Je me référerai également (suivant les traces du juge Weizmann) à l'approche de l'honorable juge Ilan Dafadi, vice-président de l' affaire civile (Tel Aviv) 36426-09-16 Roy Ben Yosef c. Aura Israel Entrepreneuriat et investissements dans un appel fiscal (6 novembre 2020) au paragraphe 37, comme suit :
« De plus, accorder la casher, selon la revendication du défendeur, peut entraîner une contournement de la disposition de l'article 5A de la loi sur la vente, qui vise à protéger un acheteur contre le retard dans la livraison de l'appartement qu'il a acheté, par le biais d'une décision de compensation appropriée. Une telle situation permettra à l'entrepreneur de tendre une embuscade à l'acheteur qui, pour diverses raisons, n'a pas payé un certain montant, aussi faible soit-il à temps, et, lorsque nécessaire, de retirer cette réclamation afin de le priver de l'indemnisation à laquelle il a droit. »
En d'autres termes, conformément au principe de bonne foi, il n'est pas possible de soulever une réclamation de défense concernant un retard de paiement, contre une réclamation concernant un retard dans la livraison. Inutile de dire que, dans notre cas, aucune lettre d'avertissement n'a été envoyée, avec tout ce qui en découle, et il semble que cet argument supprimé n'ait été avancé qu'aux fins de la procédure devant moi. Inutile de dire que cette demande n'a pas été revendiquée comme une demande de compensation, et de plus, aucune demande reconventionnelle n'a été déposée concernant le retard de livraison à ce jour.
Résumé provisoire
- Il ressort donc de la compilation que la date de livraison, y compris la date de départ du magasin, ainsi que la date de livraison des clés du magasin concerné, est le 27 août 2019. Nous devons maintenant aborder la question du calcul de la rémunération.
Estimation du loyer du magasin
- Dans le cadre de l'affidavit de M. Steindam, il n'y a aucune référence à la location du magasin en question, et lors de son contre-interrogatoire (p. 72, paras. 1-16), M. Steindem admet qu'il n'était pas loué avant la soumission de son affidavit, alors que, selon lui, un contrat de location avec le magasin n'a été conclu avec le restaurant Tzipora Skewers qu'à la fin de 2023 (ibid., paras. 6-7). Voir aussi explicitement au paragraphe 2 des résumés de la réponse de l'avocat du demandeur, où il est également expliqué que c'est précisément durant cette période que la pandémie de coronavirus s'est propagée et qu'il y a eu des difficultés à louer le magasin). Quoi qu'il en soit, l'accord sur les brochettes Tzipora ne m'a pas été présenté au départ, étant donné que l'affidavit de M. Steindem avait été signé et soumis au dossier avant la date réelle de location du magasin. Le demandeur soutient que l'accord conclu entre Housing A.P.Z. et Cocoa Center lors d'un appel fiscal le 29 juillet 2019 concernant les deux magasins adjacents qu'elle possède (annexe 19 à l'affidavit de M. Steindem et paragraphe 41 de l'affidavit ; ci-après : l'accord Cocoa) devrait également s'appliquer au loyer relatif au magasin en question, étant donné que le législateur a déterminé que le loyer sera déterminé à « un montant égal au loyer d'un appartement de taille et d'emplacement similaires ». Ces montants sont multipliés par les montants spécifiés dans les sous-alinéas de l' article 5a(a) de la loi, conformément à leur application à la date de la conclusion de l'accord en question. Comme indiqué ci-dessus, en l'absence d'accord concernant le magasin en question, il n'est effectivement pas nécessaire d'un accord concernant ce magasin, ni même d'un avis d'évaluateur, mais une preuve minimale d'un magasin de taille et d'emplacement similaire est suffisante.
- Il convient de souligner : conformément à la loi sur la vente d'appartements, il n'est pas nécessaire de prouver le dommage causé, comme expliqué à l'article 5a(a) de cette loi ; Cela contraste avec les dispositions de l'article 10 de la loi sur les contrats (recours en cas de rupture de contrat), 5731-1970, qui traite des dommages que le contrevenant a vus ou aurait dû voir à l'avance, au moment de la conclusion du contrat, comme résultat probable de la rupture. Dans ce contexte, je vais me référer à la jurisprudence concernant la charge de la preuve imposée au requérant pour percevoir un loyer, telle qu'exprimée dans l'appel civil (Be'er Sheva) 14808-08-19 Kochav Hanegev - Building and Development Company (1990) dans l'affaire Tax Appeal c. Gavriel Shmalov (16 décembre 2019, paragraphes 12-13 du jugement de l'honorable juge Geula Levin) comme suit :
« Cet arrangement visait à réduire l'écart de pouvoir entre les parties, à renforcer le statut de l'acheteur d'appartement de manière à garantir le droit à une indemnisation de l'acheteur, et à inciter l'entrepreneur à éviter des retards dans la livraison de l'appartement (Civil Appeal Authority 6605/15 Ilana Shemesh c. Space Construction and Development in a Tax Appeal [publié dans Nevo] [rendu le 21 février 2016]). L'arrangement spécial d'indemnisation accorde le droit à une indemnisation sans preuve de dommage. L'acheteur n'est pas tenu de prouver qu'il a réellement dépensé de l'argent ou a été lésé par le retard dans la livraison de l'appartement. L'arrangement de rémunération profite également à l'acheteur en plaçant la compensation durant les huit premiers mois sur le montant égal du loyer pour un appartement de taille et d'emplacement similaires, multiplié par 1,5, et à partir du neuvième mois, le multiplicateur est de 1,25. 13. Il a été conclu que le seul montant devant le tribunal pour déterminer la compensation est « le loyer d'un appartement de taille et d'emplacement similaires ». Ce chiffre fait partie des composantes de la demande, et le demandeur doit le prouver afin de soutenir sa revendication. Bien que nous ayons affaire à un arrangement d'indemnisation sans preuve de dommage, qui vise à renforcer le statut de l'acheteur et à dissuader les entrepreneurs de retards dans la livraison des appartements, cela reste un élément qui doit être prouvé conformément aux lois de la preuve coutumières en droit civil. »
- Comme indiqué ci-dessus, pour calculer le loyer mensuel, conformément aux dispositions de la loi sur la vente d'appartements, nous devons obtenir des informations concernant le loyer du magasin en question ou de magasins similaires dans la région. Dans les circonstances de l'affaire, la plaignante a joint l'accord sur le cacao à l'affidavit de M. Steindam, où, selon elle, le loyer moyen pour toute la période est de 190 NIS, avec un appel fiscal par mètre carré. Selon le demandeur dans l'affidavit, le calcul suivant doit être effectué : Délai : 34,2 mois * Loyer par mètre carré d'un montant de 190 NIS accompagné d'un appel fiscal (222,30 NIS)* La superficie du magasin, au taux de 262,2 mètres carrés = 1 993 417,452 NIS. Dans le cadre de ses résumés, le demandeur demande d'imputer au défendeur un délai de 37,2 mois, c'est-à-dire trois mois supplémentaires en plus de ceux spécifiés dans la déclaration de la demande, sans omettre la période de grâce, contrairement, comme mentionné précédemment, à ce qui est requis dans la déclaration de la demande. Selon le demandeur, elle agit conformément aux dispositions pertinentes de l'article 5A de la loi sur la vente d'appartements, telle qu'elle était en évidence à l'époque, selon laquelle le retard à partir de la date de livraison contractuelle doit être calculé, sans tenir compte du délai de grâce. Dans ce contexte, le demandeur est tenu de se référer à la jurisprudence d'autres requêtes municipales 8570/09 Samira Hagoli c. Rishon LeZion Municipality (15 mars 2011, paragraphe 21 de l'avis de l'honorable juge Fogelman), dans lesquelles trois conditions cumulatives ont été fixées pour accorder un recours dépassant ce qui est demandé dans le procès lui-même, comme suit : Un examen de l'affaire devant moi montre que les trois conditions requises dans la jurisprudence n'ont pas été pleinement remplies : En effet, il est nécessaire de clarifier les questions en litige entre les parties, qui nécessitent l'octroi d'un recours. De plus, il s'agit d'un remède qui découle directement du recours demandé. Le problème est que ce recours n'a été demandé qu'à l'étape sommaire, lorsque le défendeur devait calculer le calcul du demandeur. Enfin, toutes les preuves nécessaires à une décision dans la procédure devant moi n'ont pas été clarifiées, y compris une méthode méticuleuse de calcul de la compensation. Je vais m'occuper de cette question immédiatement. Dans ce contexte, je me référerai à la jurisprudence d'autres requêtes municipales 8570/09 Samira Hagoli c. Rishon LeZion Municipality (15 mars 2011, paragraphe 21 de l'avis de l'honorable juge Vogelman), selon laquelle – « Dans ce contexte, la jurisprudence a évoqué trois conditions cumulatives, dont le tribunal peut accorder un recours à l'accomplissement même s'il n'a pas été explicitement demandé : la première condition est que la justice ou la nécessité de clarifier les questions substantielles en litige nécessite l'octroi de la réparation. La seconde est qu'il s'agit d'une mesure qui découle directement de la réparation demandée. La troisième condition est que toutes les preuves nécessaires à une décision concernant le recours en question aient été clarifiées, et dans ce contexte, la jurisprudence a évoqué trois conditions cumulatives : si elles sont remplies, le tribunal peut accorder un recours même s'il n'a pas été explicitement demandé : la première condition est que la justice ou la nécessité de clarifier les questions substantielles en litige nécessitent l'octroi du recours. La seconde est qu'il s'agit d'une mesure qui découle directement de la réparation demandée. La troisième condition est que toutes les preuves nécessaires à une décision concernant le recours en question aient été clarifiées, de sorte qu'il n'y ait pas besoin de poursuivre les litiges... »
- Dans ce contexte, je tiens à préciser qu'à la date pertinente, qui est la date officielle de livraison, le 27 août 2019, l'article 5a(a) de la loi sur la vente d'appartements (passant à l'amendement 5782-2022 (modification n° 9) du 7 juillet 2022) stipulait que le droit à une indemnisation sans preuve de dommage est le double du montant de l'indemnisation de 1,5 pour les huit premiers mois, et multiplié par 1,25 pour la période commençant neuf mois après la date de livraison contractuelle. En conséquence, le calcul de la redevance d'utilisation est : 8 * 222,30 NIS * 262,2 mètres carrés * 1,5 = 699 444,72 NIS + 26,2 * 222,30 NIS * 262,2 mètres carrés * 1,25 = 1 908 901,215 NIS, pour un total de 2 608 345,935 NIS. Le problème est que cette somme dépasse le montant pour lequel les honoraires ont été payés, ainsi que les limites de l'autorité substantielle de ce panel. Ici aussi, je vais honorer et suivre les traces du juge Weizmann dans ses décisions dans la procédure parallèle (par. 47) : « La demanderesse ne peut pas poursuivre dans ses résumés plus que le défendeur dans la déclaration de la requête, puisque le précédent est qu'aucun arbitre ne donne plus qu'un serment, même s'il est devenu clair lors de l'audience de sa demande qu'il a droit à plus » (Yoel Sussman, Civil Procedure, 162 (septième édition, 1995)). De même, la plaignante ne peut pas réclamer une indemnisation qui dépasse le recours pour lequel elle a payé des honoraires (Civil Appeal Authority 1927/13 Elco Installations and Services (1973) dans Tax Appeal c. Noy Electricity and Control Ltd., par. 5 (2013) ; Appel civil 1226/11 Uzi Israel-Pour et al. c. Yehuda Eliyahu, paragraphes 57-58 (2014). »
- De plus, et comme indiqué ci-dessus, le montant indiqué contredit le calcul détaillé au paragraphe 42 de l'affidavit de M. Steindem. En d'autres termes, il y avait plusieurs défauts dans la conduite du demandeur dans cette affaire : premièrement, rien n'a été mentionné concernant le calcul du délai de grâce : ni dans la déclaration de la demande ni dans les affidavits du demandeur ; Deuxièmement : la demande de créer cette obligation naît du fait qu'à l'étape de la conclusion ; Et troisièmement, en tenant compte de ce calcul, je conclus que le montant de la réclamation dépassera les limites de la compétence substantielle de ce panel, ainsi qu'aucun frais approprié n'a été payé pour la charge conformément à ce calcul. Par conséquent, je ne peux pas à ce stade répondre aux arguments du demandeur concernant la date de calcul de la compensation, et je baserai le calcul sur une période de seulement 34,2 mois.
Calcul de la superficie du magasin et réclamation concernant l'agrandissement d'une façade interdite
- Quant au calcul de la superficie du magasin, il a été déterminé dans l'accord qu'il s'élève à une superficie nette de 228 mètres carrés et de 262,2 mètres carrés bruts (comme détaillé au septième paragraphe depuis le préambule de l'accord). Dans ce contexte, le défendeur soutient pour la première fois dans ses résumés (paragraphe 44(c) des résumés du défendeur) que l'objectif de l'utilisation était différent, M. Steindem admettant lui-même que le magasin n'était destiné à un usage commercial que sur une superficie de 150 mètres carrés et rien de plus. Cet argument s'adresse à la fois à la demande de compensation et à son calcul, et à la comparaison du magasin en question avec les magasins parallèles de Dior A.P.Z. ce qui a été revendiqué dans l'agrandissement d'une façade interdite concernant la zone désignée pour le commerce. Il convient de noter que la plaignante elle-même n'est pas d'accord avec la décision du tribunal de district dans la procédure parallèle, selon laquelle le loyer concernant les magasins de Dior A.P.Z. doit être calculé uniquement en fonction de la superficie désignée pour le commerce, c'est-à-dire par rapport à une superficie de 150 mètres carrés, et non par rapport à l'ensemble de la surface brute de cette zone, qui est ajoutée à 272 mètres carrés, et dans les quartiers commerciaux, un total de 422 mètres carrés.
- Dans ce contexte, la jurisprudence stipule que :
« Il est bien connu en droit civil que ce sont les actes de procédure qui tranchent le litige, et que le tribunal statuera uniquement sur la base des déclarations de plaidoyer, ainsi que sur la base des témoignages donnés dans le cadre des revendications... et non sur la base d'une chose surprenante dans le témoignage d'une des parties, et surtout si cela n'a pas été confirmé par son adversaire » (Civil Appeal 397/68, Weiss c. George, IsrSC 23(1) 402, 407 (1969)).