Affaire civile (Rishon LeZion) 41151-07-21 Shufersal Ltd. c. Mishkenot Geshem Haaretz Ltd.

Avant

L’honorable juge Sarit Abdian

Demandeur

 Shufersal dans l’appel fiscal

 Par l’avocat Oded Gross et Matan Ben Shemesh

Contre

Défendeurs

1. Le logement Haaretz Rain dans l’appel fiscal

Par les avocats Roy Shoshani et Avishai Yehuda

2. Les centres commerciaux Rani Zim dans les appels fiscaux

Par l’avocat Israel Uziel et Gur Tenenbaum

Jugement

1. Deux grandes entreprises commerciales expérimentées ont négocié le bail d'un bien. À un certain moment, ils ont signé un « document provisoire » en route vers la signature d'un contrat détaillé.  Ce document constitue-t-il un accord contraignant ? Cette question, qui s'est posée lors de la procédure devant moi, soulève plusieurs questions, dont la principale concerne la manière dont les parties sophistiquées sont tenues de rédiger un protocole d'entente pour qu'il soit contraignant.
2. Résumé du jugement
3. J'ai devant moi une demande de recours déclaratoire, par laquelle un contrat de location contraignant a été signé entre le demandeur, Shufersal Ltd., qui se présente comme « le plus grand et le plus important groupe de détail d'Israël » (ci-après : Shufersal), et le défendeur 1, Mishkenot Geshem Haaretz, dans un appel fiscal (ci-après : Geshem), une entreprise entrepreneuriale pour des projets de construction à travers le pays, y compris un projet de construction de zones commerciales et résidentielles à Or Yehuda (ci-après : le projet).
4. En résumé, des négociations ont été menées entre les parties pour la location du terrain du projet dans le but d'établir un supermarché par Shufersal. À un moment donné des négociations, Geshem a signé un document d'une page, rédigé par Shufersal, intitulé « Conditions commerciales - Le projet Geshem LaMishtaken Or Yehuda » (ci-après : le Document des Conditions Commerciales).  Les conditions commerciales détaillent les conditions commerciales importantes pour la location d'un bâtiment dans le but d'exploiter un supermarché, y compris la période de location, les frais de location, la taille du bien loué, et plus encore.  Parallèlement au document des termes commerciaux, Geshem a signé une spécification technique de deux pages.  Environ un an et demi plus tard, les parties ont échangé des projets détaillés d'un accord qui n'ont pas été signés, et le 6 février 2021, un projet final a été échangé entre les parties.  Les parties ne s'entendent pas sur la raison pour laquelle ce projet n'a pas été signé.
5. Environ trois mois après l'échange du dernier projet entre les parties, Geshem a conclu un accord avec le Défendeur 2, Rani Zim Shopping Centers (ci-après : ZIM), une société cotée, dans le cadre d'un accord selon lequel ZIM acquérait 50,01 % des droits de pluie dans la partie commerciale du projet. Après l'achat, Geshem a informé Shufersal qu'il ne se considérait pas lié par un quelconque accord avec Shufersal et qu'il n'avait pas l'intention de conclure un bail.  On a appris plus tard que Geshem et Zim avaient conclu un accord de location d'un supermarché dans le cadre du projet, un facteur dans lequel le fils de Rani Zim (actionnaire majoritaire et président de Zim) était associé.
6. Ainsi, le procès devant moi dans Gedera Shufersal demande l'exécution du document des termes commerciaux et une déclaration selon laquelle il constitue un accord contraignant entre les parties. D'autre part, Geshem et Zim soutiennent qu'il s'agit d'un protocole d'accord formulé lors des négociations et qu'il ne constitue pas un accord contraignant entre les parties.
7. Je souligne déjà que décider de cette question n'est pas simple. Cela s'explique à la fois par le fait que le libellé du document des termes commerciaux n'est pas sans équivoque sur la question de sa validité juridique contraignante, et parce qu'il est possible dans la conduite des parties après la signature du document des termes commerciaux, il est possible de trouver diverses indications quant à la signification juridique que les parties ont accordée à ce document en temps réel.
8. En analysant le tissu probatoire que les parties m'ont présenté, j'ai été guidé par un certain nombre de règles d'interprétation en droit des contrats, qui seront détaillées plus tard en détail.
9. Le document des termes commerciaux a été rédigé entre deux entités commerciales sophistiquées et expérimentées, qui sont censées investir temps et ressources dans la rédaction des contrats auxquels elles sont engagées. Ces entités commerciales sont conscientes des règles d'interprétation applicables et disposent des ressources et de la capacité de façonner le contrat comme elles le souhaitent, de manière à réduire au moins significativement la nécessité pour le tribunal de tenter de retracer leur intention (voir : Civil Appeal 7649/18 Bibi Roads Dirt and Development in the Tax Appeal c.  Israel Railways Ltd., paragraphes 2 à 6 de l'opinion de l'honorable juge Grosskopf (20 novembre 2019) (ci-après : l'affaire Bibi Roads)).
10. Par conséquent, il est attendu que les parties sophistiquées souhaitant conclure un « document provisoire » avant de signer un contrat contraignant rédigent le document de manière claire et non sujette à interprétation, notamment en ce qui concerne la question de sa validité. Cette attente augmentera la certitude juridique et commerciale et permettra aux parties de mener les négociations dans un cadre juridique clair.  Cette attente est également conforme au principe de bonne foi, car elle empêche les parties averties de rédiger délibérément un protocole d'entente de manière vague qui permettrait d'avancer ultérieurement des revendications concernant sa validité, conformément à leurs intérêts et au développement des négociations.
11. Une autre règle d'interprétation qui m'a guidé est la règle bien connue dans l'interprétation du droit des contrats, selon laquelle l'interprétation du contrat sera faite contre le rédacteur.
12. Dans l'affaire qui était devant moi, la personne qui a rédigé le document des termes commerciaux était Shufersal, qui dispose des ressources pour concevoir le document comme elle le souhaite et de manière à refléter l'accord sans équivoque des parties pour conclure la transaction. Quoi qu'il en soit, l'ambiguïté quant à la validité contraignante du document des termes commerciaux soutient une interprétation qui lui donne de la pluie selon laquelle une validité contraignante ne devrait pas lui être attribuée.  Cela repose sur l'hypothèse que, s'il l'avait voulu, Shufersal aurait pu rédiger le document de manière à ne laisser aucun doute sur sa validité contraignante.
13. De plus, comme nous le verrons ci-dessous, même un examen de la conduite des parties après la formulation du document des termes commerciaux ne soulève pas d'indications sans équivoque qu'elles croyaient que ce document était contraignant.
14. Par conséquent, et comme cela sera détaillé ci-dessous, après avoir examiné toutes les preuves présentées et également avoir donné mon avis sur les règles d'interprétation énoncées dans la loi et la jurisprudence, j'en suis arrivé à la conclusion que Shufersal n'a pas prouvé que le document des termes commerciaux constitue un accord contraignant entre les parties.
15. Avant d'entrer dans les détails, je vais ajouter un commentaire concernant le cadre de la discussion qui s'est présentée devant moi. Comme indiqué, Shufersal n'a exigé que l'application du document des termes commerciaux.  Par conséquent, pour trancher les différends qui sont soumis à moi, je ne suis pas obligé de demander qui est responsable du manquement de signature d'accord détaillé entre les parties et si cette partie a agi de mauvaise foi.  De plus, je ne suis pas tenu de demander si les projets tardifs entre les parties constituaient un accord contraignant.  La question « étroite » que je dois trancher est de savoir si le document des termes commerciaux constitue un accord contraignant entre les parties pouvant être appliqué, comme le demande Shufersal.
16. La procédure devant moi
17. La procédure a débuté par une demande déposée par Shufersal pour un recours temporaire empêchant les défendeurs de conclure un accord avec un tiers contredisant les droits allégués de Shufersal ou d'agir pour promouvoir un tel engagement. Cette demande a été rejetée dans la décision de l'honorable juge   Firer du 29 août 2021, après une audience au cours de laquelle les déclarants au nom des parties ont été interrogés.
18. Dans le cadre de la procédure principale , des déclarations sous serment du témoin principal ont été soumises. Au nom de Shufersal, M.  Shlomi Navon, qui était responsable du département d'initiation et d'amélioration chez Shufersal aux dates concernées du procès (ci-après : Shlomi), et Mme Yael Barak, consultante externe de Shufersal qui a géré la transaction (ci-après : Yael).
19. Yosef Haim Mizrahi, propriétaire et directeur de Geshem (ci-après : Yossi) et M.  Guy Gotson, chef de projet au nom de Geshem (ci-après : Gutsson), ont témoigné au nom de Geshem.  Il convient de noter que dans le cadre de la demande de recours temporaire, M.  Shamgar Vaknin (ci-après : Shamgar), partenaire de Yossi, a témoigné en faveur de Geshem.
20. Au nom de Zim, M. Benny Khalif (ci-après : Benny), vice-président du marketing immobilier chez ZIM, a témoigné.

• Contexte factuel

19. Le demandeur, Shufersal, est une société cotée en bourse qui exploite une chaîne de vente de produits alimentaires et autres à travers le pays. Geshem est une entreprise privée, lançant des projets de construction résidentielle et commerciale, et c'est elle qui a lancé le projet.  ZIM, une société cotée, a conclu un accord avec Geshem pour acquérir 50,01 % des droits de Geshem dans la partie commerciale du projet.
20. Dans le cadre des négociations entre Shufersal et Shem concernant la location d'un espace dans le projet visant à établir un supermarché de la chaîne Shufersal, le 8 mai 2019, Geshem a signé le document des termes commerciaux, rédigé par Shufersal. Ce document détaille une liste de termes commerciaux liés au bail d'un bien destiné à établir un supermarché par Shufersal, et il est écrit à la fin comme suit :

« 16.  Ce résumé fait l'objet d'un examen de la faisabilité économique et d'une étude de faisabilité menée par Shufersal

17. Ce résumé est soumis à l'approbation de la direction de Shufersal
18. Ce résumé est également soumis à l'approbation du Commissaire antitrust.

L'accord est valable pour 90 jours.  » [Ainsi, dans l'original - S.A.]

21. Parallèlement au document des termes commerciaux, Geshem a signé un document de deux pages intitulé « Définitions générales pour une spécification Shufersal Store Shell » qui comprenait des spécifications techniques concernant le bien loué (ci-après : la première spécification).
22. Après que Geshem a signé le document des termes commerciaux et les premières spécifications, Shufersal et Geshem ont entamé des négociations afin de parvenir à des accords, principalement concernant les spécifications techniques de la propriété, et des litiges sont même apparus entre eux. Shufersal et Geshem ont établi des contacts oraux et écrits concernant ces différends, à la suite desquels Geshem a signé deux spécifications supplémentaires, l'une le 27 avril 2020 (ci-après : la deuxième spécification) et l'autre en septembre 2020 (ci-après : la troisième spécification).
23. Environ un an et demi après la signature du document des termes commerciaux par Geshem, le 6 janvier 2021, l'avocat de Shufersal a envoyé à l'avocat de Geshem un projet détaillé d'accord (Annexe 9 de l'affidavit de Shlomi). L'avocat de Geshem a répondu au projet le 11 janvier 2021, et le 18 janvier 2021, l'avocat de Shufersal a envoyé à l'avocat de Geshem un projet modifié.  Plusieurs correspondances ont été menées entre les parties concernant le projet envoyé, et le 6 février 2021, l'avocat de Geshem a soumis une version modifiée du projet, incluant des modifications dans les notes de l'édition (Annexe 11 de l'affidavit de Shlomi).
24. Après l'échange des projets susmentionnés, les organismes professionnels au nom des parties ont continué à correspondre entre eux concernant la planification en location (entre le 10 février 2021 et le 17 février 2021), la dernière correspondance entre les parties ayant eu lieu le 17 février 2021.
25. Le 13 mai 2021, un accord conditionnel de principes a été signé entre Geshem et ZIM, selon lequel ZIM rachètera 50,01 % des droits de Geshem dans le centre commercial du projet.
26. Le 6 juin 2021, après que Shufersal eut appris l'accord entre Geshem et Zim, Yael a écrit à Geshem pour lui demander son approbation que, parallèlement à la vente des droits de Zim, « le contrat de location de Shufersal dans le centre commercial sera également finalisé, et le contrat de location sera signé (sa version légale et commerciale a déjà été approuvée)... » (Annexe 13 de l'affidavit de Shlomi).  Le 9 juin 2021, une réunion a eu lieu entre Shlomi et Yossi, dont l'objectif et le contenu des parties ne sont pas d'accord.
27. Le 17 juin 2021, Shufersal a contacté Shem dans une autre lettre, dans laquelle Geshem devait préciser qu'un accord contraignant avait été conclu entre les parties. Suite à cette demande, le 7 juillet 2021, une réunion a eu lieu entre les représentants de Shufersal, dont Shlomi et M.  Rani Zim.  Après cette réunion, une correspondance supplémentaire a été échangée entre les parties.
28. Les arguments des parties
    • 1. Réclamations de Shufersal
29. Dans la déclaration de la réclamation, Shufersal a demandé une mesure déclaratoire exigeant que le document des termes commerciaux, ainsi que la seconde spécification, constituent un accord contraignant entre les parties. Selon elle, le document des termes commerciaux, accompagné de la seconde spécification, inclut toutes les conditions matérielles nécessaires à la perfection d'un accord contraignant.  Plus tard dans la procédure , Shufersal a ajouté qu'en ce qui concerne, il n'y a aucune différence significative entre la deuxième et la troisième spécification, et qu'il est indifférent à la question de savoir laquelle des deux sera appliquée.
30. Selon Shufersal, il est possible de tirer de l'article commercial du document commercial ainsi que du comportement des parties après sa signature, que Shufersal et Geshem ont une intention claire de conclure l'accord. Shufersal affirme que le document des termes commerciaux constitue une offre en son nom, en tant que personne qui l'a envoyé à Shem, et que la signature de Geshem sur ce document constitue une acceptation de sa part.  Alternativement, on affirme que même si l'on voit l'enchérisseur sous la pluie, il y a des indications que Shufersal et Sheshem se considéraient engagés dans le document.
31. À cet égard, Shufersal avance plusieurs indices indiquant que les parties estimaient que le document des termes commerciaux était un accord valide qui lie les parties, notamment : le document des termes commerciaux n'inclut pas de formule de relation, de sorte que les accords des parties ne dépendent pas de la signature d'un accord détaillé ; Les parties commencèrent à travailler sur la planification de la propriété louée et son adéquation aux besoins de Shufersal, y compris la signature des deuxième et troisième spécifications ; des publications médiatiques au nom de Geshem dans lesquelles le nom de Shufersal est utilisé ; et une présentation de novembre à décembre 2020 envoyée à Shufersal, dans laquelle Shufersal a été présenté comme locataire du projet.
32. De plus, Shufersal affirme que le document des termes commerciaux, accompagné des spécifications techniques (la deuxième ou la troisième), répond à l'exigence spécifique et inclut toutes les conditions nécessaires à la réalisation de la transaction. Selon Shufersal, il a été prouvé qu'il n'y a aucun obstacle à l'exécution du document des termes commerciaux, même sans signature d'un accord détaillé.  Selon elle, les parties ont agi pour signer un accord détaillé afin de clarifier les détails de l'urbanisme, contrairement aux termes commerciaux de la transaction déjà convenus.  Shufersal soutient en outre que, dans tous les cas, les parties ont parvenu à une version finale et convenue d'un projet d'accord détaillé, et qu'il n'existe aucun différend sur lequel il subsiste.
33. Selon Shufersal, les « lacunes » dans le document des termes commerciaux que les défendeurs ont signalées peuvent être comblées. Ainsi, selon elle, les parties se sont entendues sur la superficie du bien loué ainsi que sur un croquis du bien loué, l'emplacement individuel étant facilement complété.  Selon Shufersal, même les autres détails qui manquent prétendument - la date de paiement du loyer, l'indice auquel le loyer sera attaché, le montant des frais de gestion et les sanctions pour retard de livraison - peuvent être complétés.
34. Shufersal affirme que les conditions de suspension énoncées dans le document des termes commerciaux ont été remplies. Selon Shufersal, le document des termes commerciaux a été approuvé par la direction de Shufersal lors d'une réunion de direction le 28 juillet 2019, et cette approbation inclut également une approbation concernant un examen de la faisabilité et de la faisabilité économiques.  Concernant l'approbation du Commissaire antitrust, il a été prouvé selon Shufersal que cette condition a été « transférée » avec le consentement des parties à la version provisoire de l'accord détaillé, et que, dans tous les cas, la demande auprès du Commissaire antitrust est faite près de la réception du bien.
35. Shufersal affirme en outre qu'il n'existe aucune contradiction entre les termes et conditions détaillés dans le document des termes commerciaux et la formulation du projet détaillé. Dans ce contexte, il a été soutenu que l'affirmation selon laquelle il existe une différence dans la période de location entre le document des termes commerciaux et la formulation du projet détaillé de contrat constitue une extension de la façade, et que, dans tous les cas, cet argument profite à Rain puisqu'il raccourcit la période de bail.
36. Shufersal affirme qu'en pratique, les parties sont parvenues à un accord détaillé et définitif, que même l'avocat de Geshem a noté pouvoir être signé. Selon elle, il n'y a plus de litiges ni de lacunes dans le cadre de la version finale, mais cette version n'a pas été signée en raison de la demande de Geshem d'attendre une décharge du comité local d'urbanisme et de construction concernant l'emplacement de la galerie individuelle du supermarché qui sera construite par Shufersal.  À cet égard, Shufersal nie catégoriquement l'affirmation de Geshem selon laquelle il aurait abandonné les négociations.  Au contraire, Shufersal affirme que c'est Geshem qui a manqué à ses obligations pour des raisons superflues, en raison du désir de ZIM de louer le bien loué au fils de l'actionnaire majoritaire de ZIM.
37. Enfin, Shufersal affirme que même après que Geshem ait signé l'accord avec Zim, lors d'une réunion entre Shlomi et Yossi le 9 juin 2021, Yossi a dit à Shlomi que, bien que Zim « ne veuille pas de Shufersal » comme locataire, Geshem a l'intention d'insister pour le respect de l'accord entre elle et Shufersal.
    • 2. Réclamations pour la pluie
38. Selon Geshem, les parties ne considéraient pas le document des termes commerciaux comme un accord contraignant, mais plutôt comme un protocole d'accord fondamental qui laisse de nombreuses questions en ouvert sur lesquelles il faut s'entendre. Geshem affirme que le fait que les parties aient négocié pendant deux ans après la formulation du document des termes commerciaux et des premières spécifications techniques indique que ces documents ne répondent pas aux exigences spécifiques des exigences finales et spécifiques.
39. Geshem affirme que Shufersal n'a pas donné d'avis d'acceptation à la proposition qu'il a rédigée au nom de Geshem. Il a également été affirmé que Shufersal, qui a rédigé le document des conditions commerciales, avait explicitement indiqué qu'il n'était valable que pour 90 jours, et que les conditions suspendues dans le document n'avaient pas été remplies à ce jour.
40. Selon Geshem, le document des termes commerciaux et la seconde spécification sont dépourvus de détails matériels et essentiels. Les documents n'incluent pas l'emplacement du bien ; la date de paiement du loyer ; l'index auquel le loyer est rattaché ; un mécanisme de compensation pour la livraison tardive du bien ; Et plus encore.
41. Selon Geshem, lors des négociations entre les parties, Shufersal a soulevé de nouvelles revendications qui n'apparaissaient pas dans le document des termes commerciaux, ce qui indique également qu'il ne se considérait pas limité à ce document. Ainsi, par exemple, il a été affirmé que Shufersal exigeait que Shechem signe la seconde spécification technique, dont le contenu était étendu et significativement différent de la première.  De plus, il affirme qu'il existe des changements importants entre la deuxième et la troisième spécification technique, et il n'est pas possible d'accepter l'affirmation de Shufersal selon laquelle il est indifférent au choix entre ces spécifications.
42. Selon la revendication de Geshem concernant le projet de l'accord détaillé échangé entre les parties, il a été explicitement indiqué qu'il s'agissait de projets destinés à des négociations, et que « seul un accord approuvé par les organes autorisés de Shufersal et signé par les signataires autorisés liera Shufersal. » Selon Geshem, cela indique que Shufersal considère l'acte de signer comme une condition matérielle pour la création d'un engagement.
43. Geshem affirme que les négociations menées entre les parties n'ont pas abouti à un accord contraignant, puisque c'est Shufersal lui-même qui l'a abandonné après avoir atteint une impasse en février 2021. Dans ce contexte, Geshem soutient que Shufersal n'a pas réussi à prouver sa revendication selon laquelle la raison pour laquelle le contrat de location détaillé n'a pas été signé était la demande de Geshem d'attendre une réponse du comité local concernant la demande de recours.
44. Geshem affirme en outre que Shufersal n'a pas agi de la manière requise si et dans la mesure où elle estimait que le document commercial l'exigeait. Ainsi, même si la période cumulée du bail dans le document est de 30 ans (y compris l'exercice des options), Shufersal n'a pas déclaré une transaction immobilière aux autorités fiscales conformément à la législation fiscale.
45. De plus, Geshem soutient qu'il existe des différences significatives entre les termes et conditions détaillés entre le document des termes commerciaux et la seconde spécification technique ainsi que les projets échangés entre les parties, notamment : la période de location ; la date de remise de la possession du bien ; la zone louée ; le montant du loyer ; des frais de gestion ; Et plus encore. Il a également été affirmé qu'il subsistait de nombreux écarts de planification entre les parties, pour lesquels aucun accord détaillé n'avait été signé.
    • 3. Les affirmations de ZIM
46. Naturellement, une partie significative des arguments de Zim sont essentiellement similaires à ceux de Geshem, et je ne noterai donc que les points principaux des arguments de Zim. ZIM précise que, bien qu'elle n'ait pas été partie à la conduite entre Shufersal et Shem, selon elle, l'examen de la base probatoire présentée au tribunal montre qu'un accord contraignant entre les parties n'a pas été parvu.  Selon elle, Shufersal est une grande société publique bien connue, et donc la charge de la preuve pour l'exigence de spécificité et de discernement est plus importante dans son cas (en se référant à l'affaire Bibi Roads).
47. ZIM affirme que le document des termes commerciaux n'a pas du tout été signé par Shufersal et ne reflète qu'une offre d'engagement. Selon Zim, le projet détaillé d'accord comprend des termes différents de ceux spécifiés dans le document commercial, ce qui indique que ce document n'est pas contraignant.  À cet égard, ZIM souligne que, selon le document des termes commerciaux, la période de location est de 30 ans et il s'agit donc d'une « transaction immobilière », avec toutes les implications fiscales qui en découlent, tandis que selon le projet détaillé d'accord, la période d'engagement est de 24 ans et 11 mois.
48. Le ZIM affirme également que le 18 février 2021, la première réunion a eu lieu entre Geshem et ZIM. Selon Zim, dans le cadre de la diligence raisonnable précédant la transaction entre Geshem et Geshem, Geshem ne lui a pas présenté le document des termes commerciaux, ce qui indique que Geshem estimait qu'il ne s'agissait pas d'un accord contraignant.  Cela contraste avec d'autres accords avec des locataires, comme la chaîne BE de Shufersal, qui lui ont été présentés avant la conclusion d'un accord avec Geshem.
49. Discussion et décision
50. Comme indiqué, la mesure demandée dans le cadre de la plainte est une déclaration que le document des termes commerciaux et la seconde spécification constituent un accord contraignant entre Shufersal et Shem. Par conséquent, je ne suis pas tenu d'examiner si les projets d'accord détaillé échangés ultérieurement entre Shufersal et Geshem ont été formulés en un accord contraignant.  De plus, je ne suis pas tenu d'examiner qui est responsable du fait qu'un accord détaillé n'a pas été signé entre Shufersal et Geshem, ni si cette partie a agi de mauvaise foi.
51. Le document des termes commerciaux est un « document provisoire » qui a été formulé par les parties en chemin vers la signature d'un accord détaillé. Comme on le sait bien, un tel document est souvent appelé un mémorandum d'accord.  Le document commercial Terms a-t-il été perfectionné en un accord contraignant ?
52. Protocole d'accord entre parties sophistiquées - Une vision normative
    • 1. Entre un protocole d'accord et un accord contraignant
53. Comme il est bien connu, dans de nombreuses transactions, il est d'usage de s'accorder dès le départ sur les détails matériels de la transaction, avec l'entente qu'ils concluront ensuite un contrat détaillé. Le document provisoire signé par les parties à ce stade, souvent appelé « mémorandum d'accord », peut dans certaines circonstances constituer un contrat contraignant, et dans d'autres circonstances indiquer qu'il ne s'agit que d'une étape intermédiaire des négociations qui n'engage pas les parties aux accords qu'il contient (voir : Civil Appeal 158/77 Rabinai c.  Man Shaked Ltd., IsrSC 33(2) 281, 286 (1979) (ci-après : l'affaire Rabinai) ; Appel civil 5332/03 Ramot Arazim, Société de construction et d'investissement dans Tax Appeal c.  Shiran, IsrSC 59(1) 931, 937 (2004)).
54. Le point de départ de la jurisprudence est qu'il ne faut pas accepter une approche formelle selon laquelle un mémorandum d'accord est toujours dépourvu de validité juridique. Dans cette optique, la jurisprudence a adopté une approche substantielle, qui vise à examiner si le mémorandum d'accord répond aux exigences pour conclure un contrat (voir : Daniel Friedman et Nili Cohen Contracts,   1, 334-337 (Deuxième édition, 2018) (ci-après : Friedman and Cohen)).
55. Pour qu'un mémorandum ait la force d'un accord contraignant, deux éléments cumulatifs doivent exister au moment de la conclusion : d'une part, la volonté des parties de conclure un contrat contraignant ; et deuxièmement, l'accord doit être suffisamment nécessaire (voir : articles 2 et 5 de la Loi sur les contrats (partie générale), 5733-1973 (ci-après : la Loi sur les contrats) ; Civil Appeal 7193/08 Adani c. David, paragraphes 8-9 (18 juillet 2010) (ci-après : l'affaire Adani)).
56. L'intention des parties de créer une relation contractuelle contraignante est apprise de l'ensemble des circonstances de l'affaire, y compris la formulation du document, son contenu et la conduite des parties avant sa rédaction, au moment de sa signature et après. En attendant, le langage et la forme de la « formule de relation » entre le protocole d'accord et l'accord qui est censé être signé à l'avenir devraient être examinés, et s'il atteste du fait que les parties considéraient l'accord préliminaire comme un accord contraignant (Rabinai, pp.  287-288 ; Appel civil 8320/09 Elhadad c.  Shamir, para.  25 (29 mars 2011) (ci-après : l'affaire Elhadad) ; Friedman et Cohen, aux pages 339-341).  En tout cas, même s'il y a des indications dans le langage de l'accord d'une formule de relation, « l'intention des parties ne s'apprend pas seulement du langage de la formule de la relation, mais aussi du contenu du mémorandum et de la conduite des parties avant, pendant et après l'accord » (voir : Civil Appeal 9247/10 Rosenberg c.  Saban, paragraphe 12 (24 juillet 2013) (ci-après : l'affaire Rosenberg) ; Civil Appeal 7591/13 Anonymous c.  Anonymous, paragraphe 16 (25 janvier 2016)).  En l'absence de formule de complot, le tribunal suivra l'intention des parties par d'autres expressions de leur discrétion (voir : Civil Appeal Authority 3160/08 Mazar c.  Gaon Building and Investment Company dans un appel fiscal (28 juin 2009)),
57. Il n'est pas superflu de noter que récemment, il y a eu des voix selon lesquelles l'approche substantielle dans l'interprétation de la validité contraignante d'un protocole d'accord devrait être modérée. Voir les propos de l'honorable juge   Grosskopf dans Civil Appeal 1456/22 Ajami c.  Wahat al-Salem Neve Shalom (Comité local de Neve Shalom), paragraphe 25 (28 février 2024) (ci-après : l'affaire Ajami) :

« La vérité doit être dite, ne serait-ce qu'à titre d'avertissement pour l'avenir - le pendule entre le pôle formel et le pôle substantiel se déplace dans cette affaire, dans notre jurisprudence, de façon excessive en faveur du pôle substantiel.  Il est très possible qu'à l'avenir il y ait une marge de manœuvre pour modérer significativement le balancement du pendule, notamment en ce qui concerne les transactions immobilières, et pour établir des règles plus strictes pour reconnaître la validité contraignante d'un document provisoire.  Ainsi, à la fois afin de donner aux parties aux négociations plus de certitude quant au moment où le seuil d'engagement a été franchi ; Ils ont pour mission d'offrir aux entrepreneurs une protection juridique adéquate contre les problèmes pouvant survenir dans une transaction économiquement lourde et juridiquement complexe.  »