Un argument soulevé par une partie qui n'a pas été avancé dans ses actes constitue un « changement de façade » ou une « extension de la façade » et doit être rejeté, surtout lorsqu'il est avancé dans le cadre de la procédure (voir : Civil Appeal 6799/02, Yulzari c. United Mizrahi Bank Ltd., IsrSC 58(2) 145 (2003) ; Civil Appeal Authority 9123/05, Adamov c. CityState (25 octobre 2007)). Dans cette affaire, l'argument n'a été soulevé qu'au stade des résumés de l'avocat du défendeur, il n'a pas été examiné dans les peignes des contre-interrogatoires, et je ne peux pas y répondre.
- Malgré ces éléments et compte tenu de la décision de l'expert du tribunal, je décide que la zone doit être calculée comme une surface nette, et tout cela doit être détaillé à Kaman.
Calcul du loyer par taille
- En dépit de tout ce qui précède, une difficulté subsiste, étant donné que, comme l'admet l'avocat du demandeur dans ses résumés, le magasin n'a pas été loué pendant une longue période, et ils souhaitent placer leur confiance dans l'accord du cacao à cet égard. Le problème est que, dans le cadre de l'accord sur le cacao, dans cette affaire, le tribunal de district a procédé à plusieurs manipulations comptables dans la procédure parallèle, telles que : une réduction du montant de l'investissement pour la somme de 1 million de NIS pendant une période de 5 ans et une renonciation au paiement du loyer pour une période de 5 mois. Comme indiqué ci-dessus, contrairement aux dispositions de la loi sur les contrats de médicaments , nous ne sommes pas tenus de prouver un dommage réel, et il suffit que le demandeur ait produit des données concernant le loyer dans un magasin de taille et d'emplacement similaires, et celles-ci ont bien été inventées : nous avons affaire à un contrat de cacao dans un magasin au même endroit, même s'il est presque deux fois plus grand. De plus, comme indiqué ci-dessus, dans le cadre de l'accord Cocoa, Housing APC a investi 1 million de NIS dans les deux magasins, ainsi qu'une exonération de loyer pour les cinq premiers mois (août-décembre 2019). Cette somme a été déduite dans le cadre du jugement dans la procédure parallèle du montant relatif du loyer. Et la question se pose : le manque de location du magasin dans cette affaire découle-t-il du fait que certains loyers ont été exigés, que le demandeur n'a finalement pas pu obtenir ?
Une autre question que nous devons nous poser dans ce contexte concerne la taille du magasin (quand, comme mentionné, il faut se rapporter à un magasin de taille similaire) : Est-il possible de projeter le loyer résultant de la location de magasins dans une certaine zone sur un autre magasin qui fait environ la moitié de la taille des deux premiers ? Dans ce contexte, M. Steindem a été interrogé lors de son contre-interrogatoire s'il était effectivement possible de les jeter tous les deux dans le côté naïf, et il a répondu qu'il est effectivement possible d'apprendre de ces magasins à propos du magasin en question, et selon lui, le loyer par mètre carré dans un petit magasin est censé être plus élevé que dans un grand magasin (p. 62, paras. 32-33). Il a également été affirmé que Housing A.P.Z. avait investi dans les deux magasins, comme mentionné précédemment, une somme de 1 million de NIS et avait renoncé au loyer pour une période de 5 mois (p. 68, paras. 19-32). Dans les circonstances de l'affaire, et compte tenu des manipulations comptables menées par le tribunal de district dans la procédure parallèle concernant l'accord sur le cacao, ainsi que du fait que nous traitons avec des magasins de tailles différentes (qui diffèrent dans leur domaine), et puisque le magasin en question n'était pas loué avant récemment, j'ai du mal à prévoir le loyer des deux magasins Dior A.P.Z. sur la valeur du loyer du magasin concerné.
- Comme indiqué ci-dessus, la réclamation ne comporte pas l'avis d'un expert concernant le loyer coutumier dans un magasin/appartement de taille et d'emplacement similaires. Dans ce contexte, l'avocat du défendeur fait référence à la décision dans l'affaire civile 36426-09-16, Ben Yosef et al. c. Aura Israel - Entrepreneuriat et investissements dans un appel fiscal (6 novembre 2020). Selon l'avocat du demandeur, la jurisprudence citée traite d'une réclamation qui ne concerne pas la loi sur la vente d'appartements, mais cet argument est involontairement fondé (à cet égard, voir la citation au paragraphe 39 du jugement) et voici comment il a été statué là-bas (paragraphe 40) :
« Les demandeurs n'ont pas joint l'avis d'un expert à partir duquel il est possible d'apprendre du loyer d'un appartement de taille et d'emplacement similaires. Les plaignants 13 à 14 ont joint à la déclaration de demande (et non à l'affidavit) un contrat de location signé le 30 août 2015, selon lequel le couple de plaignants de 13 à 14 ans louait leur appartement de cinq pièces pour la somme de 6 000 NIS par mois. Cela ne satisfait pas aux preuves requises concernant le loyer d'un appartement similaire dans la région pendant la période de retard, qui se situe entre le 31 décembre 2014 et la date de livraison de leur appartement le 6 mai 2015. On ne sait pas si le montant du loyer a été affecté par la date de location environ 8 mois après la date de livraison du contrat, en août, ce qui peut être dû à l'été et à la proximité du début de l'année scolaire, à des loyers particulièrement élevés ou à des circonstances spécifiques liées, par exemple, à l'appartement, à l'identité du locataire ou à d'autres circonstances inconnues. Une transaction spécifique ne suffit pas à déterminer qu'il s'agit bien de la valeur locative d'un appartement similaire de 5 pièces dans la région. Cela ne signifie certainement pas que les appartements ont un nombre de chambres différent. La meilleure façon de prouver le montant du loyer d'un appartement de taille et d'emplacement similaires aux moments concernés est de soumettre l'avis d'un expert. Les plaignants ne l'ont pas fait. En conséquence, la compensation doit être calculée conformément aux dispositions de l'accord. »