À la lumière des rapports de presse concernant la vente apparente du centre commercial, veuillez confirmer dans la circulaire que, simultanément à la cession de vos droits et obligations dans le centre commercial, le bail de Shufersal dans le centre commercial sera également approuvé, et que le contrat de location (sa version légale et commerciale a déjà été approuvée) sera signé avec vous avant la cession ou immédiatement après avec le cessionnaire, sous la forme convenue ci-dessus » (Annexe 13 de l'affidavit de Shlomi).
- Yossi n'a pas répondu à ce message, mais trois jours plus tard - le 9 juin 2021 - il a rencontré Shlomi. Les parties ne sont pas d'accord sur le contenu de la réunion. Selon Shlomi, Yossi lui a dit lors de la réunion que Geshem insistait pour respecter l'accord entre lui et Shufersal. D'autre part, Yossi a affirmé que l'objectif de la réunion était « de tenter de combler les nombreux écarts existant entre les parties concernant le contrat de location » (paragraphe 22 de l'affidavit de Yossi), et a nié avoir informé Shlomi qu'il existait un accord entre Shufersal et Geshem. Au contraire, affirme-t-il, à la fin de la conversation, il a clairement indiqué à Shufersal que Rain ne reviendrait pas à la table des négociations.
- Yael a également affirmé qu'au cours d'une rencontre fortuite avec Yossi et Shamgar, qui, si elle se souvient bien, a eu lieu le 10 juin 2021 lors de l'événement « Real Estate Summit », elle avait contacté Yossi et Shamgar et réitéré sa demande que les fiançailles avec Shufersal soient respectées même après l'accord avec Zim. Selon elle, tandis que Shamgar esquivait, Yossi lui a affirmé qu'il « tiendrait » l'accord avec Shufersal. Yael n'a pas été interrogée à propos de cette conversation et son témoignage doit donc être accepté. Cependant, même selon la version de Yael, il ne s'agit pas d'une admission de Yossi selon laquelle il existe un accord contraignant entre les parties, mais plutôt d'un désir de mener à bien les négociations avec Shufersal.
- Si c'est le cas, les parties ne sont pas d'accord sur le contenu des réunions et des conversations entre elles à ce sujet, et je n'ai pas constaté qu'une version soit préférée à l'autre. Dans ces circonstances, je pense qu'il n'est pas possible de tirer des leçons du comportement entre les représentants de Shufersal et Shem après l'entrée de ZIM en tant que partenaire dans le projet concernant leurs intentions concernant la validité contraignante du document des termes commerciaux.
- Le comportement de Geshem vis-à-vis de ZIM - Selon le témoignage de Benny, qui est vice-président de ZIM, avant l'engagement entre ZIM et ZIM, Geshem a présenté à ZIM des données sur des locataires avec lesquels elle avait déjà conclu des contrats de location contraignants. Par la suite, Benny a affirmé que Geshem n'avait pas présenté le document des termes commerciaux ni les spécifications techniques à ZIM lors des négociations et de la diligence raisonnable, et a seulement noté que des négociations avaient eu lieu entre Shufersal et celle-ci sans avoir constitué d'accord contraignant (voir : affidavit de Benny ; procès-verbal de l'audience du 12 février 2024 ; p. 177, paras. 20-21 ; pp. 179-180). Voir aussi le paragraphe 33 de l'affidavit de Yossi). Bien que Shlomi ait déclaré que dans le cadre d'une réunion tenue par Shufersal avec M. Rani Zim, M. Zim a affirmé que le document des termes commerciaux ne lui avait pas été présenté (paragraphe 42 de l'affidavit de Shlomi).
- D'après les témoignages, y compris celui de Shlomi sur sa conversation en temps réel avec M. Zim, il semble que Geshem ait fait une déclaration à Zim en affirmant qu'elle n'avait pas conclu d'accord contraignant avec Shufersal. C'est une indication certaine, même si elle n'est pas forte, que Geshem ne se considérait pas comme ayant conclu un contrat de location avec Shufersal.
- Les honoraires de Yael pour la transaction n'ont pas été entièrement payés - comme on peut s'en souvenir, Yael est consultante externe de Shufersal qui a géré la transaction en son nom, et son enquête montre que la commission qui devait lui être versée pour l'achèvement de la transaction ne lui a pas été versée en totalité (voir : Procès-verbal de l'audience du 16 juillet 2023, p. 153, paras. 14-18). Cela aussi devrait être une indication certaine que Shufersal ne pensait pas qu'un contrat de location contraignant avait été signé avec Geshem.
- Résumé provisoire - Un examen de la conduite des parties après la formulation du document des termes commerciaux n'indique pas qu'elles pensaient qu'un contrat contraignant avait été conclu entre elles. Certainement, leur conduite ne l'emporte pas sur le texte des termes commerciaux. La conclusion juridique qui en découle est que l'élément de discrétion n'existe pas et qu'il n'y a pas eu d'acceptation de la conduite. En théorie, la discussion aurait pu s'arrêter sur ce point. Cependant, les partis ont élargi leurs arguments sur d'autres sujets, et je vais également les aborder brièvement.
- 4. Certain
- Lorsque j'en suis arrivé à la conclusion qu'il n'existe aucun élément de discrétion entre les parties pour conclure un contrat contraignant dans le cadre du document des termes commerciaux, la nécessité d'examiner cet élément de spécificité semble superflue. Cependant, en tenant compte des arguments des parties et afin de présenter le tableau complet, j'examinerai également ces arguments.
- Comme il est bien connu, l'élément de spécificité existe si l'on peut conclure de l'ensemble des circonstances qu'il y a eu une rencontre de désirs en relation avec les conditions essentielles et essentielles de la transaction. La réponse à la question de savoir lequel des termes de la transaction sera considéré comme substantiel varie selon la nature de la transaction et ses circonstances (voir : Rosenberg, au paragraphe 14). Comme il est bien connu, au fil des années, cette exigence s'est assouplie dans la jurisprudence concernant certaines exigences, lorsque les détails manquants, même s'ils sont importants, peuvent être complétés conformément aux dispositions de la loi ou selon la pratique courante (voir : Affaire Adani, au paragraphe 9).
- Dans notre cas, je suis d'avis que le document des termes commerciaux inclut la plupart des conditions essentielles et essentielles pour une transaction de location d'un supermarché. Ainsi, le document inclut la période de location ; l'emplacement de la propriété ; la taille de la propriété ; le loyer ; la durée du travail d'ajustement ; La date de remise de la possession du bien.
- L'argument selon lequel le document des termes commerciaux ne mentionne pas l'emplacement précis du supermarché n'est pas passé inaperçu. Le premier croquis indique qu'« un lieu sera choisi séparément » et même Yael a admis lors de son interrogatoire qu'aucun emplacement spécifique n'avait été choisi dans la propriété, mais qu'il avait été convenu qu'il serait situé au rez-de-chaussée dans les zones commerciales (procès-verbal de l'audience du 16 juillet 2023 ; p. 133, paras. 22-24). De plus, le document des conditions commerciales ne comporte pas de conditions supplémentaires, notamment la date de paiement du loyer, l'index auquel le loyer est attaché, et le montant des frais de gestion que Shufersal doit payer.
- À cet égard, j'accepte l'argument de Shufersal selon lequel il ne s'agit pas de déficiences matérielles et que, dans tous les cas, ces conditions auraient pu être remplies même par le biais du projet détaillé d'accord échangé entre les parties, dans la mesure où l'élément discrétionnaire était respecté.
- Je suis donc d'avis que les clauses commerciales essentielles à conclure dans un contrat de location d'un supermarché figurent dans le document des termes commerciaux et qu'elles répondent donc à l'exigence de spécificité. En même temps, puisque j'en suis venu à la conclusion que les parties n'ont pas décidé de conclure la transaction, je ne suis pas tenu de contester cette affaire dans tous ses détails.
- Lacunes entre le document des conditions commerciales et les projets échangés - Un autre point que les parties ont développé, et que je crois que pour résoudre le litige devant moi, il n'est pas nécessaire d'entrer dans tous ses détails est la question de savoir s'il existe des lacunes entre le document des termes commerciaux et les projets échangés. À cet égard, les défendeurs ont souligné que dans le document des termes commerciaux, une période de location globale de 30 ans était spécifiée (après l'activation des périodes d'option), tandis que dans le projet détaillé échangé entre les parties, une période plus courte de 24 ans et 11 mois (après l'activation des périodes d'option) était enregistrée. Selon eux, la période de location est une condition essentielle dans un contrat de location de supermarché, et un écart d'environ 5 ans est crucial. Les défendeurs ont en outre soutenu que, bien que le document des termes commerciaux indiquait que la date de remise de la possession du bien serait « dans un délai maximum de 30 mois suivant le permis », dans les projets échangés entre Shufersal et Shem, un différend subsistait entre eux concernant la date de remise de la possession, chaque partie spécifiant une date spécifique différente (Shufersal a indiqué le 31 décembre 2023 comme date de livraison, et Shem le 29 février 2024). Voir : Dernière version envoyée le 6 février 2021 ; Annexe 11 de l'affidavit de Navon, section 1.3.26).
- Je ne pense pas que les modifications entre le Document des Conditions Commerciales et les projets échangés indiquent que le Document des Conditions Commerciales manque de l'élément de spécificité. Comme mentionné, les modifications des accords entre parties qui négocient après la signature d'un document provisoire n'indiquent pas en soi un manque de spécificité dans le document provisoire. Comme je l'ai noté plus haut, il est possible que dans le cadre des négociations il y ait des conditions, même substantielles, qui changent par rapport au document provisoire, et cela n'indique pas qu'il manque l'élément de spécificité.
- Enfin, l'argument des défendeurs selon lequel la composante de spécificité manquait également ne m'a pas échappé car Shufersal a demandé l'application de la seconde spécification, tandis qu'au cours de la procédure, il a noté qu'il était indifférent à la question de savoir laquelle des spécifications serait appliquée (la deuxième ou la troisième). Je suis d'avis que le simple changement des spécifications lors des négociations entre les parties ne témoigne pas, en soi, d'un manque de spécificité. De plus, j'accepte les explications de Shufersal selon lesquelles la différence entre la deuxième et la troisième spécifications réside dans la question de savoir qui effectuera les travaux d'ajustement (Shufersal avec financement de la pluie tel que déterminé dans la troisième spécification ou pluie elle-même comme déterminé dans la seconde spécification), et cela ne témoigne donc pas d'un manque de spécificité.
- 5. Les conditions de suspension ont-elles été respectées ?
- Selon le texte du document des termes commerciaux, l'accord supposé entre les parties est soumis à trois conditions : un examen de la faisabilité économique et une étude de faisabilité par Shufersal, l'approbation de la direction de Shufersal, et l'approbation du Commissaire antitrust.
- Les parties ont développé la question de savoir si les conditions de suspension énoncées dans le document des termes commerciaux étaient effectivement remplies. Puisque je suis arrivé à la conclusion que Shufersal n'a pas prouvé que le document des termes commerciaux constitue un contrat contraignant entre les parties, je n'aborde pas cette question dans tous ses aspects, mais je vais également brièvement aborder les arguments des parties à ce sujet.
- Approbation de la direction de Shufersal - L'affidavit de Shlomi indique qu'à une réunion de la direction de Shufersal le 28 juillet 2019, la direction de Shufersal a approuvé la transaction (voir l'Annexe 2 de l'affidavit de Shlomi). En même temps, Shufersal n'a pas prouvé qu'il avait informé Shem de l'approbation de la direction.
- Yossi a affirmé lors de son interrogatoire que Shufersal ne lui avait présenté aucune approbation de la part de la direction de Shufersal du document des termes commerciaux (voir : procès-verbal de l'audience du 12 février 2024 ; p. 76, parágrafes 18-20). Aucun des témoins de Shufersal n'a présenté un tel certificat pour la pluie, ni ne pouvait témoigner d'une conversation ou d'un avis oral de l'octroi du certificat (voir : paragraphes 70-71 ci-dessus).
- En effet, Shufersal a raison de dire qu'il n'y a aucune exigence dans le document des termes commerciaux de devoir notifier Rashem de l'approbation de la direction de Shufersal. Cependant, puisqu'il n'est pas possible pour Rashem de certifier formellement que la condition a été remplie, Geshem aurait pu supposer qu'elle n'existait pas.
- Il convient d'ajouter qu'au moment où l'approbation de la direction de Shufersal a été accordée, la seconde spécification technique que Shufersal cherche à faire respecter n'avait pas encore été formulée entre les parties. En fait, la seconde spécification technique a été formulée 9 mois après que la direction de Shufersal a approuvé les accords entre les parties (voir : procès-verbal de l'audience du 16 juillet 2023 ; p. 103, par. 19-24).
- Test de faisabilité économique - Il ne m'a pas été explicitement prouvé que Shufersal ait examiné la faisabilité économique du document des conditions commerciales. L'affirmation de Yael selon laquelle l'examen avait été mené avant même la formulation du document des conditions commerciales (procès-verbal de l'audience du 16 juillet 2023 ; p. 147, paragraphe 25) n'était pas étayée par des références et contredit le libellé du document des conditions commerciales. Je suis prêt à supposer que l'approbation de la direction est en fait une approbation de la faisabilité économique également. Cependant, Shufersal - celui qui a rédigé le document des conditions commerciales - était celui qui séparait les types d'approbations et devait informer séparément la pluie de l'accomplissement de cette condition.
- Avis au Commissaire antitrust - À cet égard, j'accepte l'argument de Shufersal selon lequel la demande au Commissaire antitrust est faite près de la date de remise du bien et après la signature d'un accord détaillé (voir : Procès-verbal de l'audience du 16 juillet 2023 ; p. 100, paras. 12-15 ; p. 119, art. 7 - p. 121, art. 10). Par conséquent - contrairement aux deux conditions précédentes - la date d'accomplissement de cette condition n'est pas encore arrivée.
- 6. Les tirages échangés entre les côtés et les espaces restants
- Les parties ont longuement débattu des raisons pour lesquelles le projet détaillé d'accord échangé entre les parties n'avait pas été signé et s'il existait des lacunes significatives dans ce projet qui ne pouvaient être comblées.
- Comme on peut se rappeler, la mesure demandée par le demandeur est une déclaration que le document des termes commerciaux est un contrat contraignant. Pour décider de la mesure demandée dans le cadre de la plainte, il n'est pas nécessaire de déterminer si les parties ont formulé un projet d'accord détaillé qui ne comporte pas de lacunes significatives et pourquoi ce projet n'a pas été signé. Ces différends étaient pertinents pour clarification dans la mesure où le tribunal a été invité à déterminer que le projet détaillé d'accord constitue un accord contraignant entre les parties, et qu'ils pouvaient être pertinents pour la résolution d'une réclamation fondée sur la conduite de négociations de mauvaise foi. Dans le même temps, il n'est pas impossible que la conduite des parties dans cette affaire constitue une indication certaine de la question de leurs intentions concernant la validité du document des termes commerciaux, et je vais donc brièvement aborder cette question.
- Les parties ont longuement argumenté pourquoi le projet détaillé d'accord échangé entre elles n'avait finalement pas été signé. Geshem a affirmé que cela attestait de l'abandon des négociations par Shufersal, et Shufersal a affirmé que cela avait été fait à la demande de Geshem, qui souhaitait attendre la réponse du comité local d'urbanisme et de construction à la demande de soulagement que Shechem aurait dû soumettre en lien avec la propriété.
- Comme indiqué, pour la décision de la procédure, il n'est pas nécessaire de déterminer s'il existe des lacunes de planification entre les parties, et je me contenterai de faire référence au témoignage de Gutson, le chef de projet au nom de Geshem, selon lequel il s'agit de questions « pas du tout » compliquées à accorder sur leur sujet, et dans la mesure où certaines données ont été transférées depuis Shufersal, elles auraient été réglementées (procès-verbal de l'audience du 16 juillet 2023, p. 184). J'ai également envisagé de me référer au témoignage de Yossi, qui a reconnu que les écarts de planification en question n'étaient pas reflétés dans le projet échangé entre les parties (voir : procès-verbal de l'audience du 12 février 2024, pp. 113-115). À cet égard, j'accepte l'argument de Shufersal selon lequel, étant donné que les lacunes alléguées n'étaient pas reflétées dans l'accord écrit, on peut supposer, et cela est également évident d'après les témoignages des déclarants au nom de Geshem, que même si des lacunes subsistent, il ne s'agit pas de lacunes matérielles qui ne peuvent être comblées.
- Il convient d'ajouter qu'en février 2021, Geshem a envoyé aux parties des e-mails indiquant que le projet détaillé d'accord était définitif et prêt à être signé (voir : e-mails au nom de l'avocat Ashrov Zadikian, avocat de Geshem, datés du 1er février 2021 et du 6 février 2021 ; annexe 10 à l'affidavit de Shlomi). Les arguments de Yossi selon lesquels le projet envoyé par l'avocat de Geshem dans ces avis lui était inacceptable (voir : Procès-verbaux de l'audience du 12 février 2024 ; p. 66, paras. 18-20 ; p. 70, par. 16 ; pp. 140-142) sont fondés sur la mine, et en tout cas, ces avis créent à Shufersal une affirmation à Shufersal selon laquelle, en ce qui concerne Gechem, il n'existe aucune lacune, et certainement pas significative, qui empêche la signature du projet détaillé d'accord. Il convient également de noter que Yossi ne savait pas comment souligner les désaccords matériels qui subsistaient entre les parties, et lorsqu'il a été confronté à cette question, il a affirmé qu'« il y a apparemment des affaires juridiques qu'elles n'ont pas réglées entre elles » (voir : Procès-verbaux de l'audience du 12 février 2024 ; p. 158, paras. 11-18).
- Si tel est le cas, je pense que le tableau probatoire global est qu'à ce stade - février 2021 - il n'y avait pas de vides significatifs entre les parties. Pourquoi, alors, les parties n'ont-elles pas signé le contrat ?
- Shufersal n'a pas prouvé sa revendication selon laquelle la signature n'avait pas été faite à la lumière de la demande de Geshem d'attendre une réponse du comité local pour la demande de soulagement. Également lors de son interrogatoire du 29 août 2021, dans le cadre de la demande d'injonction, Shlomi a affirmé qu'il existait une correspondance par e-mail entre les parties, d'où l'on peut apprendre que les parties n'avaient pas signé le projet final car elles attendaient l'approbation de la réparation (voir : procès-verbal de l'audience du 29 août 2021 ; p. 4, paras. 1-6). Yael a également réitéré lors de son interrogatoire l'affirmation selon laquelle il existait une correspondance par e-mail d'où l'on peut apprendre que les parties attendent l'approbation d'une réparation avant de signer un contrat (voir : procès-verbal de l'audience du 29 août 2021 ; p. 137, paras. 9-12 ; p. 138, art. 1). Malgré ce qui précède, je n'ai pas reçu de correspondance par e-mail, et lorsque Shlomi a été interrogé à ce sujet lors de son interrogatoire lors de l'audience sur les preuves, il ne savait pas comment se référer à un quelconque document d'où l'on peut apprendre que les parties ont attendu la signature de l'accord pour recevoir un soulagement (procès-verbal de l'audience du 16 juillet 2023 ; pp. 63-63). Voir aussi : p. 72, p. 21 - p. 73, p. 4 ; p. 112). De plus, Shufersal n'a pas précisé pourquoi il était nécessaire d'attendre une réponse concernant la réparation pour signer l'accord.
- D'autre part, Geshem n'a pas prouvé que Shufersal avait abandonné les négociations, et inutile de dire que les négociations entre Geshem et Zim ont commencé en février 2021, date à laquelle les versions finales ont été échangées entre les parties (voir : procès-verbal de l'audience du 12 février 2024 ; p. 176, paras. 4-6), et qu'à la fin de la journée, la propriété a été louée à une société contrôlée par le fils de l'actionnaire majoritaire de ZIM.
- Par conséquent, il n'a pas été prouvé devant moi qu'en février 2021, il existait des écarts importants entre les parties qui les empêchaient de signer un contrat de location. Les parties n'ont pas non plus pu présenter une version factuelle expliquant pourquoi le projet d'accord détaillé n'a pas été signé en février 2021. Quoi qu'il en soit, je suis d'avis que ces conclusions n'affectent pas la question de savoir si les parties croyaient que le document des termes commerciaux constituait un accord contraignant.
- Conclusion
- J'ai donc rendu un avis selon lequel Shufersal n'a pas prouvé que le document des termes commerciaux constitue un contrat contraignant entre les parties. Par conséquent, j'ordonne le rejet de la réclamation.
- Le demandeur assumera les frais de chacun des défendeurs pour la somme de 35 000 ILS, dans les 30 jours à compter d'aujourd'hui.
Le droit d'interjeter appel devant le tribunal de district de Central-Lod dans les 60 jours à compter d'aujourd'hui.