Affaire civile (Nazareth) 10551-02-23 Michal Egler contre Renana Peretz - part 2

Les revendications des plaignants :

10. Selon les plaignants, l'accord signé par les parties est un accord de vente du bien. Conformément à ce qui y était indiqué, ils n'ont pas eu le choix d'acheter la propriété, mais il a été convenu mutuellement de la leur vendre.  L'accord adopte une clause catégorique d'obligation de vente, et ses dispositions indiquent l'accord des parties concernant la vente du bien.  Par conséquent, il ne s'agit pas d'un accord d'option pour l'achat du bien, mais plutôt d'un accord concernant son achat par les plaignants.
11. Les plaignants affirment en outre que l'essence de l'accord est tirée de l'ensemble des circonstances de l'affaire. Cela inclut le contexte de l'engagement - leur recherche d'un bien à acheter et non à louer, ainsi que le désir du défendeur de vendre le bien.  De plus, la raison pour laquelle les accords ont été rédigés telle qu'ils l'ont été était la volonté des défendeurs d'éviter la responsabilité de la taxe d'amélioration, et le défendeur a donc cherché à reporter la signature d'un contrat de vente de 18 mois supplémentaires.  Conformément à sa demande, les parties ont signé un contrat de location, qui servait en fait de couverture au paiement préalable des plaignants au prix de la transaction de 90 000 ILS.  En même temps, les parties ancrèrent l'engagement de vendre le bien dans le document sous-tendant la revendication.  Les accords ont été rédigés par les défendeurs et les plaignants les ont signés sans apporter de modifications.
12. Les plaignants affirment qu'au début du mois d'octobre 2022, le défendeur les a invités à une réunion avec l'avocat Ohana dans le but de rédiger un contrat de vente, qui a été rédigé le 3 novembre 2022. Lors de cette réunion, les plaignants ont découvert pour la première fois qu'il y avait un problème d'enregistrement et que, par conséquent, ils ne pourraient pas contracter une hypothèque sur la propriété.  Selon eux, ils avaient l'intention de payer la contrepartie en payant à partir de la valeur nette qu'ils avaient sur la vente de leur maison précédente et du solde en contractant une hypothèque, connue du défendeur et non contestée.  Quand ils ont compris que cela n'était pas possible, ils ont agi rapidement pour que l'accord soit finalisé.  Ils ont immédiatement contacté un autre représentant juridique et leur avocat a contacté l'avocat Ohana pour obtenir les informations pertinentes.  Selon les plaignants, les défendeurs ont fixé un calendrier serré et déraisonnable pour la signature d'un contrat de vente, ont refusé de modifier le projet de contrat de vente préparé en leur nom, ont lié aux commentaires de leurs avocats et les ont menacés que si cela n'était pas fait, ils devraient quitter la propriété.  Même après que les demandeurs eurent annoncé leur accord de verser la totalité de la contrepartie dans un délai de moins d'un mois, et cela après que le père du demandeur leur ait pris une hypothèque sur un bien qu'il possédait, les défendeurs ont refusé toute coopération, ont contourné les demandes des demandeurs et annoncé l'annulation de la transaction.
13. Selon les plaignants, un accord contraignant a été conclu entre les parties qui satisfait aux exigences de discrétion et de spécificité. Ils affirment en outre que les défendeurs ont agi de très mauvaise foi afin de contrecarrer la transaction, dans le contexte de l'augmentation des prix immobiliers dans la région au cours de la période écoulée depuis l'engagement entre les parties et du désir des défendeurs de conserver la propriété dont le prix a augmenté.
14. De plus, les plaignants affirment que même s'il est déterminé qu'il s'agit d'un accord d'option tel que revendiqué par les défendeurs, l'option a été exercée par eux. Les défendeurs, avec leur gestion de mauvaise foi, leurs tentatives de répudier l'accord, la fixation d'un calendrier déraisonnable pour le paiement de la contrepartie, etc., ont empêché la signature d'un contrat de vente et ne peuvent pas s'appuyer sur cette conduite.
15. Les demandeurs ont demandé une mesure déclaratoire attestant qu'il existe un accord contraignant entre les parties pour la vente du bien et un recours pour son exécution, ou, dans la mesure où il est déterminé que l'accord est un accord d'option, pour déclarer que l'option a été exercée et pour ordonner son exécution. Alternativement, ils ont exigé d'obliger les défendeurs de dommages de subsistance pour avoir mené des négociations de mauvaise foi, pour la somme de 1 million de ILS, l'écart entre la valeur du bien à la date de signature de l'accord et sa valeur le jour où la réclamation a été déposée, ou entre le prix d'un bien similaire qu'ils ont pu acheter à ce moment-là et le prix actuel d'un tel bien.  De plus, une indemnisation pour la souffrance mentale d'un montant de 100 000 ILS est demandée.

Les revendications des défendeurs :

16. Selon les défendeurs, la réclamation contre le défendeur doit être rejetée en l'absence de rivalité entre lui et les plaignants, puisqu'il n'a aucun droit sur la propriété, et qu'il n'a donc pas et ne pouvait pas donner aux demandeurs la moindre option d'achat du bien. Le défendeur est le titulaire des droits et est celui qui assume les obligations conformément aux accords entre les parties, ce qui ne concerne pas le défendeur.
17. Sur le fond, les défendeurs soutiennent que l'accord entre les parties est un accord d'option, parallèlement au qual les parties ont signé un bail. Selon la version du défendeur, elle était intéressée à louer le bien à ce moment-là, tout comme les plaignants, qui ont même déclaré posséder un bien ailleurs qui n'avait pas encore été vendu et qu'ils n'étaient pas en mesure de financer l'achat d'un autre bien à ce moment-là.  Conformément à l'accord entre les parties, les demandeurs ont payé un loyer annuel anticipé ainsi qu'une composante financière supplémentaire dans la clôture de garantie.  Le contrat d'option a été signé à la demande des demandeurs, après qu'ils ont manifesté leur intérêt pour la possibilité d'acheter le bien et que le défendeur y a consenti.  La période d'option était fixée jusqu'à la fin de la période de location, c'est-à-dire jusqu'au 30 octobre 2022.  Cependant, les plaignants n'ont exercé l'option qu'à cette date, et même après que le défendeur leur ait accordé une nouvelle opportunité de le faire, et que l'option a donc expiré.
18. Selon les défendeurs, le fait qu'il s'agisse d'un accord d'option ressort clairement du titre du document, qui stipule : « Dès que cela sera possible, les parties se réuniront et transmettront un contrat de vente pour signature », ce qui indique l'intention des parties qu'un accord contraignant ne sera signé qu'à l'avenir. De plus, l'accord n'a pas été signalé aux autorités fiscales, ce qui indique également que les parties ne le considéraient pas comme un contrat de vente contraignant.  Même la conduite des parties par la suite, y compris la réunion avec l'avocat Ohana afin de promouvoir la signature d'un contrat de vente vers la fin de la période de bail, montre qu'aucun accord contraignant n'a été conclu entre elles à ce moment-là.  Dans ce contexte, les défendeurs rejettent la réclamation des demandeurs concernant les circonstances de la rédaction des accords susmentionnés et l'argument qui les soutient concernant la volonté des défendeurs de reporter la signature d'un accord formel de 18 mois en raison de considérations fiscales, et notent que, puisque le bien n'a pas reçu de formulaire 4, en tout cas la période en vigueur pour l'exonération de la taxe d'amélioration ne commence pas à être comptée.  Les défendeurs soutiennent en outre que les demandeurs ont exigé un changement des termes de l'option, tant en ce qui concerne la date de paiement qu'ils cherchaient à reporter pour une période prolongée que pour exiger que le défendeur soit responsable de corriger les défauts dans l'enregistrement du bien, ce qui dévie des conditions de l'option et constitue une nouvelle offre inacceptable pour le défendeur.
19. Les défendeurs soutiennent en outre que le document signé par les parties n'avait pas l'intention de conclure l'accord et manquait également de spécificité en raison du manque de détails matériels pour la transaction.

Discussion et décision :

20. D'emblée, j'exigerai l'argument des défendeurs selon lequel le procès contre le défendeur doit être rejeté d'emblée en l'absence de toute rivalité entre lui et les plaignants. La demande doit être rejetée.  En effet, le défendeur n'est pas le propriétaire du bien et n'est pas partie à l'engagement au fondement de la demande, donc les recours déclaratoires et d'exécution lui sont sans importance.  Cependant, la demande inclut également des recours monétaires, dont certains sont alternatifs et d'autres cumulatifs, dont la cause était un manque de conduite appropriée lors des négociations, et à cet égard les plaignants disposent d'une cause possible contre le défendeur, dans la catégorie de quelqu'un ayant participé directement aux négociations (Audience supplémentaire 7/81 Fender, Open and Building Investment Company dans Tax Appeal c.  Castro, IsrSC 34(4) 673).  En fait, comme cela sera détaillé ci-dessous - le défendeur était le facteur dominant dans la conduite des négociations de la part du propriétaire du bien (son domicile).  Il est donc clair qu'il n'y a aucune raison de rejeter la réclamation contre lui pour absence de fond.

La nature de l'engagement entre les parties :

21. Comme il ressort de la scène ci-dessus, il existe un différend entre les parties quant à la nature des accords qu'elles ont conclus. S'agit-il d'un contrat de location avec un accord d'option pour l'achat du bien loué par les locataires à l'avenir, comme le prétendent les défendeurs, ou s'agit-il d'un accord unique d'achat du bien par les demandeurs, qui a été artificiellement divisé en deux accords, comme le prétendent les demandeurs ?
22. Pour déterminer la nature de l'engagement entre les parties, il est d'abord nécessaire d'interpréter les dispositions de l'accord qui constituent la base de la demande. L'article 25(a) de la loi sur les contrats de 1973 stipule : « Un contrat doit être interprété selon les intentions des parties, telles qu'elles sont impliquées dans le contrat et les circonstances de l'affaire, mais si les intentions des parties sont expressément implicites par la formulation du contrat, le contrat doit être interprété conformément à sa formulation.  » Le point de départ pour l'interprétation d'un accord est son langage, mais lorsque celui-ci n'est pas sans équivoque, le tribunal est également tenu de prendre en compte des circonstances extérieures au texte contractuel, sur la base desquelles les intentions des parties doivent être examinées lors de la conclusion de l'accord.
23. Un examen des dispositions de l'accord montre qu'il n'est pas formulé de manière sans équivoque en fonction de la nature de l'accord entre les parties, et qu'il a, au minimum, des positions d'un côté ou de l'autre. Bien que le titre du document évoque un « accord d'option pour l'achat d'un actif », qui soutient clairement la version des défendeurs quant à la nature de l'engagement, le contenu de l'accord ne se rapporte pas clairement à ce titre.  En pratique, à l'exception du titre, il n'y a pas de détermination dans le corps du document concernant le futur droit de choix accordé aux acheteurs (les demandeurs), contrairement à un consentement mutuel pour conclure une transaction.  Ainsi, la clause 1 du contrat d'option stipule que « le bien sera vendu pendant la période de location et/ou à la fin du bail au locataire pour un montant net de 2 660 000 ILS ».  Le document ne fournit pas de définition claire et rigide d'une période d'option (elle sera vendue « pendant la période de location et/ou à la fin du bail ») et ne détermine pas la manière dont une option sera exercée - un mécanisme de préavis, etc.  De plus, l'article 3 stipule que « dès que possible », les parties rencontreront et feront la promotion d'un contrat de vente pour signature, sans le lier à un moment où une option est exercée, mais plutôt comme une clause d'existence immédiate.  Dans son ensemble, la formulation n'utilise pas le « langage du choix » du détenteur de l'option, mais plutôt le langage de l'obligation mutuelle contemporaine.
24. Un examen des dispositions du document dans son ensemble ne soutient donc pas le fait qu'il s'agisse d'un contrat d'option d'achat, tel qu'indiqué dans son titre. Il n'est pas superflu de noter que lorsque l'on classe le type de transaction réalisée par les parties, c'est l'essence qui détermine, et non nécessairement le surnom qu'elles ont choisi de donner au contrat : « C'est-à-dire que, bien que le titre de l'accord et sa formulation aient du poids, s'il s'avère que les dispositions de l'accord créent un contour différent de celui déclaré par les parties, de sorte qu'en essence une transaction différente a été créée, alors le fond prime sur le langage », Civil Appeal 7281/15 Copas Finance Israel (Israël) dans un appel fiscal c.  Agrexco Agricultural Export Company in a Tax Appeal(2018), paragraphe 29 de son jugement par l'honorable juge Danziger et les références qui y sont portées).  En particulier, c'est le cas concernant les accords d'option pour lesquels il a été déterminé que « parfois une certaine restriction à la liberté de choix du bénéficiaire de l'option, avec une légère fluctuation, suffit pour qu'un accord se vantant d'un accord se vantant d'un accord offrant une option immobilière soit classé comme un contrat de vente » (paragraphe 16 du jugement en affaire Civil Appeal 7869/14 D.  Lia Initiation and Investments in a Tax Appeal c.  Real Estate Taxation Administration Civil (2017), paragraphe 16 du jugement de l'honorable juge Sohlberg).
25. Dans le contexte de ce qui précède, les intentions des parties doivent également être examinées dans le contexte de toutes les circonstances de l'affaire, telles que présentées dans les preuves présentées. À cet égard, on m'a présenté deux versions polaires et factuelles.  La version des plaignants est que le défendeur, qui a mené les négociations avec eux, leur a demandé de reporter la signature d'un contrat de vente de 18 mois en raison d'aspects fiscaux du vendeur et afin d'éviter de payer une taxe d'amélioration.  Selon eux, c'était le seul objectif de l'apparence extérieure de l'engagement, comme cela avait été fait dans les deux accords en question.  Les défendeurs, quant à eux, affirment que ces documents reflètent un accord authentique entre les parties ; Ils ont convenu que les demandeurs loueraient le bien pour un an, et en même temps, à la demande des demandeurs, le défendeur a accepté de leur accorder une option future d'achat du bien pour une somme convenue.
26. Dans ce litige, je considère une préférence pour la version des plaignants, qui correspond mieux aux preuves présentées, que je discuterai ci-dessous.
27. Premièrement, la version des plaignants dans leur témoignage est étayée par une transcription d'un enregistrement d'une conversation qui a eu lieu entre le demandeur et le défendeur avant les fiançailles entre les parties (Annexe A aux affidavits des plaignants). Au cours de cette conversation, le demandeur a déclaré au défendeur : « Je vous ai dit que je n'avais pas besoin de loyer, c'est...  Parce que vous devez louer, je loue » (p.  2 de la transcription, paras.  13-14), et plus tard « Nous devons louer, je dis que le loyer est pour vous, parce que vous devez louer, pas parce que je le veux » (p.  9 de la transcription de la conversation, Annexe A, paras.  21-22).  Le défendeur, pour sa part, a déclaré au demandeur à propos du formulaire 4 (un sujet sur lequel le demandeur a été interrogé) : « C'est tout, je veux encore plus le formulaire 4, car si j'ai le formulaire 4, je commence à...  En comptant 18 mois, quoi, tu vois ? » (p.  8 de la transcription de l'Annexe A, p.  8, paras.  17-18), et plus tard le défendeur a déclaré : « ...  Encore une fois, nous fixons un prix pour la fin du chemin, peu importe, nous faisons le bail à cause des 18 mois, (en insistant sur le mot) comme si vous compreniez ? Pour faire le prix est le prix final, c'est tout, c'est conclu et c'est après 18 mois, vous faites le contrat, c'est tout, c'est un contrat de vente, mais en principe c'est formel » (p.  10 de la transcription, paras.  1-6).  Il convient de noter que la défenderesse a confirmé dans son témoignage qu'elle avait reçu un avis juridique « en temps réel » selon lequel si elle vendait la propriété dans les 18 mois, elle recevrait un formulaire 4 ou une exemption (p.  24 du procès-verbal, paras.  20-21).  Ce qui précède est sans ambiguïté et s'accorde bien avec la version des demandeurs selon laquelle les parties étaient d'accord dès le départ concernant la vente du bien et que le contrat de location avait été rédigé à l'initiative du défendeur en raison de son désir d'éviter d'imposer une obligation fiscale au vendeur.  Comme cela ressort clairement des preuves, c'est le défendeur qui a mené les contacts avec les demandeurs pour la vente du bien, selon lui, en vertu d'une procuration que le défendeur (sa fille) lui a accordée.  Ainsi, les actions, connaissances et intentions du défendeur sont également contraignantes pour lui, comme indiqué à l'article 2 de la loi sur la mission, 5725-1965.
28. Deuxièmement, la version des demandeurs est également étayée par la conduite des parties concernant l'enregistrement du titulaire du bien auprès de l'autorité locale et de la compagnie d'électricité. Initialement, après la signature des accords, les plaignants étaient enregistrés comme détenteurs.  Cependant, plus tard, pendant la période de bail supposée, et bien qu'il n'y ait aucun doute que les demandeurs aient continué à vivre dans la propriété sans aucun changement, le défendeur a été enregistré comme titulaire.  Le sens de cela est évident à partir d'une transcription d'une conversation qui a eu lieu entre la plaignante et le défendeur, après que la demanderesse a reçu une demande d'un représentant de l'autorité locale lui demandant de régler une dette fiscale municipale pour la période durant laquelle la propriété avait été enregistrée à son nom avant le changement d'enregistrement du titulaire.  Au cours de la conversation, le défendeur a déclaré qu'il avait approché le Conseil pour modifier l'enregistrement, et l'a expliqué dans les conseils juridiques qu'il avait reçus, selon lui, selon lesquels le droit à une exonération de la taxe sur l'amélioration exige la résidence effective du contribuable dans la propriété, et donc la nécessité d'enregistrer le défendeur comme titulaire (Annexe A à l'affidavit des plaignants, p.  17, paras.  17-19).  Dans ses propos, le défendeur a expliqué au demandeur que les charges continueraient à parvenir à l'adresse du bien comme elles l'avaient été jusqu'à cette date, et que le demandeur pourrait ainsi les payer elle-même sans connaître l'identité du payeur (p.  19, paras.  2-20).  Ce qui précède correspond bien à l'affirmation des demandeurs selon laquelle les défendeurs étaient guidés par des considérations fiscales lors de la création de représentations concernant la transaction du bien.
29. Troisièmement, il est clair d'après les preuves que ce sont les défendeurs qui ont mis en marche la conception de l'arrangement contractuel écrit entre les parties au moment concerné. Il n'est pas contesté que la formulation des contrats (à la fois l'accord principal et le bail) a été présentée aux demandeurs par le défendeur et que ce dernier n'a rien modifié dans leur contenu.  À cet égard, je me référerai au témoignage du défendeur, qui a confirmé que les accords avaient été signés par lui et par le demandeur immédiatement après leur présentation à ce dernier, sans aucun amendement ni négociation (p.  10 du procès-verbal du 20 juin 2024, paras.  20-27).  La défenderesse a témoigné que la personne qui avait rédigé les accords pour elle était un avocat (p.  22, paras.  1-6).  Dans ce contexte, il est nécessaire de lire l'article 4 de l'accord, qui stipule que « les parties sont conscientes que cet accord est uniquement entre les parties et qu'il ne doit être montré et/ou présenté à personne ».  Cette clause, que les défendeurs ont jugé bon d'inclure dans le document écrit en leur nom, concerne ostensiblement le désir de s'abstenir de déclarer aux autorités fiscales, lorsqu'aucune explication n'a été donnée au nom des défendeurs.  Les détails ci-dessus soutiennent la version des plaignants selon laquelle le motif de la signature des accords tels qu'ils ont été rédigés découlait de considérations fiscales de la part des défendeurs.  J'ajouterais que l'argument des défendeurs selon lequel la période de 18 mois est sans importance dans les circonstances, puisqu'elle est comptée à partir de la date de réception du formulaire 4, alors que le bien n'avait pas du tout de formulaire 4, n'est pas convaincant à mon avis.  Les intentions des défendeurs doivent être examinées en fonction des circonstances existantes au moment de la rédaction de l'accord, et non en fonction de la situation qui s'est produite rétroactivement.  Il ressort clairement des preuves qu'à l'époque pertinente, les défendeurs supposaient que le formulaire 4 devait être remis dès que possible et qu'aucun retard n'était prévu pour le recevoir, tel que le défendeur l'avait décrit aux demandeurs (transcription d'une conversation entre le demandeur et le défendeur, annexe A aux affidavits de la demande, p.  8, paras.  7-13 ; transcription d'une conversation entre le demandeur et le défendeur, annexe A, supra, p.  13, paras.  15-19).
30. Quatrièmement, les dispositions du contrat de location correspondent également logiquement à la version des demandeurs. Dans le bail, le loyer était fixé à 5 000 ILS par mois.  La période de bail était fixée dans le contrat de location d'un an.  Le montant du loyer annuel était donc de 60 000 ILS.  Malgré cela, il n'est pas contesté que les demandeurs ont payé le défendeur à l'avance et à la remise de la possession du bien, la somme de 90 000 ILS.  Cette somme correspond à un loyer pour une période de 18 mois, période pendant laquelle les défendeurs s'attendaient à ce qu'elle permette l'exonération tant attendue de la taxe sur les améliorations.  Les défendeurs affirment que cette somme a été déterminée de manière à ce que le loyer annuel de 60 000 ILS ait été complété par un montant de 30 000 ILS en garantie dans le cadre de la relation de location, mais cette affirmation n'a pas été prouvée de manière convaincante.  Cela n'a absolument aucune mention dans le bail.  De plus, à la clause 19 du contrat de location, il était indiqué que le locataire déposerait un billet à ordre en garantie, mais les parties n'ont pas respecté la clause relative au montant du billet à ordre, et il n'y a aucun doute qu'un tel billet à ordre n'a pas été remis.  Le contrat de location ne comporte donc aucun fil qui atteste d'un accord de dépôt d'une somme d'argent dans les mains du défendeur en garantie des termes du bail.  Il convient de rappeler que les rédacteurs de l'accord sont les défendeurs, et que l'accord a été rédigé avec l'aide d'un avocat de leur part, de sorte que l'absence de cette affaire leur incombe.  De plus, dans la demande d'expulsion déposée par le défendeur contre les plaignants, il était indiqué dans la déclaration que la somme de 90 000 ILS avait été payée au compte du loyer (paragraphe 6 de la déclaration de la réclamation) et rien n'a été dit concernant le fait qu'une partie de la somme avait été garantie pour le loyer.  Dans le contexte de tout ce qui précède, l'affirmation selon laquelle il a été convenu de fournir une garantie dans la relation de location, qui fait partie du montant versé par les demandeurs au défendeur, est loin d'être convaincante.
31. Cinquièmement, la conduite des parties avant et après la signature des accords et concernant la propriété soutient également la conclusion que la version des demandeurs est plus plausible. quant à la date précédant la signature des accords ; Les plaignants ont témoigné qu'ils cherchaient dès le départ un bien à acheter et non à louer, après avoir décidé de vendre leur maison à Merom Golan et de déplacer leur lieu de résidence (paragraphe 7.2 des déclarations sous serment des principaux témoins des plaignants ; p.  13 de la transcription, paragraphe 5 ; p.  31 de la transcription, par.  36).  Les demandeurs ont été cohérents dans leur version, qui n'a été contredite en rien et est également étayée par la transcription de la conversation entre le demandeur et le défendeur citée au paragraphe 27 ci-dessus.  Au moment de la signature de l'accord, les plaignants n'avaient pas encore vendu leur maison à Merom Golan, mais elle a été vendue peu de temps après (seulement un mois et demi) d'une manière qui correspond à leur affirmation selon laquelle ils avaient l'intention dès le départ de vendre et d'acheter une propriété résidentielle alternative.  Quant à la défenderesse, son témoignage selon lequel elle était intéressée à louer le bien et n'a accepté que plus tard la demande des plaignants de leur offrir une option d'achat est incompatible avec les déclarations du défendeur, qui indiquent qu'avant l'engagement entre les parties, le défendeur avait reçu des offres d'achat d'autres personnes et publié le bien (voir la transcription de la conversation, Annexe A aux affidavits de l'accusation, p.  6, paras.  11-14, 20-22).  Sa version selon laquelle elle ne voulait pas vendre le bien ne correspond pas logiquement à son accord (selon elle) de s'engager à un accord d'option dans le cadre duquel elle s'était engagée à vendre, sans explication satisfaisante à ce sujet.  D'après ce qui précède, il semble que les deux parties étaient intéressées dès le départ à exécuter une transaction de vente et non à une transaction de location.  quant à la période suivant la signature des accords ; Comme indiqué ci-dessus, le défendeur a initié un changement d'enregistrement du nom du propriétaire du bien et son transfert au nom du défendeur, dans un but - « préparer le terrain » pour bénéficier d'une exonération de la taxe d'amélioration lors de la vente.  Les plaignants, pour leur part, affirment avoir agi dans le bien à la manière des propriétaires et y avoir investi plusieurs investissements.  En effet, aucune référence n'a été rattachée à toutes les dépenses alléguées, si bien que la réclamation à cet égard n'a pas été entièrement prouvée.  Cependant, les demandeurs ont présenté une correspondance entre eux et le défendeur, d'où il ressort que les demandeurs ont payé le défendeur pour la construction d'une clôture sur la propriété, ce qui, à première vue, ne correspond pas logiquement au format de la relation locataire-propriétaire, et la défenderesse a confirmé dans son témoignage qu'ils avaient effectué des réparations à la piscine de la maison (p.  26, paras.  29-30).  Les demandeurs ont même versé à l'avance une somme substantielle de 90 000 ILS, ce qui correspond à leur version selon laquelle ils se considéraient liés par l'accord d'achat du bien.
32. Sixièmement, l'argument des défendeurs selon lequel ce qui est indiqué à la clause 3 de l'accord (« Dès que cela sera possible, les parties se rencontreront et avanceront un contrat de vente à signer ») indique qu'il s'agit d'un accord d'option n'est pas convaincant. Comme détaillé ci-dessus, une série d'indications, tant dans la formulation de l'accord que dans des preuves externes quant aux circonstances dans lesquelles il a été rédigé, en indiquent l'essence, et ladite clause n'enlève rien à la conclusion qui en découle.  le contraire des choses ; Cette disposition, qui vise ostensiblement à réduire considérablement l'écart de temps entre la signature de l'accord en question et celle d'un contrat de vente, est incompatible avec l'essence fondamentale des contrats d'option pour donner à l'une des parties un délai suffisant afin de formuler sa décision de conclure une transaction.
33. Je note que l'avocat Ohana, dans son témoignage devant moi, a noté que les parties se sont réunies dans son bureau peu avant leur engagement, et qu'il a été convenu qu'une option serait accordée aux plaignants puisqu'ils ne disposaient pas du montant total nécessaire pour l'acheter et que le bien serait loué pendant la durée de l'option. Ce témoignage soulève de nombreuses difficultés.  Dans leurs affidavits, les parties n'ont décrit aucune implication de l'avocat Ohana à ce stade (contrairement à un an plus tard, lorsqu'elles se sont réunies dans son bureau dans le but de promouvoir la signature d'un contrat de vente).  Le prévenu a clairement témoigné dans son témoignage que l'avocat Ohana n'était pas du tout impliqué à ce stade (p.  10 de la transcription, paragraphe 21).  Il n'y a aucun doute, même selon le témoignage de l'avocat Ohana, qu'il n'a pas préparé les accords, mais n'en a eu connaissance que rétroactivement.  Dans ces circonstances, il est difficile de s'appuyer sur son témoignage concernant le moment précis du début de la relation entre les parties, et il est possible que cela découle d'un lien avec les faits tels qu'ils lui ont été présentés rétrospectivement.  Quoi qu'il en soit, dans le poids global des preuves détaillées, la balance est inclinée pour accepter la version des plaignants.
34. Dans le contexte de toute cette compilation, j'accepte la version des demandeurs quant à la nature de l'accord existant entre les parties - la vente du bien aux demandeurs et non un accord d'option. Une question distincte est de savoir si un accord contraignant a été formulé entre les parties établissant une responsabilité contractuelle valide, une question que je discuterai ci-dessous.

Note provisoire :

35. Avant de passer à l'analyse de la question ci-dessus, je note que si la version des défendeurs de l'accord en tant qu'accord d'option avait été acceptée, elle n'aurait pas décidé du sort de la réclamation, mais il aurait été nécessaire de discuter de la question de savoir si l'option avait été exercée de manière à ce qu'un accord contraignant soit conclu entre les parties. La réponse à cela passe par deux sous-questions.
36. La première question est de savoir si les éléments requis à la création d'une responsabilité contractuelle pour une transaction de vente ont été remplis dans l'accord (à l'exercice de l'option). Dans le contexte susmentionné, la distinction acceptée est entre un accord qui incarne une obligation de conclure un contrat dont les termes principaux sont suffisamment définis, et un accord dont l'essence n'est rien d'autre qu'un engagement à mener de futures négociations ( Civil Appeal 8872/18 Penny Weiss c.  Moshe Ben Menachem et al.  (18 juillet 2019).  Voir le jugement de l'honorable président Hayut à cet endroit, comme suit : « Un contrat qui laisse entre les mains de l'auteur de l'option la possibilité de contrecarrer les négociations qui auront lieu entre les parties après son exercice n'est pas un contrat d'option, et son traitement en tant que tel soulève une difficulté conceptuelle.  À mon avis, si le contrat conclu inclut les conditions permettant au bénéficiaire de l'option d'exercer le contrat principal, nous avons devant nous un 'contrat option' qui a été accordé et n'a pas le droit de contrecarrer sa réalisation » (paragraphe 2 du jugement).  La question ci-dessus est largement parallèle à l'analyse des fondements de la discrétion et de la spécificité, comme cela sera fait ci-dessous (voir : Civil Appeal 4933/17 Mordechai Green c.  Aryeh Friedman (11 février 2020), paragraphe 32), et je me référerai donc à tout ce qui y est détaillé.
37. La deuxième question est de savoir si l'option a été exercée par les demandeurs, ou si elle n'a pas été exercée et qu'elle a donc expiré. L'argument principal des défendeurs dans ce contexte est que la période d'option était jusqu'au 30 octobre 2022, soit la fin de la période de bail selon le contrat de location, conformément à la clause 1 de l'accord, dans laquelle il a été déterminé que « le bien sera vendu pendant la période de location et/ou à la fin de celle-ci au locataire...  ».  Selon eux, puisque les demandeurs n'ont pas exercé l'option en signant un contrat de vente et en payant la contrepartie à la date indiquée, l'option a expiré.
38. Je ne peux pas accepter cet argument. L'accord ne fixe pas de délai fixe pour l'exercice d'une option, mais il ne dit que le bien sera vendu pendant la période de location et/ou à la fin de celle-ci.  L'expression « à la fin de la période de location » est vague et flexible et ne fixe pas de limite de temps claire.  En particulier, il s'agit de l'affaire dans le contexte des circonstances de la présente affaire, lorsqu'il ressort des preuves détaillées ci-dessus que la période prévue pour les parties dans le cadre de leurs accords est de 18 mois, et par conséquent aussi le paiement versé à l'avance par les demandeurs.  La conduite des parties n'indique pas non plus l'intention de fixer une date fixe, puisque la réunion au bureau de l'avocate Ohana pour la rédaction d'un contrat de vente s'est tenue le 3 novembre 2022, quelques jours après la fin de la période de location stipulée dans le contrat, sans qu'aucune réclamation ne soit soulevée concernant l'expiration de l'option (l'argument à ce sujet a d'abord été soulevé dans la lettre de l'avocat Ohana du 22 novembre 2022).  De plus, les preuves montrent que la question de la date de rédaction du contrat de vente n'était pas cardinale « en temps réel » du point de vue des défendeurs, qui étaient placés dans ce contexte principalement en raison de la responsabilité fiscale du vendeur.  Voyez, pour l'affaire, une transcription d'une conversation entre le demandeur et le défendeur, dans laquelle le demandeur demandait s'il serait possible d'acheter le bien en octobre, et le défendeur répondait : « Donc en octobre, je dis, je lui parlerai, en octobre, novembre, je lui parlerai et nous verrons ce que nous faisons, dès qu'il y aura ces bons qu'ils publient à son nom, alors ils sauront qu'elle habite dans l'appartement.  C'est bien mieux avec les autorités.  »(Annexe à l'Affidavit de la demande, p.  21 de la transcription, paras.  2-6).  Voir aussi un message écrit envoyé par le demandeur au défendeur le 19 septembre 2022, dans lequel on lui demandait s'il avait parlé avec l'avocat, « et quand sera-t-il possible de signer ? » (Annexe XI1 aux affidavits de la demande), qui soutient la version des demandeurs selon laquelle ils ont tenté de promouvoir la signature d'un contrat de vente, alors que les défendeurs n'avaient pas la rapidité.
39. Je ne peux pas non plus accepter la revendication des défendeurs selon laquelle l'option n'a pas été exercée parce que les demandeurs n'ont pas payé la contrepartie contractuelle complète et n'ont pas signé de contrat de vente. Premièrement, l'accord entre les parties ne stipule pas que l'exercice de l'option sera nécessairement effectué par le paiement de la contreprestation, et non par un avis de volonté d'acheter le bien tout en prenant des mesures dans un délai raisonnable pour signer un contrat de vente.  Même selon la version du défendeur, les demandeurs ont annoncé leur souhait d'acheter le bien (paragraphes 42-43 de l'affidavit).  Deuxièmement, comme le sera détaillé ci-dessous, la question de la date de paiement dans cette affaire était inextricablement liée au problème d'enregistrement qui s'est avéré exister dans la propriété, dont les plaignants ont pris connaissance pour la première fois lors de la réunion des parties au bureau de l'avocat Ohana, le 3 novembre 2022.  Dans ces circonstances, les plaignants ont agi rapidement pour obtenir un financement alternatif et, dès le 4 décembre 2022, ils ont annoncé qu'ils pourraient payer la totalité de la contrepartie d'ici la fin du mois.  Troisièmement, ce sont les défendeurs, dans leur conduite, qui ont empêché la signature d'un contrat de vente et la réception de la contrepartie.  À cet égard, je vais me référer à tout ce qui est détaillé ci-dessous concernant la conduite des défendeurs à cette étape, d'une manière qui a entravé la réalisation de la transaction.  Une personne qui a empêché la signature du contrat de vente ne peut être entendue sur l'argument que l'accord d'option n'a pas été exercé pour cette raison (voir : Civil Appeal 8505/09 Mordechai Shasha c.  Green in a Gaz-Powered City in a Tax Appeal (23 mars 2011), para.  12).

Un accord est-il contraignant ?

40. Comme détaillé ci-dessus, les parties ont signé un document détaillant les accords formulés entre elles, et en même temps il a été décidé qu'un contrat de vente serait signé ultérieurement. Par la suite, des contacts ont été établis entre eux et des projets d'accord ont été échangés, mais celui-ci n'a pas été signé, et le 30 novembre 2022, les défendeurs ont annoncé la fin des négociations et le retrait de la transaction.  La question qui se pose dans le contexte de ce qui précède est de savoir si un accord contraignant a été perfectionné entre les parties, ou si le document qu'elles ont signé n'était qu'une étape intermédiaire dans la procédure d'un engagement contractuel non achevé, ce qui, en soi, ne constitue pas une responsabilité contractuelle valide.
41. Comme il est bien connu, une question de ce type a été largement discutée dans la jurisprudence des tribunaux concernant des documents de nature similaire à notre affaire ici, c'est-à-dire un document signé par les parties après des négociations, qui exprime un accord sur certains termes de la transaction mais précise en outre qu'un accord de vente/accord final sera signé entre elles (en termes communs - un protocole d'accord). Le point de départ de la jurisprudence est qu'un document provisoire de ce type peut établir une responsabilité contractuelle valide, dans la mesure où il remplit les conditions substantielles pour la création de cette responsabilité, c'est-à-dire la discrétion et certaines définitions définitives (Civil Appeal 158/77 Rabinai c.  Man Shaked Ltd., IsrSC 33(2) 283).
42. Les termes de définitivité signifient qu'il y a eu une réunion des souhaits des parties dans l'intention de conclure un accord contraignant dont les principaux détails sont connus et convenus. Cette condition est objective et examinée selon des critères externes, y compris le langage et le contenu du document, y compris la manière dont la relation entre celui-ci et un accord que les parties ont déterminé comme étant signé ultérieurement (la « formule du contrat ») et la conduite des parties avant, pendant et après la signature du document (Civil Appeal 9247/10 Aharon Rosenberg c.  Haim Saban (2013) ; (Appel civil 7193/08 Menachem Adani c.  Mordechai David (2010)).  Le principe de spécificité exige que l'accord entre les parties inclue les conditions principales essentielles à la conclusion d'un contrat.  Il existe une relation réciproque entre les deux conditions, car un niveau élevé de spécificité peut indiquer que les parties sont déterminées à conclure un accord, tandis que leur absence peut indiquer qu'il ne s'agit que d'une étape intermédiaire dans les négociations.  Parallèlement, il a été déterminé que l'existence d'une grande intensité de discrétion permet de suffire avec un niveau de spécificité plus bas dans le document.  En tant que tendance générale au fil des années, l'approche de la jurisprudence dans ce contexte, en particulier concernant l'exigence de spécificité, est devenue de plus en plus flexible, et il a été jugé à plusieurs reprises qu'il est possible de reconnaître l'existence d'un contrat valide même lorsque le document ne contient pas toutes les conditions principales essentielles à l'engagement, dans la mesure où elles peuvent être complétées par interprétation, documents externes, dispositions de la loi ou selon la pratique courante (Civil Appeal 1456/22 Ibrahim Ajami c.  Neve Shalom Local Committee (28 février 2024), Paragraphe 29).  Cela s'applique dans la mesure où il ne s'agit pas de détails matériels sur lesquels il y avait un désaccord explicite ou implicite entre les parties au moment de l'engagement (l'affaire Green , préc., ibid.  ; l'affaire Adani , supra, ibid., au paragraphe 9 du jugement de l'honorable juge Vogelman).  Pour une description de l'évolution de la jurisprudence dans cette affaire, voir les propos de l'honorable juge Gorskopf dans l'affaire Ajami ci-dessus, comme suit :

« En fait, l'approche dominante dans le droit israélien est que, dans les cas où les parties ont décidé de conclure un contrat, l'une d'elles ne devrait pas être autorisée à le renier, au motif que certains de ses termes ne sont pas suffisamment spécifiques.  En conséquence, l'élément de spécificité, qui au début de la jurisprudence israélienne était perçu comme l'un des deux piliers sur lesquels le contrat reposait, a perdu sa grandeur et est passé au second plan face à l'élément de finalité » (ibid., au paragraphe 29).