision professionnelle de l'expert de la cour, qui n'a pas été contredite.  La nécessité de remplacer tous les stores n'a pas été prouvée, et par conséquent, je n'ai pas estimé qu'une compensation supplémentaire devait être requise pour ce composant.

Risque acoustique dû au bruit provenant des tuyaux qui fuient

1. Les plaignants ont invoqué un « inconfort psychologique important dû à l'entendu du bruit des eaux usées provenant de l'eau des toilettes des appartements supérieurs, provenant du récepteur situé à l'intérieur de l'appartement » (paragraphe 22 des résumés des plaignants).  Les plaignants n'ont pas demandé une compensation pour l'incapacité, mais une compensation pour la souffrance mentale.  Dans ce contexte, l'expert du tribunal a déterminé que la boîte de contrôle apparaît conformément aux dispositions du plan à l'intérieur de l'appartement, dans un lieu caché à la vue.  L'expert a également déterminé que la boîte de contrôle relie les tuyaux de drainage de la cuisine aux tuyaux récepteurs verticaux.  L'expert a réitéré ces conclusions au cours de son contre-interrogatoire (ibid., p.  16, paràs.  21-23 et p.  18, paràs.  12-27).
2. Quant à l'allégation d'inconfort psychologique, l'expert du tribunal a précisé qu'il n'avait entendu aucun bruit inhabituel lors de sa visite.  S'il s'agit d'un bruit inhabituel, il doit être prouvé par un avis approprié.  En son absence, il ne peut pas déterminer une compensation.
3. En l'absence d'un défaut prouvé, je n'ai pas trouvé de moyen d'accorder une indemnisation.  Quant à l'angoisse de l'âme, également en lien avec cette composante, elle sera abordée plus tard.

Isolation thermique qui ne respecte pas le plan

1. L'expert du tribunal a déterminé dans son avis que lors de sa visite, aucun résultat visuel n'a été trouvé attestant d'une défaillance du système d'isolation thermique.  Après avoir examiné la section murale de tubage dans la chambre nord et examiné les couches murales telles qu'elles ont été réellement réalisées, l'expert a constaté qu'il n'y avait pas d'écart dans le facteur de résistance par rapport aux exigences de la norme SI 1045 à la date de détermination.  Cependant, l'expert a constaté qu'il y avait une déviation dans l'exécution par rapport à la conception du consultant thermique du projet (conformément à la conception du consultant thermique, il était nécessaire de réaliser un bloc de plâtre de 7 cm d'épaisseur avec des valeurs de résistance thermique améliorées au lieu d'un bloc de béton de 4 cm comme cela avait été fait réellement, et donc en pratique seulement 30 % d'amélioration a été réalisée par rapport à la norme, et non 65 % comme prévu conformément aux exigences de la norme SI 1045).

L'expert a estimé le coût de la réparation à 10 000 ILS.  L'expert a pris note de ces décisions au cours de son interrogatoire (ibid., p.  34, paragraphe 2).

1. Selon les plaignants, ils devraient également être indemnisés pour les dommages non pécuniaires causés par l'impossibilité d'utiliser la pièce pendant les mois d'hiver, ainsi que pour la baisse de valeur causée à l'appartement, car « il est raisonnable de supposer que la même isolation a été appliquée dans tout l'appartement » (paragraphe 23 des résumés des plaignants).  Cependant, même l'expert au nom des plaignants ne fait pas référence à l'isolation thermique de l'ensemble de l'appartement, mais seulement à la pièce nord-ouest.
2. Je n'ai pas trouvé de déviation par rapport à la détermination de l'expert concernant cet élément.  Dans ce contexte, j'ai exprimé mon avis selon lequel l'expert des demandeurs ne tire pas non plus de conclusions concernant l'isolement, mais fait plutôt référence à ce que lui a dit le demandeur, qui ne concerne que cette pièce spécifique tout en déterminant que « l'isolement approprié doit être vérifié et effectué ainsi que le paiement pour amortissement et perte d'usage raisonnable » alors que le coût a été fixé à 10 200 ILS, un coût similaire à celui déterminé par l'expert du tribunal.  Ainsi, la décision de l'expert, qui a été faite sur la base d'un examen qu'il a mené et de son expérience professionnelle, est raisonnable et je n'ai pas trouvé qu'elle s'en écarte.

Amortissement

1. Il en va de même pour l'amortissement allégué.  L'expert du tribunal a déterminé dans son avis qu'il n'y avait pas eu d'amortissement, et que celui-ci était inclus dans les montants d'indemnisation qu'il a déterminés pour la réparation de chaque composant défectueux.  Je n'ai pas constaté que cette décision était contredite, ni que des preuves ou des raisons pouvaient dévier de la décision de l'expert.

Résumé provisoire concernant les lacunes

1. Dans le résumé susmentionné, j'ai conclu que le défendeur devait payer le demandeur pour les défauts comme suit :

1. La somme de 28 800 ILS selon l'estimation des travaux nécessaires pour annuler les défauts telle qu'indiquée dans l'avis d'expert du tribunal (p. 28 de l'opinion).
2. La somme de 2 500 ILS pour une pente défectueuse dans la cabine de douche.

• La somme de 1 000 ILS pour l'abaissement des coulées.

1. La somme de 4 500 ILS pour la supervision technique.

Ces sommes, plus un appel fiscal légal.

1. Les valeurs de l'avis doivent être liées selon l'Indice des Intrants de la Construction depuis la date d'émission de l'avis (18 février 2024) jusqu'à la date du jugement.

1. Dans la déclaration de la défense, le défendeur a revendiqué le droit de modification.  Cet argument a été abandonné dans le cadre de ses résumés et il ne contestait pas le montant déterminé par l'expert (paragraphe 2 des résumés du défendeur).  En conséquence, le défendeur doit payer les sommes susmentionnées.  De plus, je n'ai pas estimé que le défendeur devait être chargé d'une compensation supplémentaire pour les travaux de l'entrepreneur au nom des plaignants, compte tenu de la conduite du demandeur, comme décrit ci-dessous.

Associer l'appartement à « Motza Ilit »

1. Il n'y a aucun doute que l'appartement du demandeur est actuellement associé à Motza Illit (transcription de l'audience datée du 19 février 2025, p.  26, art.  38 ; témoignage de Faraji à p.  17, art.  17).  Il n'y a pas non plus de contestation que les demandeurs n'ont pas cherché à annuler le contrat en raison d'un défaut dans sa conclusion, et leur argument porte sur le niveau de rupture de l'obligation contractuelle.  L'argument des plaignants est que la défenderesse a sciemment induit les demandeurs en erreur en leur vendant l'appartement alors qu'elle savait qu'il n'était pas d'origine élite et n'en avait pas informé les plaignants.
2. Je précise d'emblée que je n'ai pas trouvé cet argument vrai.
3. Le contrat de vente, signé le 7 juin 2016, définissait le terrain comme « lots 30, 31, 32, 33, 34 dans le Bloc 30317, situés dans le complexe « Arza » à Motza Illit.  Le plan de zonage a été défini comme Plan Esquissaire n° Mi/876 et le projet a été défini comme « le projet « Arza - Motza Ilit » dans le complexe « Arza » à Motza Illit, qui doit être construit par la société...".
4. La clause 2.2 du contrat de vente stipule que : « L'acheteur s'engage à examiner, avec un examen raisonnable, avant de signer l'accord, le terrain, son emplacement et ses environs, les plans de construction de la ville qui lui s'appliquent, la description du bâtiment et du bien telle qu'elle apparaît dans les spécifications et les plans qui y sont attachés, l'état du bâtiment et du bien au moment de la signature du présent accord, ainsi que tout autre facteur pouvant influencer sa décision d'acheter le bien dans les bureaux de la société dans les plans du bâtiment de la ville selon les dispositions selon lesquelles le bien a été construit.  »
5. C'est le demandeur qui a mené les négociations pour l'achat de l'appartement avec le défendeur (transcription de l'audience datée du 19 février 2025, p.  29, paragraphe 20).  Le demandeur a témoigné qu'il ne signe généralement pas les accords avant de vérifier et de vérifier leur exactitude, mais dans l'affaire en question, « je ne pouvais pas penser une seconde que le règlement ne se trouvait pas sur la ligne bleue, que la ligne bleue ne franchissait pas la ligne de notre projet et que ce n'était pas...  Elle lui appartient.  J'ai tout vérifié, je l'ai pris, je pensais que c'était un point que personne n'a pensé, aucun avocat ne représentait qui que ce soit, ce projet ne pensait pas qu'il devait être examiné, que vous étiez trompé et vendu un projet dans une localité qui n'est dans aucune localité et n'appartient à rien » (ibid., 27-32).  Cependant, l'examen des documents présentés aux parties au moment de la rédaction de l'accord conduit à conclure que le défendeur n'a pas déformé, puisque les documents montrent que le projet était effectivement défini comme étant situé à Motza Illit :

1. Le plan de construction de la ville - Plan plan plan n° M/876 était appelé le « Complexe illit Arza Motza ». Sous la sous-rubrique « Lieu du Plan », il est écrit que « le complexe 'Arza' à Motza Ilit se trouve dans les limites du Conseil régional de Mateh Yehuda » (emphase ajoutée).
2. Le contrat de location - Dans le contrat de location, le « Lot » était défini comme suit : « Le Lot » : Le terrain décrit dans le schéma ci-joint, qui fait partie intégrante de ce contrat, et dont les détails sont : Emplacement : Origine d'Illit, la superficie est d'environ 20 163 mètres carrés...". Le Département d'enregistrement et de colonisation de l'Administration foncière israélienne a confirmé dans sa lettre datée du 5 septembre 2011 que le Bloc 30317, Parcelles 31, 33 et 34 se trouve à Motza Illit.

• L'accord de développement - Dans l'accord de développement de mars 2013 signé avec le Conseil régional de Mateh Yehuda et le Comité local d'urbanisme et de construction de Mateh Yehuda, le promoteur a déclaré qu'il est le propriétaire et détenteur enregistré du terrain situé dans le « Complexe Arza » « dans la localité de Motza Illit, dans les limites du Conseil ».

1. Le permis de construire - Le permis de construire daté du 21 août 2013 indique également que l'autorité locale est le Conseil régional de Mateh Yehuda et l'adresse du bâtiment : « Pack Mishkenot Motza ».

Le demandeur a été confronté à ces documents lors de son interrogatoire, et il a admis ne pas les avoir examinés et qu'il n'y était pas intéressé (ibid., p.  30, 35 ; p.  31, 5-6 et 10, 12-13 et 29).