Il est important pour nous de comprendre s'il y a un accord.
Cela dépend de la solution de planification... » [Emphase dans l'original - S.A.] (Annexe 7 de l'affidavit de Shlomi).
L'affirmation de Shlomi selon laquelle cette correspondance vise à motiver les autorités d'urbanisme à agir (voir : Procès-verbal de l'audience du 16 juillet 2023 ; p. 128, paras. 13-20) ne fournit pas une réponse complète au langage dur de l'annonce selon lequel Shufersal ne « comprend pas » s'il y a « ou non » une transaction.
- De même, dans un message e-mail daté du 13 septembre 2020, envoyé au nom d'une personne que Shemesh considérait comme un représentant en son nom, M. Dudi Gino (concernant la question du statut de M. Gino, voir le procès-verbal de l'audience du 12 février 2024 ; p. 102), aux représentants de Shufersal, à qui Yossi et Yael ont écrit, entre autres, il était écrit comme suit :
« Avec les spécifications précédentes, il n'y a pas d'accord.
J'essaie de créer un accord logique et raisonnable, pas un qui me coûte des années sans revenus locatifs.
Voici mes commentaires en pièce jointe.
Veuillez vous donner des nouvelles dans toutes les directions. » [Emphase ajoutée] (Voir l'annexe 6 de l'affidavit de Yossi).
- Ainsi, la manière dont la correspondance entre Shufersal et Shem a été formulée lors des négociations est une expression certaine, même si elle n'est pas décisive, du fait qu'ils ne se considéraient pas comme liés par un contrat contraignant.
- Signature de deux spécifications supplémentaires - Comme mentionné, après que Gashem ait signé le document des termes commerciaux, les parties ont négocié le reste des termes de l'accord et en particulier les spécifications techniques du bien loué. À la suite de ces négociations, Geshem a signé deux spécifications supplémentaires, l'une en avril 2020 et l'autre en septembre 2020, qui incluent une modification de la première spécification, qu'elle a signée en même temps que le document des termes commerciaux.
- Shufersal estime que la signature de Geshem sur des spécifications supplémentaires constitue une preuve qu'elle croyait que le document commercial est un accord contraignant. Selon elle, la signature des spécifications fait partie de l'exécution du document des termes commerciaux par le planificateur loué. D'autre part, les défendeurs soutiennent que la signature des spécifications supplémentaires indique qu'au moment de la signature du document des termes commerciaux, un contrat contraignant entre les parties n'avait pas été perfectionné, puisque la spécification - qui est une condition matérielle - n'avait pas été convenue entre les parties.
- Je suis d'avis qu'il n'est pas possible de déduire de la signature des spécifications supplémentaires une expression sans équivoque des intentions des parties, dans un sens ou dans l'autre. La correspondance entre les parties indique qu'après la signature par Gashem du document des termes commerciaux, les parties se sont opposées sur la question des spécifications techniques du bien loué. Un examen de la correspondance entre les parties (dont certaines ont même été citées ci-dessus) montre que les parties ont négocié la planification du bien. La signature des spécifications indique qu'un certain accord a été conclu lors des négociations (voir le témoignage de Yossi à ce sujet dans le procès-verbal de l'audience du 12 février 2024 ; p. 53). Cela ne peut pas être considéré comme la mise en œuvre d'un accord contraignant, d'une part, ni comme un témoignage que les parties n'ont pas conclu d'accords, d'autre part.
- Je note qu'à part la signature des spécifications supplémentaires - qui, comme indiqué, fait partie des négociations entre Shufersal et Shem - aucune preuve ne m'a été présentée d'actions opérationnelles pour la planification du bien loué (par opposition à des contacts entre les parties afin de parvenir à des accords).
- Publications dans les médias au nom de Geshem - Dans les publications destinées à la commercialisation du projet de novembre 2020, Geshem a utilisé le nom et la marque déposée de Shufersal tout en présentant une déclaration indiquant que Shufersal louait un projet (voir l'annexe 5 de l'affidavit de Shlomi).
- Selon Yossi, les publications ont été réalisées avec le consentement de Shufersal et incluaient d'autres locataires potentiels qui ont négocié avec Geshem la location d'un bien dans le cadre du projet et n'ont pas signé de contrat contraignant avec Geshem. Ainsi, selon lui, d'autres chefs d'entreprise mentionnés dans la publication - Armitage, Hezi Hamama et Max Stock - n'ont finalement pas signé de bail avec Geshem (procès-verbal de l'audience du 12 février 2024 ; pp. 96-99).
- En effet, la publication du nom de Shufersal en tant que locataire du projet est une indication certaine que Geshem pensait qu'un accord avait été signé entre les parties. Cependant, ce n'est pas une indication sans équivoque, et cela s'explique également par l'affirmation de Yossi (qui n'a pas été contredite) selon laquelle, dans le cadre de ces publications, Geshem a publié des locataires potentiels supplémentaires avec lesquels aucun accord contraignant n'a été signé (et ces déclarations n'expriment aucune position normative sur la conduite de Geshem).
- Présentation au nom de Geshem - À un moment donné, Shufersal a envisagé d'acheter les droits du centre commercial du projet (ce qui a finalement été fait par Zim). Ainsi, en novembre-décembre 2020, Geshem a envoyé à Shufersal une présentation comprenant, entre autres, un tableau intitulé « Détails des locataires » (p. 27 de l'annexe 6 de l'affidavit de Shlomi). Le tableau présentait les noms des entreprises et, à côté de chacune, le statut de l'étape des négociations, les divisant en six catégories différentes : « Formulaire d'inscription signé » ; « Négociations préliminaires » ; « Négociations avancées » ; « Principes signés » ; « Signe des principes pour la signature d'un contrat » ; « Un contrat a été signé. » À côté du nom de Shufersal, il était noté que « Les principes ont été signés. » De plus, à la page 45 de la présentation, il est indiqué que « des contrats/principes ont été signés pour la location de 6 000 mètres carrés avec des locataires principaux (Shufersal, BE, Swift Gym Chain et d'autres).
- Les parties ne s'accordent pas sur l'importance à accorder à la présentation. Selon Shufersal, la présentation exprime que Geshem pensait être liée à un accord contraignant avec Shufersal, tandis que les défendeurs estiment que la présentation montre que Geshem croyait qu'il n'y avait pas d'engagement contraignant entre les parties (voir le témoignage de Yossi dans la transcription du 12 février 2024 ; p. 75, par. 9-23).
Je suis d'avis qu'il n'est pas possible de tirer une conclusion sans équivoque des mots « les principes ont été signés », d'une manière ou d'une autre. Tout ce qui est mentionné dans ce document, c'est le fait que « des principes ont été signés ». Cela ne garantit pas un document contraignant, tout comme cela ne prouve pas que le document n'est pas contraignant.
- Contacts entre les parties après la signature de l'accord entre Geshem et Zim - Après la signature de l'accord entre Geshem et Zim, des contacts ont commencé entre Shufersal et Shem.
- Dans un message par e-mail que Yael a envoyé à Yossi le 6 juin 2021, elle lui a déclaré ce qui suit :
« Yossi Shalom