Affaire civile (Tel Aviv) 66179-03-22 Rabatz Investments Ltd. c. Babylon Park Israel Ltd. - part 3

Le locataire paiera également, à la date de signature de cet accord, des frais de gestion mensuels d'un montant de 10 ILS, ainsi que des différences de liaison et des charges fiscales pour chaque mètre carré ou une partie de la superficie brute louée et la partie louée de la consommation publique d'électricité et d'eau louée, ainsi que tous les paiements courants applicables au bien loué, y compris l'eau, l'électricité et les taxes municipales.

4.2.  La troisième année, la quatrième et la cinquième année, un loyer mensuel égal à 15 % du rachat mensuel du locataire dans les locaux loués, accompagné d'un appel fiscal ou de 60 ILS plus un appel fiscal, avec des écarts de liaison pour chaque mètre carré de superficie brute louée, selon la valeur la plus élevée.

De plus, le locataire paiera une redevance de gestion mensuelle d'un montant de 10 ILS plus un appel fiscal pour chaque mètre carré ou une partie d'espace loué brut, ainsi que des différences de liaison.

Le locataire doit également payer la part louée de la consommation publique d'électricité et d'eau louée dans le bien loué, ainsi que tous les [paiements courants - L.C.] applicables au bien loué, y compris l'eau, l'électricité et les taxes municipales.

Pour éviter tout doute, il est précisé que le calcul entre les parties concernant la somme la plus élevée des deux spécifiées dans cette section sera effectué à la fin de chaque année grégorienne [insistance dans l'original - L.  C], puis le paiement excédentaire sera effectué, le cas échéant.

5. En d'autres termes, le loyer pendant la première période de location (les cinq premières années) était déterminé selon 15 % du revenu mensuel de Babylone (plus la TVA), tandis qu'à partir de la troisième année, ce loyer était versé comme dérivé du rachat ou de 60 ILS par mètre carré, accompagné des écarts de liaison (et de la TVA) (ci-après - le « Loyer minimum »), selon la valeur la plus élevée. En d'autres termes, durant les deux premières années de la période de location, le loyer minimum ne s'applique pas, mais seulement le loyer issu du rachat.  Cela ne concerne pas la période durant laquelle le bien loué ne sera pas ouvert au public après six mois à compter de la date de signature de l'accord.
6. Afin de comprendre le différend plus large qui est né entre les parties (qui s'écarte de cette procédure), je précise également qu'en vertu des termes commerciaux, il a été convenu que le demandeur partagerait le coût des travaux d'adaptation destinés à préparer la zone louée pour être utilisée comme terrain de jeu (paragraphe 8 de l'annexe aux conditions spéciales). Conformément à ce résumé, le demandeur-propriétaire devait participer au coût des travaux d'un montant d'environ 2 000 ILS, ainsi qu'un appel fiscal pour chaque mètre carré net de surface louée contre une facture, conformément aux différentes conditions convenues.  En d'autres termes, il s'agit d'une contribution au coût des travaux de construction d'environ 3,6 millions de ILS (plus la TVA).  Cependant, il a également été convenu entre les parties d'un mécanisme de restitution proportionnelle des frais de participation du demandeur dans le cas où la relation de location prendrait fin après une période inférieure à 10 ans, auquel cas Babylon est tenue, en vertu de l'accord, de rembourser au demandeur une partie du coût de l'investissement (clause 8.6 de l'accord).
7. En ce qui concerne les frais de gestion, il a été convenu à l'article 4.1 de l'annexe des conditions commerciales à Babylone de verser des frais de gestion d'un montant de 10 ILS par mètre carré brut, plus les différences de liaison. À l'article 5 de l'accord de gestion, la société de gestion (le demandeur lui-même) s'engageait à fournir une série de services, soit par elle-même, soit par l'intermédiaire d'autres, y compris la conservation, la rénovation et le nettoyage des zones ; assurer l'approvisionnement en eau et en électricité de manière continue ; Entretien continu du système de climatisation et installation de panneaux directionnels en plus des panneaux publicitaires des locataires - tout cela en lien avec les espaces publics de la zone commerciale.
8. La date prévue pour l'ouverture du terrain de jeu au public, conformément aux dispositions de l'accord, était prévue dans les six mois suivant la signature de l'annexe aux termes commerciaux ; C'est-à-dire, en janvier 2020. Le terrain de jeu n'a pas été ouvert comme prévu et, en apparence, selon les dispositions de l'accord, le demandeur était tenu de verser au défendeur un loyer minimal à partir de cette date jusqu'à l'ouverture de l'aire de jeux au public.
9. Cependant, le 21 mai 2020, les parties ont conclu un avenant au contrat de location (ci-après également - « Addendum au contrat de location »). La clause 2 de l'addendum stipule que « nonobstant ce qui est indiqué à la clause 4.1 de l'annexe aux termes commerciaux, les parties conviennent que le loyer pour le bien loué commencera à être payé à compter du jour où Babylon ouvrira ses portes dans le bien loué au grand public, qui ouvrira le 15 juin 2020.  Pour éviter tout doute, il est précisé que le reste des responsabilités de Game On/Babylon, y compris l'obligation de payer les frais de gestion pour la location, reste inchangé.  » À la clause 4 de l'addendum, il a été noté que « les dispositions de cet addendum ne nuisent ni ne portent préjudice à aucune des obligations des parties en vertu du contrat de location et selon l'addendum du 21 janvier 2020, qui continuera de régir la relation entre les parties, sauf dans les aspects expressément énoncés dans cet addendum.  »
10. Il semble qu'il n'y ait pas besoin de mentionner que, durant le mois de mars 2020, la pandémie de COVID-19 a éclaté. Finalement, l'aire de jeux a ouvert ses portes au public en juin 2020 et a subi deux confinements durant lesquels il n'a pas fonctionné, ainsi que diverses restrictions importantes imposées par le gouvernement en raison de la pandémie en 2020-2022.
11. Le procès concerne une demande de paiement de loyer et de frais de gestion, qu'il affirme ne pas avoir été payés conformément aux dispositions de l'accord, ainsi qu'une indemnisation convenue pour la violation de leur non-paiement. Il s'agit d'une dette alléguée accumulée jusqu'à la date de dépôt de la réclamation en mars 2022.
12. Selon les défendeurs, en raison des restrictions liées au COVID-19, il n'a pas été possible de réaliser de façon continue et complète la « période de déroulement » prévue dans l'accord - de plus de deux ans, selon la réclamation - durant laquelle il avait été convenu que le loyer serait payé uniquement selon le rachat (sans paiement minimum du loyer minimum selon l'accord). Par conséquent, le terrain de jeu a été empêché de s'établir et de réaliser son potentiel commercial, et dans ce contexte, l'argument principal de la défense avancé par les défendeurs dans leurs résumés est que la « période de cours » qui a duré deux ans, durant laquelle Babylon est obligée de payer le loyer uniquement par recettes, selon celle-ci, au 4 février 2022, doit être mentionnée.  Les défendeurs affirment en outre dans leurs résumés qu'ils n'ont pas reçu de services de gestion et qu'ils ne devraient donc pas être facturés pour ces services ; qu'ils ont trop payé pour des services de gestion qui ne leur étaient pas fournis et que ces paiements devaient être déduits ; que le demandeur a agi de mauvaise foi en ignorant les circonstances de la crise du coronavirus et leur impact sur l'engagement ; et que la plaignante elle-même avait violé le contrat de location et causé des dommages-intérêts au défendeur.
13. Après ces brèves remarques introductives , nous examinerons les plaidoiries qui ont été soumises.

Résumé de la revendication

14. Dans la plainte, il a été affirmé que le défendeur n'avait pas payé de loyer ni de frais de gestion pour la somme de 1 392 438 ILS. Cela est indiqué selon le registre comptable pour la période du 18 juillet 2019 au 31 mars 2022 (Annexe 6 du relevé de la réclamation).
15. Il a également été soutenu que le non-paiement du loyer et des frais de gestion constitue une violation fondamentale de tous les accords, et que par conséquent le demandeur a également droit à une indemnisation convenue en vertu de l'article 19.6 du bail « équivalente à trois fois le loyer mensuel et les derniers frais mensuels de gestion payés avant la rupture, plus la TVA » (paragraphe 10 de la demande). Selon le demandeur, cela représente la somme de 501 162 ILS.
16. Il a également été soutenu qu'Effi (défendeur 2) devait être imputé conjointement et solidairement du montant réclamé en vertu de sa garantie personnelle pour les charges du défendeur.

Résumé de la déclaration de la défense

17. Dans la déclaration de la défense, il a été affirmé qu'avant la signature du contrat de location le 2 juin 2019, des négociations avaient été menées entre les parties , sur la base des déclarations du demandeur selon lesquelles le centre commercial « sera maintenu à un niveau très élevé ». Dans le projet d'accord, Babylon devait déclarer qu'elle était consciente de l'importance de la gestion, de l'exploitation et de l'entretien des biens loués afin de maintenir le niveau et la qualité du centre commercial.
18. Il a également été affirmé que Babylon avait récemment découvert que la plaignante avait modifié la formulation de l'accord de manière à modifier la formulation que la demanderesse elle-même avait transmise et que Babylon n'avait pas commentée, de sorte que l'accord impose à Babylon la responsabilité de réparer les systèmes loués et retire au demandeur-propriétaire la responsabilité des perturbations de l'approvisionnement en électricité. Il a été soutenu que cette nouvelle division de la responsabilité ne devait pas être validée, qui « s'est glissée dans l'accord à l'insu du locataire ».

Dans ce contexte, le défendeur a noté qu'en vertu de l'accord entre les parties, elles avaient signé l'Annexe 11 et aux paragraphes 3.4-3.3 de cette annexe, il avait été convenu que le demandeur ou la société de gestion, en son nom, seraient ceux qui fourniraient les services d'électricité au locataire et que le défendeur s'engageait à n'utiliser que les services électriques qu'ils fourniraient.

19. Babylon a en outre affirmé que l'annexe des termes commerciaux signés ne reflétait pas ses propos. Selon elle, elle a signé de très mauvaise foi l'annexe aux termes commerciaux dans une version qui n'avait pas été acceptée par elle, lorsqu'il a été affirmé qu'au moment de la signature, elle pensait signer une version conforme aux modifications qu'elle avait proposées dans le projet du 17 juillet 2019.  Selon ce projet, il est affirmé que, pour les troisième, quatrième et cinquième années, le loyer mensuel et les frais de gestion seront versés d'un montant total et consolidé égal au revenu mensuel moyen du locataire durant les deux premières années de la période de bail, soit 15 % du revenu mensuel du bien loué avec la TVA, selon la valeur la plus élevée.  En d'autres termes, selon la formulation signée pendant toute la période du bail, les frais mensuels de gestion seront de 10 ILS par mètre carré (et non pendant deux ans comme proposé dans le projet soumis par le défendeur) ; Et en troisième, quatrième et cinquième années, un loyer minimum de 60 ILS par mètre carré s'appliquera, comme l'exigeait le demandeur, même si Babylon n'a pas accepté cela.  Il a donc été soutenu que les termes du projet soumis par le défendeur le 17 juillet 2019 devaient être considérés comme contraignants ; C'est la formulation que Babylone pensait signer.
20. Il a été soutenu, dans ce contexte, que bien que le demandeur n'ait pas entièrement clarifié les composantes de la dette réclamée, « il est clair qu'elle découle uniquement du fait que le demandeur s'appuie uniquement sur la formulation des termes joints en annexe 3 à la déclaration de la réclamation (qui ne reflète pas les accords entre les parties tels que susmentionnés) » (paragraphe 33 de la déclaration de la défense). Le calcul de la dette selon le projet daté du 17 juillet 2019, selon Babylon, montre que les frais de gestion et de location sur la période concernée ne sont que de 341 678 NIS.
21. Les défendeurs soutiennent en outre que même le montant réduit concernant le loyer et les frais de gestion ne devrait pas être facturé en raison d'une violation des accords entre les parties ; a causé des dommages à Babylon et a également agi de mauvaise foi en refusant de discuter avec elle concernant l'ajustement des conditions de location au regard des circonstances créées dans l'ombre de la pandémie de COVID-19. Au minimum, a-t-on affirmé, les dommages causés à Babylon devaient être compensés.
22. Concernant les dommages causés par Rabetz à Babylon, il a été allégué que Rabetz avait violé l'accord et causé des dommages en n'autorisant pas Babylon à placer un panneau LED devant le centre commercial afin d'inviter les clients à l'aire de jeux ; qu'il avait été promis que le niveau d'entretien du centre commercial serait amélioré, mais en pratique le centre commercial était « sale », comme l'a dit le défendeur, et il y avait même des problèmes d'entretien qui ont créé un risque pour la sécurité (une rambarde en béton fissurée et une vieille enveloppe de bâtiment que le demandeur s'était engagée à remplacer mais ne l'a pas fait) ; Des problèmes d'approvisionnement en électricité ont entraîné des coupures de courant fréquentes et longues qui ont altéré le fonctionnement continu de l'aire de jeux et causé la perte de clients et des dommages à ses équipements électriques pour un coût de plusieurs dizaines de milliers de shekels. C'est à ce moment-là que l'installation d'un générateur pour fournir du courant électrique pourrait minimiser les dégâts causés.
23. Quant à l'ajustement du loyer, les défendeurs ont affirmé qu'en raison de l'épidémie de coronavirus, Babylon n'avait pas pu continuer ses activités normalement et comme prévu. La date d'ouverture de l'aire de jeux a été reportée de plusieurs mois, à la fois en raison de l'impossibilité d'adapter la propriété à des fins de location et en raison du confinement de 68 jours imposé au public.  Même après l'ouverture du terrain de jeu pendant 154 jours, il a été fermé en raison des confinements, et même pendant les périodes sans confinements, les revenus étaient très faibles, si bien que l'exploitation était généralementimpulsive, lorsque pendant de nombreux mois les loyers et les frais de gestion dépassaient les recettes, et même lorsque les revenus étaient plus élevés, les dépenses globales du terrain de jeu étaient plus élevées.  Il a été soutenu que, dans ces circonstances, le bail avait été contredit.  La pandémie n'aurait pas pu être prévue et le prévenu n'aurait pas pu empêcher la pandémie ni ses conséquences destructrices.  Le défendeur a tout fait pour minimiser les dommages et a œuvré pour promouvoir son activité via divers canaux (y compris la radio, la télévision, les pancartes, les flyers et les réseaux sociaux), mais cela n'a apporté aucun réel bénéfice et le terrain de jeu est resté en déficit pendant la majeure partie des mois.
24. Il fut affirmé que Babylone s'était approchée à plusieurs reprises de Rabetz pour négocier les termes de l'accord en fonction des nouvelles circonstances qui se présentaient à l'époque, mais Rabetz refusa de le faire. Elle a refusé d'envisager une réduction des frais de gestion pendant les confinements, même si le centre commercial fonctionnait de manière limitée, et a également refusé de négocier le loyer qui serait payé après 24 mois depuis son entrée dans le logement loué.  Il a été soutenu que, conformément à l'article 4.1 de l'accord, le loyer à payer dans les 24 premiers mois proviendra des revenus du bien loué afin de permettre au défendeur d'avoir une période suffisante pour établir la transaction.  Cependant, en raison de la crise du COVID-19, la propriété louée n'a fonctionné que 13,5 mois sur une période de 24 mois, et durant cette période le trafic était faible, si bien que la demande de Babylon d'en tenir compte était justifiée.  Mais Babylone a été « en colère » ignorée.  Il a également été soutenu que « l'insistance du propriétaire sur le respect des accords tels qu'écrits et rédigés, et cela selon les termes du bail, même légèrement, afin d'atténuer la détresse du locataire et en raison des circonstances exceptionnelles qui ont caractérisé la crise du coronavirus, constitue un grave manque de bonne foi - surtout au vu de l'échec de l'accord » (paragraphe 51 de la déclaration de la défense).  Il a également été soutenu que le manque de bonne foi de Rabetz donne droit à Babylone à divers recours, notamment le refus d'exécuter le paiement du loyer complet et des frais de gestion (paragraphe 53 de la déclaration de la défense).
25. Enfin, Babylon a soutenu qu'il n'y avait pas de place pour accorder une indemnisation convenue, et qu'au moins le montant de l'indemnisation convenue en vertu de l'article 15(a) de la loi sur les contrats (recours en cas de rupture de contrat), 5731-1970, devait être réduit. Il a été soutenu, entre autres, que la compensation convenue en montant du loyer et des honoraires de gestion sur trois mois n'est pas proportionnelle raisonnablement au préjudice qui aurait pu être attendu au moment de la conclusion du contrat, et que le simple fait que la clause d'indemnisation convenue soit étendue, quelle que soit la gravité de la rupture, en témoigne.  Il a également été soutenu qu'au maximum, le dommage qui aurait pu être prévu à la suite de la violation est conforme aux intérêts d'arriération prévus à l'article 21.1 de l'accord entre les parties, au taux de 2 % par mois.  Au minimum, le montant de l'indemnisation convenue devrait être calculé conformément aux termes convenus par les défendeurs dans le projet daté du 17 juillet 2019, comme mentionné précédemment, et il a été en outre soutenu que la compensation convenue devait être réduite en raison de la faute du contributeur de Rabatz.
26. En marge, je note que si j'ai un peu développé les arguments de la défense de la déclaration, la raison en est les arguments (partiellement justifiés) de Rabetz pour le développement des revendications de Babylon tout au long de la procédure, tout en s'écartant des limites du différend dans les actes de la défense, comme cela sera détaillé ci-dessous.

Le rapport préliminaire

27. Le 23 octobre 2022, les parties ont soumis un rapport préliminaire. Entre autres, les parties ont annoncé la réduction des sociétés comme suit : « Les défendeurs ont accepté de retirer leurs arguments de la défense relatifs à l'annexe sur l'électricité (paragraphes 24, 43-44 de la déclaration de défense).  De plus, les défendeurs ont accepté de réduire leur demande concernant leur tromperie par le demandeur avant la signature des contrats de location, et de ne la placer que sur le niveau du manque de bonne foi du demandeur lors des négociations précédant la signature, et de ne pas insister sur la revendication selon laquelle l'accord contraignant entre les parties était le projet de texte envoyé par les défendeurs le 17 janvier 2022 [Tz.  17 juillet 2019 - L.  C] (paragraphes 31, 35, 59, 63 et 67 de la déclaration de défense).  Il convient de noter que, selon la revendication du demandeur, il s'agit d'un élargissement de la façade de la part des défendeurs, une revendication incorrecte selon les défendeurs, et ils ont renvoyé le demandeur dans ce contexte aux paragraphes 2 et 30 de la déclaration de la défense.  »

Les principaux points du processus judiciaire

28. Les preuves des parties ont été soumises par écrit. Le 12 février 2023, l'accusation a déposé des affidavits du principal témoin de M.  Yoel Madar, qui a agi en tant que gestionnaire du demandeur aux moments pertinents du procès (ci-après - « Yoel »), et de M.  Aviel Amar, fils du propriétaire du bien loué et avec qui des négociations ont été menées pour conclure l'accord (ci-après - « Aviel »).  Le 23 mars 2023, la défense a soumis les affidavits du principal témoin d'Effi, qui est l'actionnaire majoritaire de Babylon et le garant de ses obligations envers le demandeur, comme mentionné précédemment, ainsi que de Shiran Eini, CPA, qui est le directeur financier de Babylon.
29. Le 27 mars 2023, le demandeur a déposé une requête en suppression de clauses des affidavits de la défense au motif d'agrandir la façade, et lors d'une audience préliminaire le 28 mars 2023, l'avocat du demandeur a notifié, à la question du tribunal, qu'il acceptait que ces arguments en faveur de l'agrandissement de la façade seraient discutés dans les résumés.
30. Lors d'une audience probatoire tenue le 17 septembre 2024, les témoins de l'accusation et la CPA Eini ont été contre-interrogés sur leurs affidavits. Effi a été interrogé au sujet de son affidavit lors d'une autre audience probatoire tenue le 7 novembre 2024.  Plus tard, conformément aux instructions données, des résumés écrits furent soumis.

Discussion et décision

31. Après avoir examiné les arguments des parties et les éléments de preuve, je suis arrivé à la conclusion que la réclamation doit être acceptée en grande partie, comme cela sera détaillé ci-dessous.

Il n'y a aucune base pour interpréter l'accord de manière à ce quele droit au loyer minimum commence après le 21 juillet

32. Dans l'affidavit du témoin principal et dans les résumés, les défendeurs affirment que dans l'accord a été fixée une période de deux ans, qui correspond à la « période de cours », durant laquelle ils ne devraient pas se voir faire payer un loyer minimum, mais seulement un loyer selon les recettes. Par la suite, il a été soutenu que la période de fonctionnement ne commence que le jour où la propriété louée ouvre au grand public, et qu'il faut déterminer qu'elle n'a commencé que le 4 février 2022, date à laquelle les restrictions liées au COVID-19 ont été levées (paragraphe 26 des résumés).  Auparavant, selon la réclamation, la mise en œuvre de la période d'exécution était empêchée en raison des diverses restrictions imposées par le gouvernement aux entreprises, alors que, selon les défendeurs, la période de mise en œuvre est importante pour l'accord et « sans elle, l'accord n'aurait pas été signé » (paragraphe 30 des résumés).  Alternativement, il a été soutenu que la période d'exploitation devait être comptabilisée au 20 juin 2020 - date à laquelle le bien loué a été ouvert au grand public (section 32 des résumés).
33. Il y a une raison à ces arguments selon lesquels il s'agit de revendications relevant du champ d'une extension de façade interdite dans la mesure où il s'agit d'un argument en faveur de l'interprétation des termes de l'accord (je précise que les revendications d'extension de façade étaient réservées au demandeur conformément à la transcription préliminaire du 28 mars 2020 età l'argument de l'audience probatoire, par exemple, pp. 121, 134 de la transcription).  Dans la déclaration de défense, Babylon a affirmé que les termes du projet du 17 juillet 2019 s'appliquaient (une affirmation qu'elle a retirée lors de l'audience préliminaire), ou alternativement, elle a été affirmée que Babylon avait agi de mauvaise foi en refusant d'accepter sa demande d'adapter les conditions du bail aux circonstances du coronavirus.  Il n'est pas possible de comprendre - même un indice - un argument selon lequel, selon l'annexe des termes commerciaux signés, la stipulation concernant le paiement du loyer devrait être « étirée » comme un dérivé du rachat seulement, de sorte qu'elle commence à une autre date et plus tard que deux ans après la date de la signature.  Cela suffit à conduire au rejet de la revendication.
34. La demande doit également être rejetée sur son fond. Je noterai d'emblée que l'argument a été soulevé de manière ambiguë sans être clairement défendu dans les résumés de Babylon pour savoir s'il s'agit d'une affirmation qui découle uniquement de l'obligation de Ravetz d'adapter l'accord aux circonstances du coronavirus, ou aussi d'une affirmation interprétative de l'accord.  Dans tous les cas, cet argument doit être rejeté.
35. Dans la mesure où nous traitons d'une affirmation interprétative, il n'est pas possible d'accepter l'interprétation de Babylone. C'est un accord commercial.  D'après les preuves - et il n'y a aucun débat à ce sujet - l'accord a été conclu entre des entités commerciales légalement représentées.  Dans ce type d'accords, conformément à la jurisprudence, un poids significatif et même décisif doit être accordé au libellé de l'accord (voir l'avis de l'honorable juge A.  Grosskopf, Other Municipal Applications 7649/12 Bibi Roads, Dirt and Development in a Tax Appeal c.  Israel Railways [Nevo] (20 novembre 2019) (ci-après - « l'affaire Bibi Roads ») ; Jugement du Vice-Président, l'honorable juge T.  Havkin, dans une affaire civile (magistrat de Tel Aviv) 51406-10-19 King George Tel Aviv c.  Elitam en appel fiscal [Nevo] (28 janvier 2024)).
36. L'accord est clair et explicite quant à la question de la période durant laquelle le loyer sera versé uniquement comme dérivé du rachat (sans paiement minimum). La clause 4.1 de l'annexe aux termes commerciaux stipule que le loyer en tant que dérivé du rachat (sans paiement minimum) sera versé « dans les deux premières années de la période de location ».  La période de location était définie à la clause 3.1 de l'annexe aux termes commerciaux comme suit : « La période de location est de 5 (cinq ans) à partir du jour de la signature de cet accord et se termine à la fin de 5 ans par la suite [mon insistance - L.C.] ».  Il est donc clair d'après les dispositions de l'accord qu'une période de deux ans durant laquelle le loyer n'est qu'un dérivé du rachat (sans qu'un montant minimum ne soit déterminé) commence à la date de signature.  Il convient de rappeler que les parties ont signé l'annexe des termes commerciaux le 18 juillet 2019.  Ainsi, conformément aux termes de l'accord, jusqu'en juillet 2021, le loyer n'est qu'un dérivé des recettes , après quoi un loyer minimum s'applique (si le loyer tiré des revenus ne les dépasse pas).
37. Je noterai, dans ce contexte, que les preuves montrent effectivement que l'objectif de la période durant laquelle le loyer a été fixé à un pourcentage du rachat uniquement, sans qu'un loyer minimum ne soit fixé, était de permettre à Babylon une période de course afin d'aider l'activité de terrain de jeux à s'établir et à se développer (voir, par exemple, le témoignage de Yoel aux pages 81-83), ainsi qu'une période durant laquelle des travaux d'adaptation ont été réalisés sur la propriété - pour laquelle il a été convenu qu'aucun loyer ne serait payé (si le loyer était achevé dans les six mois). Cependant, le langage clair et clair de l'accord ne permet pas de le lire de manière à ce que la période de deux ans durant laquelle le loyer est payé comme un dérivé du rachat seul soit prolongé ou reporté si certaines circonstances ou conditions sont remplies.  Le libellé de l'accord est clair et sans équivoque.
38. En conséquence, il ressort également du libellé de l'accord que la date à laquelle le bien loué a été ouvert au grand public n'est pas pertinente pour le début de la période de deux ans durant laquelle le loyer est payé uniquement comme dérivé du rachat, contrairement à la revendication du défendeur. Je me rappelle, dans ce contexte, que selon les dispositions claires de l'accord, la période de deux ans durant laquelle le loyer est un dérivé du rachat ne comprend qu'une période significative de travaux d'adaptation du bien loué après la signature dans le but de préparer le bien loué à être utilisé comme terrain de jeu (jusqu'en janvier 2020), comme l'indique, entre autres, la clause 4.1 de l'annexe aux conditions commerciales elles-mêmes.  Les parties ont également anticipé qu'il était possible que l'hypothèque des travaux d'ajustement qui « mordent » pendant la période de deux ans (au cours de laquelle il a été déterminé que le loyer serait payé uniquement à partir du rachat et sans minimum) soit prolongée et spécifiquement déterminée dans un tel cas, à la clause 4.1 de l'Annexe des Termes commerciaux, que le loyer minimum soit payé pour la prolongation des travaux d'ajustement au-delà d'une période de six mois, et de manière à raccourcir la période pendant laquelle le loyer est payé uniquement à partir du rachachat.  À cet égard, en soi, il y a quelque chose qui contredit la position de Babylone.
39. Il n'est pas surprenant que, dans la déclaration de défense au nom des défendeurs, ils se plaignent du loyer et des frais de gestion et que le demandeur insiste pour « respecter les accords tels qu'écrits et écrits » (paragraphe 51 de la déclaration de la défense), alors qu'ils affirment qu'au vu des circonstances du coronavirus, une considération est requise de sa part. Même dans les résumés - au-delà de l'argument selon lequel la « période de cours » doit être comptée le 4 février 2022 ou le 20 juin 2020 - les défendeurs n'expliquent pas comment, selon eux, l'interprétation alléguée peut être ajoutée à la formulation de l'accord.
40. Je noterai, dans ce contexte, qu'il n'existe pas non plus de fondement pour interpréter l'addendum à l'accord (de mai 2022) comme un terme qui reporterait la date à laquelle la période de deux ans durant laquelle le loyer est payé comme dérivé du rachat uniquement et sans minimum, comme le prétendent les résumés de la défenderesse (et comme elle l'a également soutenu lors de l'audience sur la preuve). La disposition de la Section 2 de l'Addendum ne reporte ni ne modifie la période de location comptée à partir de la date de signature des Conditions commerciales, telle que définie à l'article 4.1 de l'Annexe aux Conditions commerciales.  Il est clair que le nouvel accord exprimé dans l'addendum concernant le loyer concernait uniquement le fait que le loyer minimum ne serait pas payé dans la période de deux ans en raison de la prolongation des travaux d'adaptation au-delà de six mois, malgré ce qui était indiqué à l'article 4.1 de l'annexe aux conditions commerciales.
41. Cela se conforme au langage clair et naturel de l'accord, et il en va de même pour les circonstances de l'affaire. Cela est également évident dans l'aveu du défendeur dans la déclaration de défense du montant de la réclamation en vertu de l'accord « tel qu'écrit et formulé » et dans l'inflexibilité alléguée de Rabatz (paragraphes 32-33, 51 de la déclaration de la défense).  Et comme si cela ne suffisait pas, Babylon a en outre affirmé dans sa déclaration de défense que « le propriétaire a refusé de parler au locataire concernant le montant du loyer à payer après 24 mois à compter de son entrée dans le bien loué...  Dans les circonstances de la crise du froid, il n'a fonctionné qu'environ 13 mois et demi sur une période de 24 mois, période durant laquelle le trafic de visiteurs a été faible, et le locataire a demandé, et à juste titre, une certaine considération de la part du propriétaire.  Malheureusement, cependant, le locataire a été confronté à plusieurs reprises à des disparitions de colère de la part du propriétaire » (paragraphe 50 de la déclaration de la défense).  Cet argument dans la déclaration de la défense peut également contredire l'interprétation sans fondement avancée par Babylon dans ses résumés (et voir aussi l'affidavit d'Effi lui-même, qui ne soutient pas cet argument (paragraphe 103 de l'affidavit) et le témoignage de Yoel, qui a mené les négociations sur l'addendum à l'accord aux pages 76 et 78 de la transcription)).  Inutile de dire que pendant la période des travaux dans le bien loué, il n'y a pas de rachat, et donc la signification du loyer comme dérivé du rachat seul est qu'aucun loyer n'est payé.
42. En marge, je mentionnerai que dans la déclaration de défense, il a été affirmé que l'annexe aux termes commerciaux contraignants n'était pas celle signée, mais le projet que Babylon a soumis le 17 juillet 2019. Babylon a retiré cette affirmation dans le rapport préliminaire dans lequel les entreprises ont été réduites, et dans la mesure où elle répète cet argument dans ses résumés (par exemple, à l'article 20), Rabatz affirme à juste titre qu'il s'agit d'une extension d'un front interdit.  Je noterai également que, dans tous les cas, il n'existe aucune trace de cet argument et de l'allégation de tromperie en signant l'annexe aux termes commerciaux dans l'affidavit du principal témoin d'Effi, qui a longuement décrit les contacts avec Aviel avant la signature et n'a pas affirmé qu'il avait commis une erreur ou été induit en erreur dans la formulation signée, mais a répété la revendication en réponse aux questions posées lors du contre-interrogatoire sur les raisons pour lesquelles il avait retiré cette affirmation.

La revendication de Babylone de contrecarrer devrait être rejetée

43. Babylon soutient dans ses résumés que , dans les circonstances de l'affaire, les lois de contre-engagement sont remplies de manière à annuler la demande de Ravetz de payer l'intégralité du loyer et des frais de gestion.
44. La loi sur les contrecarrés est énoncée à l'article 18 de la loi sur les contrats (recours en cas de rupture de contrat), 5731-1970. Voici la formulation de la disposition de l'article 18(a) de la loi :

45. L'application des lois de prévention dépend du respect de trois conditions : la première condition est la « condition d'attente », selon laquelle il est exigé que la violation résulte de circonstances que le contrevenant ignorait et n'aurait pas dû connaître au moment de la conclusion du contrat. La seconde condition est la « condition d'effet sur le contrat », qui indique qu'il est nécessaire que l'exécution du contrat soit impossible ou fondamentalement différente de ce qui a été convenu en raison de ces circonstances.  La troisième condition est la « condition préventive », selon laquelle la cause d'action ne s'appliquera que lorsque nous traitons des circonstances que le contrevenant n'aurait pas pu éviter (voir en détail, Civil Appeal 6328/97 Regev c.  Ministry of Defense, IsrSC 55(5) 506, 517 (2000) ; Appel civil (District central) 11146-04-22 Isoonic Kid Systems inTax Appeal c.  La Rhine Entrepreneurship and Events in Tax Appeal [Nevo] (22 août 2022) (ci-après - « l'affaire Isonik »)).
46. Les conditions pour l'application des lois de la frustration ne sont pas remplies dans les circonstances de l'affaire :
47. Premièrement, dans un addendum à l'accord conclu le 21 mai 2020 - environ deux mois après le début de la pandémie de COVID-19 - elles ont convenu d'une modification de l'accord selon laquelle Babylon ne serait pas facturée de loyer minimum pour la prolongation des travaux d'adaptation, tandis qu'elles ont ajouté aux paragraphes 2 et 4 de l'addendum (cité ci-dessus) que les obligations des parties en vertu de l'accord, à l'exception des modifications convenues, sont arbitraires. On ne peut pas soutenir qu'à ce moment - lorsque Babylone a ratifié ses obligations selon le langage de l'accord - la pandémie de coronavirus ou ses conséquences possibles étaient imprévisibles.  Néanmoins, l'accord formulé stipule que les obligations de l'accord continueront de s'appliquer et non, par exemple, une stipulation qui préserve la réclamation de contrecarrage et toute autre réclamation à l'avenir.  Cela suffit à conclure que les conditions d'attente ne sont pas remplies.

Je noterai, dans ce contexte, que dans les circonstances de l'affaire, il y a aussi une difficulté dans le fait que Babylone n'a pas payé le loyer selon une décision qu'elle a prise.  Il n'y a aucune affirmation selon laquelle Babylon n'aurait pas pu payer le loyer en termes de ressources et de trésorerie de l'entreprise (il n'y a pas non plus de preuves de cela).  En ce sens, il semble difficile de dire que la rupture a eu lieu à la suite de circonstances frustrantes, et au mieux on pourrait soutenir que le contrat est devenu impraticable en raison de la signification économique de son existence ou que son objectif a été contrecarré dans le sens où une partie au contrat (Babylone) ne peut en tirer l'objet sous-jacent, mais même ceux qui préconisent qu'il peut y avoir des circonstances où de tels cas relèvent du champ d'application de la doctrine de la prévention insistent pour que cela ne soit limité qu'aux cas extrêmes (voir Gabriela Shalev et Effi Zemach Contracts 777-782 (4e édition, 2019)).

48. Deuxièmement, l'argument de Babylon est qu'elle ne devrait pas être tenue de payer le loyer minimum qui, selon l'accord, a commencé à s'appliquer en juillet 2021. C'était une période où, selon la méthode Babylone elle-même, il n'y avait pas de confinements ; L'aire de jeux était ouverte au public, et les restrictions liées au COVID-19 imposées pendant la méthode Babylon ont été assouplies (après l'abolition de l'obligation de port du masque ; il y avait aussi des vaccins pour les enfants, et la restriction restante était l'exigence d'un Green Pass, qui nécessitait la vaccination ou un test PCR à un poste approprié).  Effi lui-même a témoigné quele coronavirus n'a pas interféré durant cette période (pp.  141, s.  26, p.  144, s.  18-19).  Même en ignorant la signification des termes du premier addendum, et en tenant compte des normes strictes énoncées en jurisprudence, il ne peut être dit que la mise en œuvre de l'accord était impossible durant cette période.  En d'autres termes, les conditions d'influence ne sont pas non plus remplies.

De plus, dans la période précédant celle qui fait l'objet du procès - avant juillet 2021 - Babylon s'est vu facturer un loyer uniquement en fonction du remboursement (c'est-à-dire uniquement selon le revenu réel, d'une manière qui a pesé les dommages causés par le coronavirus , dont le demandeur a également été lésé).