Dans les circonstances de l'affaire, et étant donné que les magasins loués dans le cadre de l'Accord sur le cacao ne sont pas de taille égale à ceux du magasin en question, et compte tenu des modifications et accords spéciaux conclus concernant ces magasins, et en l'absence d'un avis d'évaluateur, je n'ai pas jugé pouvoir me fier à l'Accord sur le Cacao. Dans ce contexte, et dans la continuité de ce qui a été énoncé dans la révision procédurale ci-dessus, et avec la présentation de l'accord Tzipora Skewers concernant le magasin Dana (un accord conclu, comme indiqué, à une étape ultérieure) et en tenant compte de l'avis d'expert des parties, et surtout de l'avis expert de la cour, j'exigerai l'avis d'expert de Ron.
L'avis des experts des parties et celui de l'évaluateur décisif concernant la taxe d'amélioration
- Selon l'expert du demandeur, l'avis de l'expert décisif Barzilai détermine un permis d'utilisation commerciale complète de 283,74 mètres carrés (et non 150 mètres carrés), une amélioration de 10 % du bien due à l'usage excessif, et un loyer approprié de 162 NIS par mètre carré plus la TVA. Il a été soutenu que l'avis de l'expert décisif est une preuve concluante sous la forme d'un contrat de location dans un bien adjacent, un accord de cacao.
Dans le même document, l'expert du défendeur a été critiqué pour ne pas avoir pris la peine d'expliquer pourquoi il a modifié les décisions de l'expert décisif, et a même affirmé une amélioration de 20 % pour la distribution de l'usine par rapport aux 10 % fixés par l'expert décisif uniquement pour le commerce. Le demandeur a présenté l'avis de l'expert décisif comme déterminant la taxe d'amélioration et a présenté un loyer approprié de 162 NIS par mètre carré plus la TVA.
L'expert décisif, Boaz Barzilai lui-même, dans sa décision du 18 juin 2024, a fixé un loyer de 162 NIS par mètre carré principal pour usage irrégulier.
Lors du contre-interrogatoire de l'expert Avi Biron (l'évaluateur du demandeur), il a confirmé que l'avis de l'expert décisif concerne les préliminaires d'amélioration et est habituellement utilisé, et qu'il s'agit d'un chiffre important, mais a affirmé que les données de marché sont plus solides que la détermination de l'expert décisif. L'expert Biron a expliqué que l'avis de l'expert décisif faisait référence à une date déterminante de 2022, qui dépassait la plage d'années qu'il avait été chargée d'examiner : c'est-à-dire entre 2016 et 2019.