Ces documents montrent que la représentation présentée au demandeur et énoncée dans le contrat de vente n'était pas une fausse déclaration, mais que le projet est effectivement situé dans le complexe Arza, qui est géographiquement situé à Motza Illit. Cela a également été présenté dans les documents officiels des autorités compétentes.
- Pour prouver leur affirmation selon laquelle le défendeur connaissait la nécessité de modifier les limites municipales avant même l'émission du permis de construire et au moment de la signature du contrat de vente, les demandeurs s'appuient sur une lettre du conseiller juridique du défendeur, l'avocate Israela Fender, datée du 18 octobre 2017 (Annexe 3 à l'affidavit des plaignants). Tout d'abord, je précise que, d'après la lettre, il ne s'agit pas d'un avis juridique contraignant, mais plutôt d'une lettre qui constitue un « aperçu général ».
- Deuxièmement, je n'ai pas estimé que cette lettre confirme la prétendue tromperie.
Comme indiqué, le contrat de vente a été signé le 7 juin 2016, plus d'un an avant cette lettre. L'argument des plaignants est que la question de l'affiliation municipale était connue du défendeur avant la signature du contrat de vente. L'avocat Fender n'a été appelé à témoigner par aucune des parties, et par conséquent, la lettre ne peut être interprétée au-delà de ce qu'elle est énoncé.
Comme il ressort de la lettre, historiquement le complexe d'Arza n'était pas inclus dans la juridiction de Motza Illit, car il n'y avait ni bâtiments résidentiels ni résidents permanents, et par conséquent, avec l'approbation du plan de zonage, la délivrance des permis de construction et l'exécution des travaux résidentiels, il est apparu le besoin de modifier les limites municipales et d'inclure le complexe d'Arza dans la zone de juridiction de Motza Illit. Une demande à cet égard a été soumise par l'autorité locale - le Conseil régional de Mateh Yehuda - et approuvée par le ministre de l'Intérieur. Cependant, dans cette lettre, l'avocat Fender indique explicitement que « dans tous les documents selon lesquels le terrain du complexe a été acheté, tels que l'E.B.A. approuvé dans lequel la désignation du terrain à des fins résidentielles a déjà été approuvée, les permis de construction, le contrat de location émis par l'Administration foncière israélienne, etc., il est défini que le complexe est situé à Motza Illit. » En d'autres termes, les terrains du complexe ont été achetés en sachant que le complexe se trouve à Motza Illit, comme le montrent les documents pertinents au moment de l'achat.
- Le vice-président de l'ingénierie du défendeur, Simcha, a témoigné qu'il ne revenait pas au défendeur de clarifier la question de l'affiliation municipale, qui collecte les taxes municipales ou les procédures d'enregistrement des établissements d'enseignement. Simcha a témoigné que la prévenue avait effectué des inspections et que, sur la base des documents en sa possession, le projet est situé à Motza Illit. Le défendeur n'était pas au courant du problème d'affiliation municipale tant que les appartements n'étaient pas occupés et que les factures fiscales municipales n'étaient pas reçues, car tous les documents indiquaient que le projet était situé à Motza Illit. Cette question relève du Conseil régional de Mateh Yehuda, qui a traité la question avec le ministère de l'Intérieur. Simcha a témoigné que le demandeur avait acheté l'appartement alors qu'il était déjà construit, et qu'il pouvait également voir où se trouvait l'appartement (paragraphes 9-13 de l'affidavit de Simcha ; transcription de l'audience datée du 19 février 2025, p. 36, par. 21 ; p. 38, paràs. 22-30 ; p. 39, art. 1-14 ; p. 41, s. 1-26). Le témoignage de Simcha était clair et cohérent, ne contredisait pas et était cohérent avec les documents du temps réel, qui attestent que le projet était défini comme étant situé à Motza Illit.
- Les témoignages des témoins des plaignants, Stern, Faraji et Cohen, n'ont pas non plus aidé dans cette affaire et n'ont pas étayé la prétendue tromperie contre les plaignants eux-mêmes.
- Ainsi, j'ai constaté que les représentations de la défenderesse correspondaient aux documents en sa possession, selon lesquels le projet est situé à Motza Illit. Les plaignants ont acheté l'appartement alors qu'il était déjà construit, lorsque les documents étaient à leur portée, et ils ont pu examiner la question de l'affiliation municipale, dans la mesure où cela était important pour l'achat de l'appartement. En conséquence, je n'ai pas constaté qu'il y ait eu une violation d'une obligation contractuelle de la part du défendeur concernant l'attribution du projet.
- J'ajouterai à cela que je n'ai pas non plus constaté que le demandeur ait prouvé les dommages qui lui ont été infligés. Le demandeur a témoigné à ce sujet que « ce n'est pas impossible, et même presque certainement, si nous avions su que le projet n'était pas associé à Motza Illit, nous n'aurions pas acheté l'appartement au défendeur, mais plutôt un des appartements de Jérusalem et une autre maison qui nous a été présentée à Motza Illit. » (paragraphe 10 de l'affidavit du demandeur). Au-delà du fait qu'il s'agit d'un seul témoignage d'un plaideur, il s'agit d'un simple raisonnement qui n'est étayé par aucune référence. Les plaignants affirment que la taxe foncière était plus élevée parce que le complexe n'appartenait à aucune localité et qu'ils ne pouvaient pas élire ni être élus aux élections municipales, ni participer aux activités de la communauté, ni être inclus dans les établissements d'enseignement et être réglementés pour les adultes. Cette affirmation n'a pas non plus été prouvée. Comme indiqué, au moment des audiences probatoires dans la procédure, le projet était déjà lié du point de vue municipal à Motza Illit, et aucune preuve n'a été présentée que les demandeurs aient subi des dommages au cours des années où le processus d'attribution municipale a été mené.
- En résumé de ce chapitre, je n'ai pas conclu que les plaignants aient prouvé une tromperie, une fausse déclaration et un manque de bonne foi de la part du défendeur. En conséquence, les demandeurs n'ont pas droit à une indemnisation de la part du défendeur pour cet élément ni pour la souffrance mentale qui leur est causée en conséquence.
- Compte tenu de cette conclusion, je n'ai pas jugé nécessaire de traiter le différend entre les parties (bien que les parties aient développé et développé cette question) concernant l'inclusion de ce recours dans la demande parallèle déposée par les plaignants et d'autres parties devant le tribunal de district. Comme l'ont déclaré les plaignants, ils ont supprimé ce recours de leur demande parallèle, et il est clair qu'il n'est pas possible de recevoir une double indemnisation.
Compensation pour la souffrance mentale et les dépenses
- Les demandeurs affirment dans leurs résumés que le défendeur a ignoré leurs enquêtes commencées avant même la remise de la possession de l'appartement, que le défendeur dans son ensemble a renié sa responsabilité et n'a pas traité les défauts incluant des défauts d'humidité, à quelques exceptions près (réparation du compresseur et expansion partielle de la niche dans la salle de service), et que la date de remise de la possession a été reportée en raison du refus des demandeurs d'accepter l'appartement présentant des défauts d'humidité. Le demandeur affirme en outre qu'il a été contraint de perdre de nombreuses heures pour organiser l'attribution du projet. Par conséquent, ils doivent être indemnisés par une indemnisation pour détresse émotionnelle d'un montant de 50 000 NIS.
- L'indemnisation pour la souffrance mentale relève du tribunal, qui prend en compte un éventail de considérations, notamment l'étendue et la gravité des défauts, le coût des défauts, l'étendue de leur impact sur l'utilisation de l'appartement, le retard dans le dépôt de la réclamation, la souffrance mentale liée à la correction des défauts, le montant de l'indemnisation accordée et d'autres considérations (voir à cet égard d'autres demandes municipales 5602/03 Segal et al. c. Housing and Development for Israel in a Tax Appeal (28 février 2005) ; ainsi que dans l'affaire civile (Central District) 2270-08-07 Allegria c. Plasim Development and Construction Company dans un appel fiscal (11 mai 2010)).
- Quant à la souffrance mentale alléguée causée aux plaignants en raison des défauts de construction, il ne peut être ignoré que la liste des défauts exprimée dans l'avis de l'expert est nettement inférieure à celle soulevée dans la déclaration de la demande. De même, les plaignants vivaient dans l'appartement et y vivent toujours. Comme l'a déterminé l'expert, la réparation des défauts n'oblige pas les plaignants à quitter l'appartement. Ainsi, même s'il y a une souffrance subjective chez les demandeurs à cause des différents défauts, elle est objectivement au seuil bas. J'ajouterai que, comme j'ai été impressionné pendant la procédure et d'après le témoignage du plaignant, le demandeur a choisi d'adopter une approche belliqueuse et conflictuelle, en coopération et en permettant au défendeur de traiter toutes les lacunes alléguées. Sa revendication de souffrance mentale causée au demandeur, qui est des dizaines de fois supérieure à sa souffrance mentale, n'a pas non plus été exprimée dans le témoignage du demandeur, qui a choisi de ne pas témoigner dans cette procédure (transcription de l'audience du 19 février 2025, p. 27, paragraphe 39). Quant à la souffrance mentale causée aux plaignants en raison de l'altération du bruit dans les tuyaux qui fuient, comme indiqué, l'expert n'a pas trouvé de défaut et a également témoigné que lors de sa visite, il n'avait pas été impressionné par un bruit inhabituel. Ainsi, aucun défaut objectif n'a été prouvé, et dans la mesure où les plaignants souffrent d'une souffrance mentale subjective, il n'est pas soumis à la compensation du défendeur.
- Quant à la réclamation concernant la souffrance mentale causée par la question de l'attribution de l'appartement, comme exposé, je n'ai pas estimé que le défendeur était tenu de compenser les demandeurs pour cet élément. À cela, j'ajouterais que la revendication du demandeur pour le temps considérable qu'il a consacré à attribuer le projet à Motza Illit n'était pas étayée par des preuves (ibid., p. 28, par. 26-29 ; p. 29, par. 8-9). Quoi qu'il en soit, il n'y a aucun doute sur le fait que le projet se situe actuellement, également du point de vue municipal, à Motza Illit.
Ainsi, en tenant compte de l'étendue et de la gravité des défauts invoqués, par opposition à ceux effectivement attribués et à leur coût ; compte tenu de l'étendue de leur influence sur l'utilisation de l'appartement, qui était négligeable ; et en tenant compte du montant de l'indemnisation accordée sur le montant réclamé ; et tenant également compte de la conduite générale des plaignants ; Je n'ai trouvé aucune compensation supplémentaire à accorder aux plaignants pour la souffrance mentale qu'ils ont subie.