Affaire civile (St.) 44883-10-20 Dior Adar Ltd. c. Netanel Group Ltd. - part 3

À la clause 1 de l'annexe aux Paiements et Dates, il a été déterminé que le bien serait livré après 12 mois –

« Après paiement de la contrepartie intégrale et l'accomplissement de toutes les obligations de l'acheteur en vertu du contrat. »

La clause 2.4 de l'accord stipulait qu'un retard des délais entraînera des différences de lien et d'intérêts.  En pratique, le demandeur ne respectait pas les dates spécifiées dans l'accord et devait supporter des différences de lien et d'intérêts.  Pour illustrer, jusqu'au 10 janvier 2019, le demandeur a transféré la somme de 5 992 090 NIS plus un appel fiscal seulement.  C'était à ce moment-là qu'elle devait payer 6 418 656 NIS plus la TVA en vertu de l'accord.  En d'autres termes, un retard de paiement d'une somme de 426 566 NIS pendant environ trois ans et demi.

13. Le défendeur affirme en outre que le demandeur était un associé et une partie active dans toutes les procédures d'urbanisme. Au cours du projet, le défendeur a dû effectuer un changement, notamment en augmentant le nombre de sols du sous-sol de 2,5 à 3 étages.  Il s'agissait d'un travail nécessitant l'obtention d'un permis de construire modifié, et M. Appel a donné son consentement à la demande.  Il était clair que ces changements retarderaient la livraison.
14. Le défendeur affirme en outre que le retard résultait de l'absence de permis d'extinction d'incendie, lorsque l'Autorité des incendies et des secours a retardé l'inspection de la propriété dans le but de fournir le formulaire 4 et l'octroi des permis pour une période inhabituelle et prolongée, pour une raison qui ne dépend pas du défendeur. Appel était au courant des retards et a même essayé d'aider.  Un permis d'extincteur n'a été délivré que le 22 octobre 2018, et même celui-ci, après beaucoup de pression et d'efforts.
15. Il a également été soutenu, concernant la période de délai alléguée, que la possession du magasin avait déjà été livrée le 28 octobre 2018, date à laquelle le formulaire de raccordement au système électrique avait été fourni, et non comme le demandeur l'avait affirmé.

Contexte et preuves des parties

16. Tout d'abord, je précise que dans le cas des deux magasins supplémentaires, qui appartiennent à A.P.Z. Housing, un procès a été intenté devant le tribunal de district central dans l'affaire civile 44600-10-20, Housing A.P.Z. c. Netanel Group (20 janvier 2025), dans le cadre duquel a été rendu le jugement de l'honorable juge Zvi Weizmann (ci-après : la procédure parallèle), tandis que dans la procédure parallèle, Dior A.P.Z. a déposé sa revendication à hauteur de 4 039 637 NIS, comme dérivé de la taille des deux magasins faisant l'objet de cette procédure. Cela, ainsi qu'une demande de céder les places de parking de la plaignante à elle.  La demande dans la procédure parallèle a été acceptée en partie après avoir reçu les réclamations substantielles du demandeur concernant le manque de livraison dans les délais.  Cependant, une part importante du calcul effectué par le défendeur concernant la perte des frais d'utilisation appropriés dans les magasins n'a pas été acceptée.  En marge, il convient de noter que, comme le ressort du jugement dans la procédure parallèle (paragraphe 1), les actionnaires d'APC Housing sont M. Appel et son épouse, à parts égales, M. Appel agissant comme seul administrateur de cette société.  Après l'achèvement de la phase de preuve dans la procédure devant moi et la fin de la phase sommaire, le jugement de la procédure parallèle sera communiqué.  L'avocat du demandeur a eu le temps d'examiner la décision dans la procédure parallèle dans les résumés de la réponse en leur nom, tandis que l'avocat du défendeur a cherché à aborder cette décision.  Dans ma décision du 24 mars 2025 sur la requête 30, j'ai déterminé que l'avocat du défendeur serait autorisé à soumettre ses commentaires au jugement dans la procédure parallèle, tout en étant également tenu de présenter les plaidoiries au nom de l'avocat du plaignant, mais malgré l'observation du défendeur sur cette décision, aucune référence n'a été fournie à la date fixée par moi.  Par conséquent, j'ai décidé le 9 avril 2025 que le jugement serait transmis à l'avocat des parties sans attendre que les parties abordent la procédure parallèle.  En marge de ces mots, je note que déjà dans ma décision environ un mois plus tôt, le 10 mars 2025, j'avais exprimé mon doute quant à savoir si le jugement de la procédure parallèle était devenu définitif, compte tenu des décisions de ce jugement qui constituent une décision pour la procédure devant moi, et en tenant compte de la requête de la plaignante dans le réseau de résumés de sa réponse à la décision conformément aux décisions de la procédure parallèle (avec les modifications appropriées, selon la demanderesse, compte tenu de ses objections aux décisions du panel dans la procédure parallèle concernant le calcul du loyer en lien avec le contrat de location conclu par Dior A.P.Z. pour la location de ses deux magasins, qui font l'objet de la procédure parallèle).  lorsque, selon la plaignante, ces décisions « réduisent au silence sa société » ; Cependant, le demandeur et le défendeur ont tous deux annoncé qu'ils avaient l'intention de faire appel du jugement, bien qu'en fin de compte, et comme indiqué, un appel ait été intenté contre le jugement dans la procédure parallèle uniquement par A.P.Z. Housing et non par le défendeur ici et là.  Quoi qu'il en soit, compte tenu de la certaine variation entre les affaires en question, et en tenant compte du fait que, de toute façon, le jugement dans la procédure parallèle n'est pas devenu concluant, et puisque la décision finale dans cette procédure ne sera pas rendue prochainement, j'ai constaté qu'il n'y a d'autre choix que de rendre ma décision dans la procédure devant moi sans attendre une décision finale sur le litige qui fait l'objet de la procédure parallèle.
17. Néanmoins ce qui précède, et lors du travail initial sur le projet de jugement en question, j'ai appris qu'en réalité le magasin était en fait loué (et après la soumission des preuves des parties) à une entreprise appelée « Tzipora Skewers » (p. 72, paras. 6-7 du contre-interrogatoire de M. Steindam au nom du demandeur, ci-après : l'accord Tzipora Skewers).  Dans ce contexte, j'ai noté dans ma décision du 18 avril 2025 que je n'avais trouvé aucune donnée qui m'avait été soumise concernant le coût du loyer dans le cadre de l'accord Tzipora skewers, tout comme je n'ai pas constaté que le défendeur ait fait référence à cette affaire dans ses résumés.  Dans les circonstances de l'affaire, on m'a demandé la position des parties concernant l'accord sur les brochettes de Tzipora.  Sur ce sujet, une audience de rappel a eu lieu avec la participation des avocats des parties, le 28 avril 2025.  L'avocat du demandeur a annoncé lors de l'audience qu'il n'y avait aucun obstacle de la part du demandeur à produire les nouvelles preuves, concernant l'accord Tzipora brochette, lorsqu'il a annoncé que le loyer prévu par cet accord est d'environ 135 NIS par mois et mètre carré.  L'avocat du prévenu, de son côté, a annoncé qu'il lui serait difficile de se reconnaître dans l'accord qui n'avait pas encore été présenté, tout en préservant son droit de soumettre une référence aux nouvelles preuves.  Lors de l'audience elle-même, les parties ont évoqué l'accord sur le cacao signé concernant les magasins de Dior A.P.Z.  Sur le fond de l'affaire, et avec le consentement de l'avocat des parties, j'ai ordonné que la plaignante présente un accord sur les brochettes de Tzipora, tout en préservant le droit de la défenderesse à soumettre sa réponse sur la question accompagnée de preuves.
18. L'accord Zipporah brochettes a été soumis le 7 mai 2025, avec des notes explicatives au nom de l'avocat du plaignant. Je précise brièvement qu'il s'agit d'un accord daté du 6 juin 2023, conclu, comme mentionné précédemment, après la présentation de toutes les preuves des parties.  De plus, il ressort de cet accord qu'il concerne la surface brute du magasin, et la calcule selon une superficie de 275 mètres carrés (voir section 1.4).  Il convient également de noter qu'il s'agit d'un bail de 5 ans avec une option supplémentaire de 5 ans.  De plus, la contrepartie est calculée en fonction de la superficie brute, avec variables, conformément aux périodes de location (voir clause 4.1 du contrat).  Le 14 juillet 2025, la réponse du défendeur à cet accord a été soumise, accompagnée de l'avis de l'expert Moshe Sapir, daté du 6 juillet 2025, au nom du défendeur (ci-après : l'expert Sapir).  Le 17 août 2025, la réponse de l'avocat du demandeur à la réponse de l'avocat du défendeur a été soumise, accompagnée également de deux avis : l'un au nom du défendeur par l'expert Avi Biron le 14 août 2025 (ci-après : l'expert Biron), et le second par l'expert décisif Boaz Barzilai, concernant les honoraires d'amélioration du bien, datés du 18 juin 2024 (ci-après : l'expert décisif).  Peu après la soumission de cette réponse, la demande de l'avocat du défendeur a été déposée pour supprimer la réponse de l'avocat du demandeur, ainsi que pour ordonner que l'avis soit retiré d'elle.  Déjà dans ma décision du 17 août 2025 concernant la requête du défendeur (demande 37), j'ai clairement indiqué que je devrais accepter la position du plaignant.  Cependant, j'ai suggéré que les parties examinent en entendant les preuves supplémentaires concernant les avis d'experts des parties.  Après avoir reçu la réponse du défendeur, j'ai déterminé dans ma décision du 9 septembre 2025 sur la demande 40 que je ne pouvais pas ordonner la suppression de l'avis d'expert du demandeur, compte tenu de la soumission du défendeur sur l'opinion du défendeur (qui elle-même est intervenue après la soumission de l'accord Tzipora skewers).  J'ai également noté que les deux avis n'ont été soumis qu'après une audience de rappel le 28 avril 2025, et à la suite de mon commentaire concernant l'accord sur les brochettes de Tzipora, qui constitue une preuve nouvelle.  J'ai également suggéré de nommer un expert au nom du tribunal, alors que dans ce contexte j'ai proposé différents noms d'évaluateurs.  L'avocat du défendeur a fait appel de ma décision susmentionnée, et dans ma décision du 16 septembre 2025, j'ai déterminé que je ne constitue pas une cour d'appel contre mes décisions.  J'ai également noté que l'opinion du demandeur n'est pas en conflit avec celle du défendeur.  J'ai également proposé plusieurs options pour faire avancer la procédure à partir de cette étape, et en me basant sur les avis des experts des parties.  Suite à ces propos, et en tenant compte de l'avis de l'avocat du défendeur du 25 septembre 2025, ainsi que de ce qui a été indiqué dans la réponse du demandeur concernant la demande du défendeur d'ordonner la suppression de l'avis d'expert du demandeur, j'ai ordonné dans ma décision du 25 septembre 2025 qu'une audience soit programmée dans le but d'interroger les experts des parties, ce qui a finalement eu lieu le 8 janvier 2026.  Je me référerai plus tard aux avis des parties et à leurs contre-interrogatoires, tels qu'ils sont apparus lors de cette audience.
19. De plus, à la fin de l'audience du 8 janvier 2026, les avocats des parties ont accepté ma proposition concernant la nomination de l'expert et ingénieur Zvi Ron en tant qu'expert au nom du tribunal (ci-après : l'expert et/ou l'expert du tribunal). Il a donné son avis le 30 mars 2026.  Je vais me référer à l'avis ci-dessous.  Concernant la procédure, l'ISA défendeur a envoyé des questions de clarification à l'expert le 30 mars 2026, et l'expert y a répondu le 26 avril 2026.  L'expert a été interrogé sur son avis le 14 mai 2026, lorsque la majeure partie de son interrogatoire a été menée par l'avocat du plaignant, qui a renoncé à sa décision d'envoyer des questions de clarification à l'expert.  L'avocat des parties a renoncé à la soumission de résumés et d'arguments supplémentaires après l'interrogatoire de l'expert, et le moment était donc venu de rédiger le jugement, après avoir examiné la transcription de l'interrogatoire de l'expert.
20. Je vais maintenant passer aux preuves des parties : au nom du demandeur, des affidavits ont été déposés en appel de la décision du greffier de Mme Gali Appel Castel, fille de M. Appel, et de la personne qui a mené les négociations en son nom en lien avec la mise en œuvre de l'accord (ci-après : Mme Appel), ainsi que de M. Steindem.  Une partie importante des pièces à conviction du demandeur était jointe à l'affidavit de M. Steindem et une minorité à celle de Mme Appel.  Cependant, il semble que Mme Appel ait été le facteur dominant et la liaison avec les représentants du défendeur, tandis que M. Steindem, l'un des actionnaires du plaignant, agissait en coulisses, et j'ai constaté qu'il n'était pas nécessairement impliqué dans les négociations entre les parties.  De plus, M. Steindem témoigne qu'une partie de son témoignage est un témoignage indirect, après avoir entendu ce qu'il a dit de M. Appel, qui a partagé avec lui en tant que complice la question du retard de livraison (de p. 36, par. 30 à p. 37, par. 11).  Je vais donc principalement me référer au témoignage de Mme Appel.  Quant au témoignage de M. Steindem, je vais aborder ce témoignage brièvement et dans la mesure où il concerne les questions substantielles de la présente affaire.  Il convient également de noter que dans la liste des témoins au nom du défendeur, le nom de M. Appel était inscrit, et au final, le demandeur n'a pas soumis d'affidavit en sa faveur et n'a pas témoigné.  Plus tard, j'aborderai les arguments des parties concernant l'absence de témoignages en faveur de M. Appel, ainsi que l'importance probatoire qui devrait leur être attribuée.
21. Au nom du défendeur, des affidavits d'appel ont été déposés contre la décision du greffier du gestionnaire et actionnaire majoritaire du défendeur, M. Arie Netanel (ci-après : Netanel), ainsi qu'une courte déclaration sous serment du conseiller juridique du défendeur, l'avocat Nili Braunstein (ci-après : avocat Braunstein).
22. Dans le cadre de la procédure, deux sessions préliminaires ont été menées (le 3 novembre 2021 et le 3 mai 2023), ainsi que deux audiences probatoires. Lors de la première audience probatoire (le 1er janvier 2024), Mme Appel et M. Steindem, au nom du demandeur, ainsi que l'avocat Braunstein au nom du défendeur, ont été interrogés au sujet des affidavits en leur nom.  Dans le cadre de la deuxième audience probatoire (datée du 4 mars 2024), M. Netanel a été interrogé au sujet de son affidavit au nom du prévenu.  Les références aux contre-interrogatoires sont conformes aux protocoles pertinents.  De plus, et suite aux développements concernant la procédure pour une audience de rappel lors d'une conférence visuelle, datée du 28 avril 2025, au cours de laquelle j'ai pris une décision à la fin du procès-verbal, avec le consentement des parties, selon laquelle j'ai demandé au demandeur de produire l'accord Tzipora brocheur, le tout comme détaillé ci-dessus.  Suite à ces propos, et comme indiqué ci-dessus, une audience supplémentaire sur la preuve a eu lieu le 8 janvier 2026, dans le but de contre-interroger les experts des parties, puis enfin une audience probatoire le 14 mai 2026, destinée au contre-interrogatoire de l'expert du tribunal.  Après ces remarques, les avocats des parties ont convenu qu'il n'était pas nécessaire de faire de nouveaux résumés au-delà de ceux déjà soumis et au-delà des compléments à l'affaire.
23. Il convient de noter qu'au début de la procédure, les parties se sont tournées vers une procédure de médiation devant l'honorable juge retraité Hila Gerstel, et un avis de celle-ci a été donné le 8 juin 2022. En conséquence, il a même été invité à reporter la soumission des affidavits des parties.  Cependant, le 3 mai 2023, l'avocat du demandeur a annoncé que le processus de médiation était infructueux.
24. En ce qui concerne la présentation des preuves, y compris la présentation du procès-verbal de l'audience de la procédure parallèle, j'ai déjà été tenu de le faire au cours de l'audience du 1er janvier 2024 (de la p. 6 du par, par. 33 à p. 7, par. 8). Lors du témoignage de M. Steindem, l'avocat de l'accusé lui a demandé le témoignage de M. Appel dans la procédure parallèle (p. 38, paras. 21-39), dans une tentative de compenser son absence pour le témoignage de M. Appel lors de la procédure devant moi.  Selon l'avocat du défendeur, dans sa question concernant la question dans le cadre de la procédure parallèle, M. Appel a confirmé qu'en raison de la nécessité de modifier les plans du projet, il y avait un retard dans le projet, dans la réception du formulaire 4, et en tout cas aussi dans la livraison du magasin.  Steindem a été interrogé à ce sujet dans son témoignage, tout en faisant référence, comme indiqué, au témoignage de M. Appel dans la procédure parallèle.  L'avocat du défendeur a demandé à présenter le procès-verbal de la procédure parallèle comme preuve devant moi, tandis que l'avocat du demandeur a refusé de présenter la transcription, soutenant qu'il n'y avait aucune raison de présenter par M. Steindem un document qui ne lui était pas lié et qu'il n'avait pas préparé (p. 42, paras. 1-30).  À ce moment-là, j'ai rejeté la demande de présenter la transcription à moi-même et au témoin dans la procédure parallèle.  Dans ce contexte, j'ai déterminé ce qui suit :

« Premièrement, sur le fond de l'affaire, à partir de la page 17 de la transcription (dans la procédure parallèle.  Y.P.  n'apparaît pas explicitement comme le prétend l'avocat du défendeur ; concernant les questions et réponses, il semble que M. Appel insiste explicitement sur le fait qu'il est bien le propriétaire, mais qu'il ne contrôlait pas le projet, ni n'a soumis de plans.  Il a signé les plans, accepté, mais ne les a pas initiés.