« Gali : ... La seule chose que je veux faire en ce moment, c'est officiellement récupérer la possession. Je vais vous dire pourquoi. Parce qu'il y a deux jours, on est allés dans le magasin pour elle-même, il y avait un cerf là-bas, je crois. Après tout, il y a le bureau là-bas. Et ils nous ont expulsés de là. Voilà un nom, la pièce sécurisée dans la petite boutique, elle est utilisée par eux comme bureau. C'est peuplé, ils s'y installent. Tout. Maintenant, même si je veux qu'ils commencent à faire des rénovations là-bas, vous savez comment commencer à faire le magasin, ils ne peuvent pas » (p. 145 des pièces à conviction du demandeur)
Et en réponse, comme indiqué, M. Netanel ordonne à son employé de quitter immédiatement les magasins :
« Aryeh (M. Netanel - Z.W.) : Alors établissons un protocole. (Au téléphone) : Salut Kiko, qu'est-ce qui se passe ? Avons-nous encore un bureau au rez-de-chaussée ? Au parc scientifique. Alors aujourd'hui, donnez l'ordre à ce qui de quitter le bureau, de préparer les clés, de préparer les clés...
... Aryeh : .. S'il y a un ensemble, fais-en un, s'il n'y en a pas... Tu l'as fait. D'accord, d'accord. D'accord, elle vérifiera. Ce qui lui manque, je lui donnerai. Mais aujourd'hui, le bureau est en cours d'évacuation. D'accord ? Mais totalement. Merci
Gali : Alors maintenant ils peuvent entrer et commencer » (p. 146 des pièces à conviction du demandeur)
Ainsi, les magasins n'auraient pas été évacués de leur équipement et d'une personne avant de signer le protocole de livraison. »
- Il est vrai que, comme indiqué plus haut, nous avons décidé de la date officielle de livraison du magasin, c'est-à-dire le 27 août 2019. Cependant, la question se pose : le demandeur a-t-il reçu les clés du magasin afin de le présenter à des locataires potentiels plus tôt ? Le juge Weizmann a statué lors de la procédure parallèle que dans le cas où les clés des magasins avaient été livrées à A.P.Z. Housing dès la date de rédaction, le premier protocole de livraison du 29 juillet 2019 (voir le paragraphe 18 du jugement, qui fait référence à la transcription, apparemment aux p. 8, paragraphes 1-6 de la transcription). Quant à moi, et en ce qui concerne le magasin devant moi, je suis impressionné par les propos de Mme Appel, à la page 6, art. 27, de la transcription, qui a dit qu'elle n'a pas pu entrer dans la propriété). De plus, dans l'affaire devant moi, l'avocat du défendeur n'a présenté aucune preuve que les clés aient été livrées à cette date. De plus, comme le montre la transcription, les clés n'ont été livrées que le 27 août 2019, date de livraison. Je note que l'avocat du demandeur n'a pas interrogé Mme Appel dans cette affaire (voir la note de l'avocat du demandeur à la p. 45, paragraphe 3), tandis que M. Steindam note qu'il n'a personnellement reçu aucune clé (ibid., par. 19-36). Il convient également de souligner que cela est conforme à l'amendement du protocole de livraison du magasin (par opposition au protocole des deux magasins Dior A.P.Z.), dans lequel les mots « il y a longtemps » ont été supprimés et la date exacte de livraison a été indiquée, le 27 août 2019 (p. 73, paras. 2-3 du contre-interrogatoire de M. Steindem). Dans les circonstances de l'affaire, je ne peux que déterminer que la date officielle de livraison du magasin en question est le 27 août 2019, et dans l'affaire devant moi, les clés n'ont également été livrées que ce jour-là.
Retard de livraison dû à l'absence de permis d'extinction d'incendie
- Dans le cadre des arguments de la défense, le défendeur affirme qu'en l'absence de l'approbation de l'autorité des services d'incendie et de secours, il n'a pas été possible de livrer le magasin à temps. À cet égard, je vais me référer aux paragraphes 21 à 24 de l'affidavit de M. Netanel. Ainsi, il a été affirmé que le défendeur avait déjà demandé auprès de l'Autorité nationale des incendies et des secours en 2017 pour obtenir un permis d'extinction afin d'obtenir le formulaire 4. Sa demande a été rejetée dans une lettre datée du 5 novembre 2017, intitulée « Inspection des procédures de sécurité incendie - Achèvement de la construction ». L'inspection elle-même a été réalisée le 2 novembre 2017, à la suite d'un changement important dans le bâtiment, dont l'essence était un plan de modifications du sous-sol du parking 3, l'agrandissement des aires de stationnement et l'ajout de stockages, lorsque de nombreux défauts ont été identifiés nécessitant des réparations de la part du défendeur. Parmi elles, le document contient 11 demandes, accompagnées d'une note indiquant qu'elles ont été jugées inappropriées. Il existe également une longue liste de documents exigés, dont certains comportent des certificats invalides. Ce document montre que l'audit était en fait nécessaire, compte tenu de l'ajout d'un étage de parking supplémentaire, à savoir l'ajout du troisième étage du sous-sol. Je détaillerai certaines des exigences, notamment les travaux nécessaires concernant la roue d'extinction, la séparation des zones de service du reste du bâtiment, l'installation d'une voie d'accès au camion de pompiers, des fenêtres de secours, un panneau de contrôle pour pompiers, et bien plus encore. Ainsi, il a été conclu que le défendeur ne remplissait tout simplement pas les exigences de l'Autorité nationale des incendies et des secours à la date de l'examen. Et c'est là que se pose la question : comment le défendeur cherche-t-il à transférer la responsabilité dans cette affaire sur le demandeur, surtout lorsque le lien entre le défendeur et les exigences de l'Autorité des pompiers et des secours n'est pas clair ?! Cela est particulièrement vrai lorsqu'un examen de la liste des défauts qui a été jointe montre qu'il s'agit d'une conduite inappropriée de la part de la défenderesse elle-même. Dans ce contexte, je ferai référence au fait qu'une longue liste de lacunes que le défendeur aurait dû corriger était jointe, et il n'est pas clair si le doigt accusateur a été pointé contre la plaignante, qui insiste sur son droit de recevoir son magasin à temps. De plus, étant donné que la défenderesse a utilisé le magasin de la plaignante pour stocker son équipement, il n'est pas clair en quoi cette réclamation concernant l'absence de régulation des exigences de l'autorité incendie constitue un bouclier et un bouclier pour le défendeur.
- Même sur le fond de l'affaire, M. Netanel a du mal à citer une seule demande du défendeur adressée au demandeur, affirmant que des retards ont été causés en l'absence de l'approbation des autorités dans l'affaire (p. 63 et p. 64, paragraphe 22). Le seul argument avancé dans ce contexte est que, en raison de la relation amicale, M. Appel a géré lui-même l'affaire, et qu'il n'était de toute façon pas nécessaire de l'en informer (ibid., paras. 25-26). Je ne peux accepter cet argument, à la fois parce qu'aucune preuve n'a été produite dans l'affaire, que M. Appel n'a pas été convoqué à témoigner, et même s'il avait été prouvé que M. Appel avait aidé à traiter ces affaires (et que l'affaire, comme mentionné, n'a pas été prouvée), cela ne retire pas la responsabilité du défendeur lui-même.
Rejet de la réclamation du défendeur concernant un retard de livraison dû à la nécessité d'ajouter un troisième étage au sous-sol
- La défenderesse a un argument de défense selon lequel elle a dû ajouter la moitié d'un étage au sous-sol, après avoir obtenu un permis pour construire 3 étages au lieu des deux étages et la moitié du sol qui lui avaient été attribués au départ. L'ajout du troisième étage du sous-sol a causé, entre autres raisons (telles que, selon le défendeur), un retard dans la livraison). Je ne peux pas accepter cet argument pour les raisons suivantes :
- Tout d'abord, nous examinerons les permis de construire dans l'affaire : le seul permis (qui a été soumis dans le cadre de la procédure parallèle). Voir le paragraphe 37 du jugement dans la procédure parallèle) est daté du 10 mars 2016, et le second permis est un permis de modifications daté du 6 novembre 2017, qui ordonne l'agrandissement du sous-sol, passant d'un demi-étage à un étage complet (Annexe G à l'affidavit de M. Netanel). Ce permis indique qu'il est basé, entre autres, sur le plan Reich/Mac/2005 de 2005, approuvé dès février 2008. En d'autres termes, le permis pour la construction de 3 étages au sous-sol avait déjà été accordé en février 2008, et l'échec à construire le troisième étage, tel que l'affirmait M. Netanel, découlait d'implications commerciales en raison du comportement du défendeur. Il est clair qu'il n'y a aucune justification, dans les circonstances du cas, pour reporter la livraison. À cet égard, je vais me tourner vers les réponses complexes de M. Netanel lors de son contre-interrogatoire (de la p. 77, par. 20 à p. 78, par. 19). Je me tournerai également vers les réponses astucieuses de M. Netanel, qui témoigne d'abord qu'il sait lire les permis de construire (p. 77, s. 24), puis plus tard, lorsqu'une question lui est posée qui le confronte à l'affirmation que le permis de construire pour les trois étages du sous-sol a été accordé des années avant le début des travaux sur le projet, car il ne sait pas lire les plans (ibid., paras. 31 et p. 78, art. 15). Je ferai également référence aux décisions du juge Weizmann dans la procédure parallèle, selon lesquelles il était possible de construire 3 étages dès le départ et qu'il n'était pas nécessaire de modifier les plans exigeant l'agrandissement des sous-sols, paragraphe 37 du jugement).
- Plus que nécessaire, je précise que l'argument du défendeur sur la question ne doit pas être accepté, pour les raisons suivantes : Même si nous acceptons l'argument du défendeur concernant un changement de plans (et comme indiqué plus haut, je ne peux pas accepter cet argument, puisque les plans ont été approuvés de nombreuses années avant l'achèvement effectif du sous-sol), alors il s'agit de plans dont le seul but est de bénéficier au défendeur. Cela n'a rien à voir avec le demandeur, et en tout cas il n'y a aucune justification au retard dans la livraison du magasin. De plus, il s'agit de travaux au rez-de-chaussée, et il n'est pas clair comment cela se déroule après qu'un immeuble de grande hauteur ait déjà été construit. De plus, je n'ai trouvé aucun avertissement en temps réel concernant un retard de livraison dû à l'ajout d'un demi-étage au sous-sol. Quoi qu'il en soit, je n'ai pas trouvé dans cet argument de justification pour le retard de livraison.
Rejet de la demande du défendeur concernant le retard dans les paiements du demandeur comme justifiant un retard de livraison
- Le défendeur a une réclamation concernant le non-paiement du solde de la contreprestation, comme raison du retard de livraison. Dans ce contexte, M. Netanel fait référence lors de son contre-interrogatoire à l'annexe 12 de son affidavit, correspondance par e-mail entre diverses parties dans la tenue de livres des deux parties, datée du 20 au 22 août 2018 (Mme Frida Eliasi au nom du défendeur, et Mme Vered Tibi au nom du demandeur). Voir aussi à la page 103 du par., par. 16-37). La correspondance montre qu'à cette date (20 août 2018), le demandeur devait au défendeur la somme de 1 126 711,80 NIS. Il semble que le demandeur ne soit pas non plus en désaccord avec cette détermination selon laquelle à ce moment-là le défendeur devait la somme susmentionnée, mais l'argument du demandeur est que, conformément à l'accord, le défendeur aurait dû donner un préavis de 7 jours à l'avance de la date de remise des documents, et que ce n'est qu'après cet avis que le solde pouvait être transféré. Inutile de dire qu'aucun avis de ce type n'a été donné, comme indiqué ci-dessus.
- En fait, à part la correspondance susmentionnée, qui ne constitue pas non plus une plainte concernant un retard de paiement, mais plutôt un litige commercial entre les deux comptables des parties, aucun avertissement n'a été présenté par le défendeur concernant le non-paiement du solde. De plus, même dans la transcription, il n'y a aucune demande concernant les paiements ni aucun retard dans les paiements. Netanel répond à cela lors de son contre-interrogatoire et précise que, lors d'une conversation avec Mme Appel, la cible de la transcription, il n'a jamais soulevé de demande concernant les paiements en retard, mais plutôt que tout a été fait avec son père, M. Appel, et non avec elle. M. Netanel admet que le défendeur n'a pas donné de notification écrite au demandeur concernant les allégations d'arriérés de paiement, compte tenu de la relation personnelle entre lui et M. Appel (p. 104, paras. 16-21, et p. 110, par. 4-31). Il n'y a donc aucun moyen de déterminer que cette affirmation est une revendication supprimée.
- De plus, le demandeur a avancé l'un des paiements au défendeur à sa demande, comme en témoigne la lettre conjointe du demandeur et A.P.Z. Housing au défendeur datée du 28 février 2019 (Annexe 15 de l'affidavit Steindem) comme suit :
« Suite à votre demande concernant le paiement.