Affaire civile (Nazareth) 10551-02-23 Michal Egler contre Renana Peretz

Jugement

Avant une demande de recours déclaratoire et d'exécution d'un accord de vente d'un bien immobilier prétendument conclu entre les parties, et les recours supplémentaires et alternatifs.

Contexte :

1. Le procès porte sur un document relatant à la vente d'un appartement au 2 Alon Street à Rosh Pina, dans un immeuble bifamilial (ci-après - la propriété). Les droits sur la propriété appartiennent au défendeur 1 (ci-après - le défendeur).  Le défendeur 2 est le père du défendeur qui a agi comme prolongement dans l'engagement (ci-après - le défendeur).  Les plaignants sont des conjoints.
2. Le document est daté du 23 août 2021, mais il n'y a aucun doute entre les parties quant à sa signature fin octobre 2021. Le titre du document est « Option d'achat d'un bien », et dans le corps du document il est indiqué comme suit :

Attendu que : Un contrat de location a été signé entre les parties pour un appartement résidentiel de 5 pièces et son contenu tel que détaillé dans cet accord au 1/1 Alon Street à Rosh Pin (ci-après : la « Propriété » ou « le Loué »).

Et le locataire a exprimé son désir d'acheter le bien licencié.

         Par conséquent, il a été convenu, stipulé et déclaré entre les parties comme suit:

1. Le bien sera vendu pendant la période de bail et/ou à la fin de celle-ci au locataire pour un montant net de 2 6660 000 NIS.
2. À partir de cet écran, le loyer payé par le locataire au propriétaire sera déduit.
3. Dès que cela sera possible, les parties se réuniront et proposeront un contrat de vente à signer.
4. Les parties savent que cet accord est uniquement entre les parties et ne doit être montré ni présenté à quiconque.
5. Les parties ont calculé la transaction et sont parvenues à la conclusion qu'elles en acceptaient les termes.
6. Lors de la rédaction d'un contrat de vente, chaque partie assumera les paiements et dettes qui lui sont applicables en tant qu'acheteur et acheteur réguliers.
7. Personne en faveur ne pourra revendiquer la qualité du bien, même au moment de la remise de la possession de la vente.
8. Pour preuve, nous sommes venus voir le signataire aujourd'hui, le 23 août 2021

Le Propriétaire                                                                               Le Locataire

3. Comme indiqué dans le document, les parties ont également signé un contrat de location du bien, daté du 30 octobre 2021, selon lequel les demandeurs louaient le bien au défendeur pour la période du 1er novembre 2021 au 30 octobre 2022. Il sera désormais désigné sous le nom de contrat de location.  Le bail stipule que le loyer est de 5 000 ILS par mois.
4. La possession du bien a été remise aux plaignants à peu près de la date de signature des accords susmentionnés. Il n'y a aucun doute que les plaignants ont versé au défendeur la somme de 90 000 ILS, un montant sur lequel les parties ne sont pas d'accord sur sa nature exacte.  Les plaignants vivent encore aujourd'hui dans la propriété.
5. Le 3 novembre 2022, peu après la fin de la période de location telle que définie dans le contrat de location, les parties ont rencontré l'avocat Yair Ohana (ci-après - l'avocat Ohana) dans le but de signer un contrat de vente. Lors de la réunion, les plaignants ont appris que seules les parties de la parcelle 259 sur laquelle la propriété est construite sont enregistrées au registre foncier 7/24, tandis que le reste de ses droits est enregistré sur une autre parcelle adjacente (parcelle 261).  Selon les preuves, le contexte est l'absence d'enregistrement d'un accord de partenariat existant entre les associés dans une parcelle d'origine ayant subi une parcellation, de manière à ce que l'enregistrement au Registre foncier ne donne pas d'expression à l'accord de partage.
6. Comme sera détaillé ci-dessous, à la suite de cette réunion, les parties ont tenu des discussions entre elles et soumis des projets d'accords, mais aucun contrat de vente n'a été signé. En arrière-plan, entre autres, la difficulté créée pour les demandeurs à obtenir une hypothèque sur le bien compte tenu de son statut d'enregistrement, les exigences de la défenderesse concernant la date de paiement de la contreprestation, et le refus de la défenderesse d'apporter une quelconque modification au projet de contrat de vente préparé par son avocat.
7. Le 30 novembre 2022, les défendeurs ont informé les plaignants que les négociations entre les parties étaient terminées et ont exigé qu'ils quittent la propriété.
8. Le 2 janvier 2023, le défendeur a déposé une demande d'expulsion d'un locataire auprès du tribunal de magistrats de Nazareth (TA. 7334-01-23(.  Le 6 février 2023, les plaignants ont déposé la demande devant moi, pour une déclaration de l'existence d'un accord contraignant entre les parties concernant la vente du bien et son exécution.
9. Dans le cadre de la demande d'expulsion devant le tribunal de première instance, les parties sont parvenues à un accord selon lequel, jusqu'à ce qu'un jugement soit rendu dans le procès des plaignants, les demandeurs verseront au défendeur un loyer de 6 000 ILS au 1er mai 2023. Si la réclamation est acceptée, les montants payés jusqu'à la date du jugement seront déduits du montant de la contrepartie contractuelle.  Il a également été convenu que si la demande des défendeurs devant le tribunal de district est rejetée, les demandeurs s'engagent à quitter l'appartement dans les 60 jours suivant la date du jugement.  Cet accord prend la force d'un jugement devant le tribunal de première instance.

Résumé des arguments des parties :